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北京新物業(yè)服務合同示范文本上崗

對物業(yè)企業(yè)交接作出明確規(guī)定避免雙方扯皮

物業(yè)服務一直是房地產業(yè)糾紛頻出的領域，如何減少糾紛，始終苦無良策。今年五一開始，北京市將實施新的《北京市前期物業(yè)服務合同》與《北京市物業(yè)服務合同》示范文本，有望為物業(yè)糾紛找到一條出路。據了解，截至2008年3月，北京全市實施物業(yè)服務總建筑面積達3.5億平方米，其中住宅面積2.7億平方米，約占住宅總量的80%;全市住宅小區(qū)成立業(yè)主大會的有627個，約占項目總數的20%。全市共有物業(yè)服務企業(yè)2844家，從業(yè)人員約20萬人，其中一級企業(yè)65家，二級企業(yè)197家，物業(yè)服務已經涉及北京市民千家萬戶。

據北京市建委相關人士介紹，《北京市前期物業(yè)服務合同》示范文本將作為《商品房買賣合同》的附件，要求開發(fā)建設單位在銷售物業(yè)之前選聘物業(yè)服務企業(yè)時簽訂，在辦理房屋預售手續(xù)的同時上報市建委市場交易管理系統(tǒng)予以公示，由買房人在購房時予以確認，避免和減少業(yè)主入住后發(fā)生爭議和糾紛?！侗本┦形飿I(yè)服務合同》示范文本供業(yè)主大會或業(yè)主選聘物業(yè)服務企業(yè)時使用，通過明確物業(yè)服務范圍、完善業(yè)主與物業(yè)服務企業(yè)的權利義務、規(guī)范物業(yè)服務收費方式、明確違約責任等措施進一步理順雙方關系。兩個示范文本分別明確了前期和后期物業(yè)服務中的服務范圍、服務標準、合同期限、服務費用、權利義務、違約責任等相關條款。對于規(guī)劃平面圖、物業(yè)構成明細、物業(yè)共用部位明細、物業(yè)共用設施設備明細、物業(yè)服務標準以及移交資料清單等具體內容則以附件的形式體現。

《北京市前期物業(yè)服務合同》包括入住前服務和入住后服務兩部分。合同明確，開發(fā)建設單位和物業(yè)服務企業(yè)應當就入住前服務的具體事宜簽訂書面協(xié)議，明確服務的范圍、費用等事項，并規(guī)定因入住前服務發(fā)生的費用由開發(fā)建設單位另行支付，不得攤入業(yè)主的物業(yè)服務費用。目前物業(yè)服務活動中因服務期限和合同解除問題引發(fā)的糾紛較多，常有物業(yè)公司突然不知所蹤或原有物業(yè)公司拒不撤出的報道見諸媒體。為減少有關糾紛，文本中對此類問題做出了專門規(guī)定：

(1)服務期限問題：開發(fā)建設單位與物業(yè)服務企業(yè)可以在合同中約定服務期限。

(2)期滿不再續(xù)約問題：任何一方決定在服務期限屆滿后不再續(xù)約的，均應當在屆滿3個月前書面通知對方，從而給物業(yè)交接預留充足的準備時間。

(3)合同提前終止問題：服務期限未滿，但業(yè)主大會已選聘新的物業(yè)服務企業(yè)的，應當在新的物業(yè)服務合同生效3個月前書面通知甲、乙雙方;新合同生效時，原合同自動終止;物業(yè)服務企業(yè)應當在原合同終止前移交物業(yè)服務用房、物業(yè)服務的相關資料及屬于本物業(yè)區(qū)域內的物業(yè)共用設施設備、公共區(qū)域，并按時撤出本物業(yè)區(qū)域，以保障新舊物業(yè)的順利交接。

(4)物業(yè)銜接空檔問題：為避免物業(yè)服務銜接上出現空檔損害業(yè)主權益，文本中規(guī)定原合同終止后尚未有新的物業(yè)服務企業(yè)承接的，原物業(yè)服務企業(yè)應當繼續(xù)按原合同約定提供服務，在此期間的物業(yè)服務費用仍由業(yè)主按原合同約定標準交納。

(5)物業(yè)服務企業(yè)的交接協(xié)助問題：文本中規(guī)定合同終止后甲乙雙方應當共同做好債權債務處理，包括物業(yè)服務費用的清算、對外簽訂的各種協(xié)議的執(zhí)行等;物業(yè)服務企業(yè)應當協(xié)助開發(fā)建設單位或業(yè)主大會、業(yè)主委員會做好物業(yè)服務的交接和善后工作。

物業(yè)服務合同對新舊物業(yè)服務企業(yè)交接問題也做了規(guī)定，要求委托方、新物業(yè)服務企業(yè)和原物業(yè)服務企業(yè)應當在新的物業(yè)服務合同生效之前，就交接時間、交接內容、交接查驗、交接前后的責任等事項進行約定。交接時間應當確定具體時點，時點前責任由原物業(yè)服務企業(yè)承擔，時點后責任由新物業(yè)服務企業(yè)承擔;原物業(yè)服務企業(yè)應當在約定時點將物業(yè)區(qū)域內的檔案資料、物業(yè)服務用房及屬于本物業(yè)區(qū)域內的物業(yè)共用設施設備、公共區(qū)域移交給新物業(yè)服務企業(yè)，由委托方、新物業(yè)服務企業(yè)和原物業(yè)服務企業(yè)進行逐項查驗接收，并由三方簽字確認。三方對查驗結果存在爭議的，應當在查驗記錄中載明，并明確解決辦法。

文本中規(guī)定，物業(yè)服務企業(yè)經營歸業(yè)主所有的共用部位、共用設施設備用于廣告、房屋租賃、會所經營、商業(yè)促銷等活動，應當在符合有關法律規(guī)定并征得相關業(yè)主、業(yè)主大會的同意后，按照規(guī)定辦理有關手續(xù)，每半年向委托方公布收益情況并接受監(jiān)督。經營歸業(yè)主所有的共用部位、共用設施設備所得收益歸業(yè)主所有，并可用于分攤到戶補充專項維修資金、抵減下一年度物業(yè)服務費或業(yè)主大會表決的其他用途。