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　　成都市房管局提供的數(shù)據(jù)顯示:全市商品住房成交均價(jià)11月份已回調(diào)至4357元/平方米。而因?yàn)殚_發(fā)商適度的調(diào)整價(jià)格,交易量反而有所回升,11月,全市成交商品住房108萬平方米,創(chuàng)地震后新高,環(huán)比回升15.3%。事實(shí)證明,適度的降價(jià)行為不會(huì)使樓市“大傷元?dú)狻?反而是一劑“進(jìn)補(bǔ)良方”。

　　樓市的降價(jià)主題

　　2008年,順著2007年房價(jià)飆高的慣性,成都樓市的降價(jià)最先只在小范圍中進(jìn)行。年初,以萬科、藍(lán)光領(lǐng)銜的一批開發(fā)商成為降價(jià)先行軍。從優(yōu)惠和特惠開始,一口價(jià)、最低價(jià)、送精裝、限時(shí)特惠、內(nèi)部認(rèn)購,成都各樓盤的價(jià)格戰(zhàn)愈演愈烈。

　　從2001年金沙遺址被發(fā)現(xiàn)而誕生的金沙居住板塊,由于地處城西上風(fēng)上水,又有千年金沙的人文背景,片區(qū)樓價(jià)居高不下,2007年該區(qū)域樓盤的價(jià)格一度直上7000元/平方米。“5·12”地震之后,金沙房價(jià)迅速回落,一樓盤甚至喊出4088元/平方米的起價(jià),宣告著金沙片區(qū)房價(jià)重回4000時(shí)代。與此同時(shí),一些位于城市核心區(qū)域的樓盤也開始低下高昂的價(jià)格。7月,位于太升南路的錦天國際大幅降價(jià)銷售,住宅樓起價(jià)5526元/平方米,降了1697元/平方米,降幅達(dá)23.5%;商務(wù)樓起價(jià)5365元/平方米,直降2062元/平方米,降幅高達(dá)27%!

　　以目前在售樓盤而言,2007年樓盤均價(jià)約6500元/平方米的站南——會(huì)展板塊,目前均價(jià)大約在5500元/平方米左右,有的樓盤每平方米4000多元就能買到;華陽板塊2007年均價(jià)一度達(dá)到超過5500元/平方米,而目前總體均價(jià)約4500元/平方米,一些樓盤甚至打出了3680元/平方米的一口價(jià);麓山板塊的高層電梯公寓的售價(jià)一年來也有所下調(diào),2007年底開盤的宏信南樾均價(jià)達(dá)到5200元/平方米,而目前除了推出3060元/平方米的特價(jià)房外,均價(jià)也只有4300元/平方米左右,心怡·紫晶城推出一批特價(jià)房源,起價(jià)3599元/平方米,最高優(yōu)惠達(dá)17萬元。

　　11月,有11年快速發(fā)展的本土龍頭地產(chǎn)企業(yè)置信也加入了降價(jià)大軍。旗下置信玉園清水灣以平均1000元/平方米的降幅震撼出擊,3280元/平方米的價(jià)格吸引了不少購房者的關(guān)注。

　　一個(gè)顯見的現(xiàn)象是,如果說春交會(huì)樓盤的降價(jià)僅僅只是個(gè)案,小范圍,搞噱頭的話;秋交會(huì)前后,由萬科、中海、華潤、藍(lán)光等多家主流開發(fā)商引領(lǐng)的降價(jià)成為樓市最常見的風(fēng)景,統(tǒng)計(jì)表明,秋交會(huì)上,有200多家開發(fā)商有盤銷售,新推房源規(guī)模巨大,而以折扣進(jìn)行促銷的占了其中的90%以上。

　　樓市中的主流開發(fā)商率先降價(jià)意味著什么?市場的異動(dòng)向來都是由先行者發(fā)起,而品牌開發(fā)商對(duì)市場的敏銳和理解程度,往往充當(dāng)了先行者的角色。因此,在樓市拐點(diǎn)出現(xiàn)的時(shí)候,主流開發(fā)商率先降價(jià)自然在情理之中。由“頭狼效應(yīng)”所引發(fā)的價(jià)格走向,則讓降價(jià)最終成為了2008樓市的關(guān)鍵詞。

　　業(yè)內(nèi)人士人分析認(rèn)為,在目前環(huán)境下,開發(fā)商如果主動(dòng)降價(jià)回籠資金,將會(huì)有助于熬過樓市的“冬天”。

　　降要降得實(shí)在

　　2008年12月21日繼“國三條”后,國務(wù)院辦公廳發(fā)布的《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的若干意見》提出,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要以合理的價(jià)格促進(jìn)商品住房銷售。以國務(wù)院名義發(fā)文鼓勵(lì)開發(fā)商降價(jià)還是頭一次。這或許從另一個(gè)層面,為2008年的樓市降價(jià)潮作了最好的解釋,并為2009年定下了市場調(diào)控的基調(diào)。

　　與此同時(shí),臨近歲末,各大樓盤的打折促銷大戰(zhàn)進(jìn)一步升級(jí)。在新的一輪促銷大戰(zhàn)中,一些原先或以地段、或以高品質(zhì)等優(yōu)勢不輕易打折的高端項(xiàng)目也加入打折大軍。

　　記者發(fā)現(xiàn),遮遮掩掩的促銷已經(jīng)不再引人,“直降”一詞更多出現(xiàn)在促銷廣告中,同時(shí),很多包括一些還帶有爭議的花樣:無理由退房、議價(jià)購房促銷策略。

　　在最初的降價(jià)波中,開發(fā)商拿出的房源有其特殊性。“‘爛蘋果’先賣,是常見銷售方法。”一位地產(chǎn)操盤手告訴記者,有開發(fā)商把“一口價(jià)”做成了當(dāng)年的“起價(jià)房”:要么就根本沒有,要么套數(shù)少得可憐;或者是戶型特大的“滯銷房”,或者是樓層朝向都有“瑕疵”的“問題房”。

　　“起價(jià)房‘根本買不到’,特價(jià)房‘你又不想要’,讓利大優(yōu)惠‘原來很有限’,這些是不少開發(fā)商常玩的手段。把它作為新的營銷‘噱頭’,以后,購房者還信什么?”一資深房產(chǎn)記者這樣看待一些降了價(jià)但卻依然賣不動(dòng)的樓盤。

　　事實(shí)上,從搞噱頭到真正給實(shí)惠,品牌開發(fā)商做法顯然更顯得實(shí)在。1月初,成都萬科推出青年置業(yè)計(jì)劃,和5家銀行合作對(duì)符合條件的首次購房人推出優(yōu)惠政策。隨后,萬科又在全國掀起了一場降價(jià)風(fēng)波,以行動(dòng)告知樓市拐點(diǎn)已經(jīng)到來。藍(lán)光緊隨其后,推出首房行動(dòng):購買90平方米以下戶型的首次置業(yè)者,均可獲得5000元租房補(bǔ)貼和2萬元的裝修補(bǔ)貼。事實(shí)證明,萬科藍(lán)光的降得實(shí)在的決策十分英明,為快速回籠資金占得了先機(jī)。

　　華潤對(duì)旗下三個(gè)樓盤的第一次調(diào)價(jià)是在2008年10月的房交會(huì)期間,華潤翡翠城、華潤二十四城、華潤置地鳳凰城三個(gè)盤調(diào)價(jià)幅度從5%到12%不等,每平方米單價(jià)直降幾百元。這一次調(diào)價(jià)效果是三個(gè)盤的銷量與地震后的6、7、8、9四個(gè)月比較,漲幅達(dá)到60%至80%。

　　無獨(dú)有偶,九龍倉時(shí)代晶科名苑時(shí)隔兩個(gè)月之后,時(shí)代·晶科名苑二批次開盤起價(jià)回調(diào)到了5200元/平方米,降幅達(dá)15%左右,半個(gè)月200多套房源即售罄。

　　在2008的銷售排行榜上,有較多贈(zèng)送面積的樓盤一般會(huì)有較好的銷售成績。賣的單價(jià)高,但送的多,折算下來,房價(jià)自然就降了。這也是開發(fā)商運(yùn)用較多的一種體面的不易被察覺的降價(jià)方式之一。

　　此外,降得實(shí)在還表現(xiàn)在新開樓盤的定價(jià)上,進(jìn)入下半年,新開盤的樓盤在定價(jià)時(shí)顯得“溫柔”多了。近日,城西某樓盤開盤起價(jià)為5088元/平方米。而購房者在此前咨詢時(shí),售樓小姐稱價(jià)格可能在6500元/平方米左右。

　　面對(duì)樓市實(shí)實(shí)在在的降價(jià),有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為:降價(jià)對(duì)誰都有好處,虛高房價(jià)本身不是一件好事。政府鼓勵(lì)開發(fā)商合理降價(jià)實(shí)際上是在托市,對(duì)于購房者的觀望心態(tài)是一種正面引導(dǎo)作用。

　　微調(diào)有宜健康,暴跌有害產(chǎn)業(yè)

　　作為國家的支柱產(chǎn)業(yè),房地產(chǎn)一向是政策關(guān)注的焦點(diǎn)。從最近幾年的調(diào)控政策到扶持政策,盡管政策的方向都有變化,但貫穿始終的還是一個(gè)“穩(wěn)”字。穩(wěn)定發(fā)展,健康發(fā)展,才是中央對(duì)樓市的要求。

　　專家認(rèn)為,房地產(chǎn)市場的溫和調(diào)整也不會(huì)造成大面積的銀行壞賬。但也不可忽視房地產(chǎn)市場的暴跌和長時(shí)間的低迷對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)、就業(yè)、銀行體系及未來房地產(chǎn)價(jià)格的負(fù)面影響。因此中國政府應(yīng)該準(zhǔn)備好應(yīng)對(duì)方案,防止房地產(chǎn)市場從調(diào)整變?yōu)楸罎ⅰ?/p>

　　這不僅是因?yàn)榉康禺a(chǎn)業(yè)在固定資產(chǎn)投資和就業(yè)等方面占有舉足輕重的地位,房地產(chǎn)投資與消費(fèi)也成為帶動(dòng)上下游行業(yè)的引擎。比如,房地產(chǎn)投資會(huì)帶動(dòng)上游的鋼材、水泥、裝修材料等產(chǎn)業(yè)的需求和投資,而房地產(chǎn)消費(fèi)會(huì)帶動(dòng)下游的家具、家電,甚至交通通訊等行業(yè)的消費(fèi)與投資。

　　根據(jù)最新調(diào)查,房地產(chǎn)商對(duì)前景的預(yù)期已降至多年來的最低點(diǎn),這顯然會(huì)影響房地產(chǎn)投資行為,有可能導(dǎo)致明年的房地產(chǎn)投資出現(xiàn)負(fù)增長。如果出現(xiàn)這種情況,中國的投資和消費(fèi)都將受到很大的負(fù)面影響,城鎮(zhèn)就業(yè)壓力會(huì)更加嚴(yán)峻,有可能影響社會(huì)穩(wěn)定。

　　房價(jià)暴跌未必符合樓市調(diào)控初衷。

　　在當(dāng)前房地產(chǎn)成為一些地方支柱產(chǎn)業(yè)的情形下,房價(jià)下跌過快,無疑會(huì)影響到地方的財(cái)政收入。因?yàn)榉績r(jià)于地價(jià)相聯(lián)動(dòng),房地產(chǎn)行業(yè)不景氣,土地出讓價(jià)格勢必回落,短期內(nèi)地方政府收入無疑會(huì)受到影響,用于廉租房建設(shè)等民生財(cái)政支出也會(huì)減少。

　　12月21日,國務(wù)院辦公廳發(fā)布了《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的若干意見》《意見》表示,將引導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)積極應(yīng)對(duì)市場變化。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要根據(jù)市場變化和需求,主動(dòng)采取措施,以合理的價(jià)格促進(jìn)商品住房銷售。這也顯示了中央對(duì)房產(chǎn)行業(yè)表示的關(guān)注。顯然,合理的價(jià)格不是暴漲的價(jià)格,也不是暴跌的價(jià)格。