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    從2007 年末到2008 年上半年，宏觀調(diào)控的嚴(yán)峻形勢(shì)令住宅開發(fā)面臨相當(dāng)?shù)睦Ь?，而商業(yè)地產(chǎn)則被認(rèn)為是房地產(chǎn)開發(fā)商的避風(fēng)港灣。但在2008 年的下半年發(fā)生的令人瞠目結(jié)舌的戲劇性變化，也迫使商業(yè)地產(chǎn)不得不去直面凜冽的冬日寒風(fēng)。

    眾所周知，這場(chǎng)危機(jī)的早期是由“次貸”引起的，而始料不及的是：“虛擬經(jīng)濟(jì)”的危機(jī)，很快演變成了滿街頭都在討論的全球性經(jīng)濟(jì)危機(jī)。要想分析和預(yù)測(cè)這場(chǎng)經(jīng)濟(jì)危機(jī)對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的影響，首先要從危機(jī)的本質(zhì)來(lái)著手：供需平衡的影響+ 資本與金融市場(chǎng)的影響。

    直面終端：供求新趨勢(shì)

    住宅房地產(chǎn)有著投資和消費(fèi)的雙重屬性，但商業(yè)地產(chǎn)的作用一定是投資，而其投資價(jià)值一定在于其租金收益。2008 年開始的“熊市”必然延伸至2009 年，而商業(yè)地產(chǎn)終端用戶(租戶)的需求也必然隨之而變。

    首先、當(dāng)經(jīng)濟(jì)下行時(shí)，在短期內(nèi)對(duì)大多數(shù)商業(yè)物業(yè)的租賃都會(huì)是負(fù)面影響，但業(yè)態(tài)不同所受影響不同。商業(yè)物業(yè)一般主要分為寫字樓、零售、工業(yè)、酒店、公寓等幾大類別，每一個(gè)大業(yè)態(tài)下面又有一些具體的細(xì)分類，針對(duì)的目標(biāo)客戶不同，其需求受經(jīng)濟(jì)的影響也不同。此外，已經(jīng)成熟并滿租的物業(yè)受沖擊較小，但新入市的物業(yè)則會(huì)有較大的租賃壓力。

    其次、經(jīng)濟(jì)不景氣階段會(huì)使很多持有物業(yè)自用的企業(yè)考慮租賃。在牛市階段，很多主營(yíng)業(yè)務(wù)非房地產(chǎn)的公司會(huì)大量持有寫字樓、工業(yè)廠房等商業(yè)物業(yè)以自用。這是因?yàn)椋号Ｊ须A段資金充沛;并且牛市階段中房地產(chǎn)價(jià)格不斷上漲，持有物業(yè)會(huì)帶來(lái)資產(chǎn)增值收益。但當(dāng)熊市來(lái)臨時(shí)，情況就反過(guò)來(lái)了，企業(yè)的資金饑渴、房地產(chǎn)折舊費(fèi)用甚至貶值會(huì)吞噬利潤(rùn)，都會(huì)促使企業(yè)選擇租賃而不是購(gòu)買物業(yè)或買地自建，甚至已持有物業(yè)的企業(yè)也會(huì)選擇把資產(chǎn)剝離(Off balance-sheet)然后再回租(Sales & Lease-back)。

    此外，經(jīng)濟(jì)周期的每一輪變化都是推動(dòng)產(chǎn)業(yè)升級(jí)的最直接動(dòng)力。尤其是中國(guó)，此輪危機(jī)下的出口制造業(yè)的不景氣，不僅會(huì)帶來(lái)第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展的契機(jī)，同時(shí)在制造業(yè)(第二產(chǎn)業(yè))內(nèi)部，也會(huì)促進(jìn)規(guī)模化、產(chǎn)業(yè)鏈升級(jí)等趨勢(shì)，這必然帶來(lái)對(duì)相關(guān)商業(yè)地產(chǎn)(如寫字樓)的大量需求。