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問：選房應考慮哪些因素？

答:（1）地段：房地產(chǎn)行家有言，評價物業(yè)的前三個標準是：地段、地段、地段。什么樣的地段蓋什么樣的房，才是這句話的真正含義。

（2）質(zhì)量：對于期房而言，最重要的是從發(fā)展商的實力看質(zhì)量。有實力自然會保證質(zhì)量，做出的承諾也能兌現(xiàn)。如果發(fā)展商自己資金少，總是指望著銷售回款支撐工程進度，其質(zhì)量也就可想而知。

（3）現(xiàn)代化程度：隨著科學技術(shù)的發(fā)展，住宅現(xiàn)代化被逐步提到了日程上來。今后網(wǎng)絡家居、環(huán)保住宅等已不再是人們的想象。因此，判斷房子的投資價值、現(xiàn)代化程度與房子的地段和質(zhì)量同樣重要。

（4）供應套數(shù)：以自住客戶為主，建在城郊的普通住宅以大區(qū)塊為好，大社區(qū)的配套比較可靠。市區(qū)內(nèi)的高檔住宅則相反，套數(shù)少則意味著更少的人分享健身、購物、餐飲等不對外開放的私人會所；意味著業(yè)主出租以求回報時競爭更少；意味著更精致、更珍貴。

（5）售價及付款方式：這當然是每位買房人都會考慮的問題。售價高固然不劃算，按揭的成數(shù)和年數(shù)也很重要。為什么現(xiàn)在的部分業(yè)主著急出租？因為他們大多拿的五成五年、七成十年的按揭，每月還貸壓力太大。而七成二十年按揭的壓力就小得多。

（6）社區(qū)文化背景：中國人在國外喜歡住唐人街，外國人在中國也喜歡聚居，這就是文化背景使然。所以使館區(qū)周圍的公寓、住宅里外國人最多，使館區(qū)周圍的外銷公寓更受青睞。另外，大戶型不要與小戶型夾雜在一起，否則就很難上檔次，出租時也缺乏競爭力。

（7）物業(yè)管理：物業(yè)管理的好壞直接取決于物業(yè)管理公司的專業(yè)程度。另外有些物業(yè)管理也有代業(yè)主出租的業(yè)務，因此買房時要注意，一個得力的銷售部門也許會給以后的出租帶來很多方便。

（8）房子的狀況：挑一個好的朝向、樓層、戶型對出租很有好處，這就看您的眼力和愛好了，不過關(guān)鍵還是要房子本身條件好才行。

（9）其他參考因素：環(huán)境、是否是現(xiàn)房、綠化、會所及其他配套設施如何，都是買房時應該考慮的因素，不過重要程度低一點，而且這些往往是因人而異的。

問：哪些房屋不能買？

答：有六種房屋是禁止買賣或?qū)I賣有嚴格限制的。

　?。?）違法建筑或違章建筑，如北京前期處理的亞北地區(qū)十五個項目即違章建筑，現(xiàn)在北京郊區(qū)的房地產(chǎn)項目還存在不少這樣的違章建筑，其具體特征是沒有向國家繳納土地出讓金，沒有領(lǐng)取市房地局核發(fā)的土地使用證，其表現(xiàn)是沒有銷售許可證。

　?。?）有糾紛或產(chǎn)權(quán)不明的房屋；

　?。?）著名建筑物或具有文物古跡性質(zhì)的需要保護的建筑物；

　?。?）神廟教堂等宗教類建筑物；

　　（5）由于國家建設需要使用或已確定為拆遷范圍內(nèi)的房屋。

　?。?）對國家、單位補貼后廉價購買或建造的房屋進行買賣，國家有一定的限制。這部分主要指公房上市出售等，相關(guān)政策各地正在制定和實施中。

問：看房有什么訣竅？

答：對于購房者而言，實地查看的重要性已不用多說，地理位置、交通條件、周邊環(huán)境等都需要一一搞清，這些都是購房前要做到的abc。

怎樣看？告訴您十二訣竅：

　　（1）不但白天看，晚上也要看。如入夜后房屋附近的環(huán)境和噪音狀況怎樣，照明設施效果如何。

　　（2）晴天看，雨天也要看。雨天看房可以看出房屋門窗、墻壁、屋頂?shù)扔袩o進水、滲漏現(xiàn)象，特別是連續(xù)幾天下雨后，再好的偽裝也會暴露無余。

　?。?）看建材，還要看格局。房屋功能的有效發(fā)揮有賴于格局的設計是否合理周全。理想的住房格局應該是：打開房門進入客廳、餐廳、廚房，而臥室不正對客廳，房間的活動區(qū)與休息區(qū)分隔合理。

　　（4）既看墻面，又看墻角。墻面是否平整，可以大致看出建筑安裝質(zhì)量水平的高低，從而判斷整體建筑質(zhì)量。墻角必須方正，因為墻角承受的是房體結(jié)構(gòu)上下左右的力量，同時對房屋裝修也很重。

　?。?）看做工，再看裝潢。做工狀況是質(zhì)量水平的體現(xiàn)，尤其要注意接角、窗沿、墻角、天花板等做工處理是否細致精巧，切莫讓漂亮的裝潢掩蓋了質(zhì)量。

　?。?）看電梯，也要看樓梯。電梯方便與質(zhì)量好壞是日常生活的重要保證。萬一發(fā)生意外，樓梯是惟一的逃生之路，不可大意漏查。要注意樓道是否暢通，是否有雜物堆放不便通行的現(xiàn)象。這些細節(jié)足以考察物業(yè)管理的水平如何。

　?。?）看窗簾，還要看窗外。應拉開窗簾看一下窗外的通風、采光、排氣等情況。尤其是通風、采光已成為時下購房的重要因素。

　?。?）要仔細查看電路布置、電線粗細及插座、開關(guān)安置是否科學合理、方便實用和是否留有余地。

　?。?）要向樓層管理、保安人員及周圍住戶了解房屋周邊環(huán)境的管理、治安、文化氛圍、居民結(jié)構(gòu)等狀況，做到知己知彼，心中有數(shù)。

　?。?0）仔細查看各房間的地面是否平整光潔，是否會出現(xiàn)積水漏水現(xiàn)象，是否需要進一步整改。

　?。?1）要仔細考察廚房及廁所的設備安裝情況。因為房里的水、電、氣等都集中在此，最容易出現(xiàn)堵、漏等問題，不可大意而留下后患。

　?。?2）要注意丈量房間的高度。房子空間太低，容易給人造成壓抑的感覺。通常，合理的房間高度為2.7米以上。

問：買房怎樣選環(huán)境？

答：紅花還需綠葉襯，好的建筑物還需要有好的環(huán)境。一般來說，買房看環(huán)境，指的是近看小環(huán)境，遠看大環(huán)境。

　　小環(huán)境主要是指小區(qū)環(huán)境，如：是否封閉小區(qū)，物業(yè)管理怎樣，綠化覆蓋率是多少，居住者成分如何；大環(huán)境是指小區(qū)所處的周邊環(huán)境、地段、交通位置以及人文狀況等。

　　封閉式小區(qū)涉及到入住后的安全性和私密性，比不封閉的物業(yè)優(yōu)越。物業(yè)管理現(xiàn)在已較為普及，一個公認的觀點是：專業(yè)的物業(yè)管理公司要比衍生出來的物業(yè)管理部門的能力強。綠化覆蓋率是用綠化面積除以建筑面積。綠色令都市人有回歸自然的感覺，綠化面積的多少也是衡量小區(qū)檔次的一個標志。配套設施包括便民商店、運動場地、健身等；高級些的則有網(wǎng)球場、歌舞廳等；規(guī)模大的小區(qū)還應考慮建幼兒園、小學、超市、公共汽車站等。

　　周邊環(huán)境的觀察應注意最好靠近宜人的風景點，或是高等學府等文化氣氛濃厚的單位，附近要有集貿(mào)市場、商業(yè)區(qū)。還有，交通問題也極為重要，是否有主要干道通過，公交車站有多遠，都需要細致考慮。最后，不妨考察一下有無污染源，比如不能靠近有煙囪的工廠，不能緊鄰嘈雜的交通主干道等。

問：房型的基本要素包括哪些？

答：住宅的衛(wèi)生標準是房型的基本要素之一，是否具備良好的采光、通風，對人體健康和環(huán)境衛(wèi)生起著重要的作用，因此它是住宅設計是否合理、是否成功的一個重要標志。

房型的另一個基本要素是，每套住宅臥室和使用面積在10平方米以上的起居室（廳）均應直接采光，且至少應有一間臥室或起居室（廳）具有良好的朝向，能直接獲得日照，一般為南向，南偏東或南偏西不可大于45度。

第三，住宅應有良好的自然通風，即應有在相對外墻上開窗所形成的穿堂風或相鄰外墻上開窗所形成的轉(zhuǎn)角通風，對單朝向的套型必須有通風措施。

第四，按照我國的飲食習慣，煎炒烹炸時產(chǎn)生的油煙對人體十分有害，因此廚房應有直接對外的采光、通風窗（包括開向天井的窗）。

另外，衛(wèi)生間應設有直接采光、通風窗，考慮到建筑平面設計的靈活性和可能性。對無通風窗的衛(wèi)生間規(guī)定應設置出屋頂管道，并合理安排進風和排風管道。

哪種房型適合您？

答：不同類型的房子，在使用功能配置、平面布局、舒適程度、環(huán)境特點以及房價等方面都是有差別的。

（一）功能要求。

　　凡成套單元住宅，必須具備如下幾個功能空間：臥室（居室）、廳（起居室、過廳、門廳、餐廳）、廚房、衛(wèi)生間、儲藏室、過道、陽臺（二層以上）。各類功能空間既有滿足基本要求的面積指標，也有達到最佳使用效果的面積指標。由此看來，在一套住房面積數(shù)確定了的情況下，設計成什么樣的戶型，在這個確定戶型內(nèi)如何分配各功能空間，將直接關(guān)系到該套住宅的使用合理性及使用效果。

（二）現(xiàn)代住宅戶型特點。

　　住宅的戶型設計受制于功能要求、建筑結(jié)構(gòu)、進深（跨度）及各單元的戶型比（各戶型的數(shù)目比例）。隨著人們生活水平的提高和設計觀念的轉(zhuǎn)變，在結(jié)構(gòu)允許范圍內(nèi)，現(xiàn)代住宅戶型設計發(fā)生了一些變化：

①戶型逐步擴大，在以二、三居室戶型為主體的情況下，適當擴大三、四居室戶比例；

②強調(diào)廳的重要性，擴大廳的面積，盡可能把暗廳調(diào)整為明廳，減少廳內(nèi)部的交通功能。空間相連、通透的廳往往被劃成若干個功能區(qū)——起居室、餐廳、門廳，既是整體，又有分隔；

③適當增加廚房、衛(wèi)生間使用面積，完善其內(nèi)部功能，提高使用率和舒適性；

④居室面積不求大，要求面積指標適當，大小居室比例合適，嚴格區(qū)分主臥、次臥；

⑤有些高級住宅還增加衛(wèi)生間數(shù)目，在主臥室設置衛(wèi)生間，別墅基本每層都有衛(wèi)生間。

　　上述這些變化會在使用上變得越來越合理，但對于購房者來說，卻不一定最經(jīng)濟實用，因為住宅中的每一平方米的代價都是相同的，但置于不同的功能空間其發(fā)揮的效用則是不同的，以狹小的居室換來寬敞的衛(wèi)生間并不可取，“三大一小一多”的“大”和“多”都要適當，這一點請購房者務必注意。

（三）特殊戶型的設計。

特殊戶型指有別于普通戶型的立體處理及平面處理，主要包括：

①躍層式住宅：

　　一套單元住宅占據(jù)了住宅樓的兩層，有室內(nèi)樓梯相連，下層為客廳及服務性房間，上層為主人及家里其他人員的臥室、起居室，增加了內(nèi)部活動的私密性、擴大了單套住宅的面積，居室、廳、衛(wèi)生間都較一般戶型增多。

②復式住宅：

　　根據(jù)每套住宅內(nèi)部功能特點，壓縮某些功能占用空間的高度，上層與下層住宅空間互相借用，達到建筑面積不變情況下增加內(nèi)部住宅使用面積的效果，但這種住宅在功能安排及使用的舒適性上并不理想。

③空殼設計：

　　在框架結(jié)構(gòu)住宅樓內(nèi)，除將戶與戶之間隔斷做好，戶內(nèi)廚房、衛(wèi)生間設施做好外，戶內(nèi)各廳、室之間僅在設計上進行理想分隔，而在工程上不做任何隔斷，每戶成為一個“空殼”，各套住宅內(nèi)隔斷由住戶根據(jù)自己的愛好自由安排。這是一種全新的住宅設計觀念，在充分考慮人們對住宅共同需要的前提下，滿足不同人對住宅功能的特殊要求，以適應個人偏好和經(jīng)濟狀況的差異，以不變應萬變，以簡單應復雜。