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在二手房?jī)r(jià)格的測(cè)算上，要抓住以下三大因素：

房屋因素 

房屋竣工后即進(jìn)入折舊期。按照理論折舊率，混合一等結(jié)構(gòu)房屋的折舊期限為50年，每年的折舊率為2％。其次，一般舊房的套型落后，使用不便，功能陳舊，在這方面是無(wú)法和新建商品房相比的。此外，朝向、樓層等自然狀況，也會(huì)對(duì)價(jià)格產(chǎn)生一些影響。 

環(huán)境因素 

環(huán)境因素比較復(fù)雜，既有自然環(huán)境，也有社會(huì)環(huán)境，既有大環(huán)境，也有小環(huán)境，在同一地段，舊房的小區(qū)環(huán)境是無(wú)法和新建商品房類(lèi)比的。比如小區(qū)平面布局、設(shè)施、綠化甚至房屋的外觀造型等，舊房都要大打折扣的。再如社會(huì)環(huán)境，在同一土地級(jí)別地區(qū)，有些地區(qū)適合經(jīng)商，有的地區(qū)則適宜居住。此外，該地區(qū)的居民結(jié)構(gòu)、文化氛圍、配套建設(shè)及中小學(xué)區(qū)，都會(huì)對(duì)房屋價(jià)格產(chǎn)生較大的影響。 

心理因素 

心理因素如果不是在價(jià)格上有較大的誘惑力或其他特殊需要，人們是不愿意買(mǎi)舊房居住的，新、舊房?jī)r(jià)格相差不大，人們對(duì)買(mǎi)舊房的心理障礙就無(wú)法逾越。 

綜上所述，我們?cè)囍@樣來(lái)測(cè)算二手房?jī)r(jià)格，以同地區(qū)商品房?jī)r(jià)格為基準(zhǔn)： 

1．房屋因素 
（1）折舊：年折舊－2％ 
（2）套型："三小"套型（小廳、小廚、小衛(wèi)）－10％ 
（3）樓層：2、6樓－3％；7樓－5％；3、4樓＋3％；1、5樓為基準(zhǔn)價(jià)；若是樓頂另－5％ 
（4）朝向：無(wú)朝南外門(mén)窗－5％ 

2．環(huán)境因素 
（1）無(wú)物業(yè)管理－5％ 
（2）非獨(dú)立封閉小區(qū)－5％ 
（3）有省、市重點(diǎn)小學(xué)區(qū)＋15％

3．心理因素：－8％ 
現(xiàn)在我們舉一個(gè)實(shí)例來(lái)驗(yàn)證一下。 
房屋坐落：某小區(qū)一小套住宅，建筑面積51平方米。土地級(jí)別：二級(jí)地區(qū)。 
房屋結(jié)構(gòu)：混合一等 
套型："三小"套型－10％ 
建筑年代：1988年，折舊期12年－（12×2％）=－24％ 
樓層：共七層，此房位于二樓－3％ 
朝向：南北 
物業(yè)管理：非小區(qū)、無(wú)物業(yè)管理－10％ 
學(xué)區(qū)：重點(diǎn)中小學(xué)＋15％ 
心理因素：－8％ 
當(dāng)?shù)厣唐贩績(jī)r(jià)格為：4500元／平方米 
4500－（4500×24％＋4500×10％＋4500×3％＋4500×10％＋4500×8％－4500×15％=2700（元／平方米）。因此，此房的實(shí)際成交價(jià)格為14萬(wàn)元整，每平方米為2745元。