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商鋪投資是一項長期性的投資活動，既不能過于追求商業(yè)的現(xiàn)時效益；又不能只選擇僅有穩(wěn)定性、房地產(chǎn)價值大而商業(yè)價值小的“鋪”，只有選擇那些既有“商”又有“鋪”的雙重價值的商鋪才是一種比較理想的選擇。投資商鋪不能急功近利，“一鋪養(yǎng)三代”說的就是一種可持續(xù)發(fā)展的投資方式，它是建立在投資者對投資對象正確判斷之上的。對商鋪投資而言，商鋪的價值提升空間、商圈的發(fā)展?jié)摿?、區(qū)域產(chǎn)業(yè)布局及發(fā)展前景等等，都是商鋪投資者必須關(guān)心的。鋪市也需要技術(shù)分析，各種政策、法規(guī)導(dǎo)向，亦要關(guān)注。

對商鋪投資而言，商鋪的價值提升空間、商圈的發(fā)展?jié)摿Α^(qū)域產(chǎn)業(yè)布局及發(fā)展前景等等，都是商鋪投資者必須關(guān)心的。

陳女士開在位于霄云路的一家餐館生意十分火爆，每個月的營業(yè)收入十分可觀，但是陳女士仍然高興不起來，因為商鋪是從別人手里“頂”來的，租金加上“頂手費”分?jǐn)?，實質(zhì)上的租金成本是很高的。而此前陳女士自己投資買的一間商鋪，雖然建筑形態(tài)十分亮麗，大理石的材質(zhì)、大玻璃的櫥窗、細(xì)部花紋雅致，可就是區(qū)域商業(yè)氛圍不成熟導(dǎo)致生意做不出。陳女士面臨的上述兩種情形，也是很多準(zhǔn)備投資商鋪的投資者所必須考慮的問題：買商，還是買鋪？

亦喜亦憂

單純買“商”回報快，風(fēng)險小，但投入很大；單純買“鋪”太慢，投資回報太低，只有投資真正的“商鋪”，才會使你獲得穩(wěn)定而又豐厚的回報。

有數(shù)據(jù)顯示，2006年北京全年商鋪新增需求量為96.4萬平方米，而今年的商鋪新增需求量將超過100萬平方米?？梢娚啼佂顿Y依然會是房地產(chǎn)投資領(lǐng)域的重頭戲。據(jù)高力國際的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2006年，北京市商業(yè)面積的總空置率為15.26%。而有關(guān)專家認(rèn)為，隨著2007年眾多商業(yè)面積的相繼竣工入市，這一空置率的數(shù)字還會進一步加大。

區(qū)域至上

所以對于商鋪投資者來說，如何規(guī)避風(fēng)險、真正淘到金豬旺鋪是他們商鋪投資的第一課。中國步行商業(yè)街工作委員會秘書長董利指出，投資最為重要的是要選對區(qū)域。從區(qū)域來看，投資者應(yīng)該把重點放在商業(yè)氛圍成熟的區(qū)域或者未來商業(yè)成長空間廣闊的區(qū)域。

前者如新街口，目前的新街口正處在開發(fā)改造的過程之中，眾多的商業(yè)項目正在陸續(xù)的投放市場，天美時尚名店、萬特購物中心即將于今年開業(yè)，未來還將有20余萬平方米的商業(yè)面積投入市常不過在商業(yè)氛圍成熟的區(qū)域投資，相對來說因為區(qū)域成熟所以成本比較高，但總會有項目定位于中小投資者。董利認(rèn)為天美時尚名店鋪位面積不太大，一般小型投資人承受壓力尚可；同時天美時尚名店的案名已經(jīng)給了項目一個清晰的定位，其倡導(dǎo)主題是搜時尚、淘文化、逛個性，這個定位也符合新街口這個區(qū)域商業(yè)特點。

對于未來商業(yè)成長空間廣闊的區(qū)域，眾多專家首推百子灣。百子灣前幾年是住宅的投資熱點，當(dāng)住宅社區(qū)建成、消費群體聚集之后，百子灣理所當(dāng)然地成為了商業(yè)投資的熱點區(qū)域。這一點從大成國際中心樂購tesco東首層商鋪創(chuàng)下開盤當(dāng)日售罄的銷售業(yè)績即可見一斑。

理性為王

商鋪投資是一處長期性的投資活動，既不能過于追求商業(yè)的現(xiàn)時效益；又不能只選擇僅有穩(wěn)定性、房地產(chǎn)價值大而商業(yè)價值小的“鋪”，只有選擇那些既有“商”又有“鋪”的雙重價值的商鋪才是一種比較理想的選擇。投資商鋪不能急功近利，“一鋪養(yǎng)三代”說的就是一種可持續(xù)發(fā)展的投資方式，它是建立在投資者對投資對象正確判斷之上的。對商鋪投資而言，商鋪的價值提升空間、商圈的發(fā)展?jié)摿?、區(qū)域產(chǎn)業(yè)布局及發(fā)展前景等等，都是商鋪投資者必須關(guān)心的。鋪市也需要技術(shù)分析，各種政策、法規(guī)導(dǎo)向，亦要關(guān)注。

秘笈六則

在商鋪銷售現(xiàn)場，最常聽到的是銷售人員說“年投資回報率有多高”，而對投資風(fēng)險往往避而不談。投資專家認(rèn)為，投資與風(fēng)險是一對孿生兄弟，能最大化規(guī)避風(fēng)險的人，才是真正的投資高手。專家提醒買家不能只追求回報率而不問安全性，對于一般投資者來說，投資的安全性更為重要。

安全投資法則之：了解城市發(fā)展規(guī)劃

城市發(fā)展規(guī)劃是影響商鋪地段價值的重要因素，一個本來位置較偏的商鋪可以因為地處地鐵出口而價值倍增，一個位于商業(yè)旺區(qū)的商業(yè)也可能因為新修的立交橋而敗落。因此，多關(guān)注城市規(guī)劃政策，對降低投資風(fēng)險、提升升值空間大有裨益。

安全投資法則之：重視經(jīng)營管理水準(zhǔn)

同樣是位于商業(yè)街，有的商鋪生意紅火，租金一路高漲，而有的商鋪卻起起落落，數(shù)易其主，收租無門。地段相同，業(yè)態(tài)一致，但不同的經(jīng)營管理水準(zhǔn)決定了商鋪價值的高低。投資商鋪，一定要選擇具有統(tǒng)一、強大的經(jīng)營管理能力的開發(fā)商。

安全投資法則之：考慮轉(zhuǎn)讓套現(xiàn)能力

套現(xiàn)能力是評估一個商鋪價值的重要指標(biāo)。產(chǎn)權(quán)和經(jīng)營權(quán)獨立、租客如云的獨立式商鋪是投資高手的熱門首選，這種商鋪一鋪一商戶，投資者可以順利實現(xiàn)轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)租，實現(xiàn)成功套現(xiàn)，在商業(yè)旺區(qū)內(nèi)業(yè)主還可以向租戶收取高額的“建設(shè)費”或“頂手費”。經(jīng)營權(quán)不獨立、一個商戶對應(yīng)很多業(yè)主的商鋪，一旦出現(xiàn)租賃矛盾等糾紛，將極大增加套現(xiàn)風(fēng)險。

安全投資法則之：評估行業(yè)發(fā)展?jié)摿?

俗話說：“男怕入錯行，女怕選錯郎”，投資商鋪，選對有前景、毛利高、成長性好、良性競爭的行業(yè)是非常重要的。行業(yè)前景不佳、毛利雹惡性競爭的商業(yè)難以維持穩(wěn)定、堅挺的租金，因此倒閉或轉(zhuǎn)行的風(fēng)險也會加大。另外，投資者還可通過互聯(lián)網(wǎng)、專業(yè)書籍等評估所投資商鋪的行業(yè)發(fā)展?jié)摿ψ鳛橥顿Y決策重要依據(jù)。

安全投資法則之：調(diào)查租金成長空間

租金直接決定投資回報率，租金的成長空間決定商鋪的升值潛力。在選擇投資的具體項目時不應(yīng)該只看到項目目前的租金水平，更為重要的是關(guān)注投資項目在未來的租金成長空間。所謂商鋪需要來“養(yǎng)”，就是指投資商鋪最為主要的就是商鋪未來的租金水準(zhǔn)。

安全投資法則之：選擇高質(zhì)量租戶

高質(zhì)量的租戶，可以承受更高的租金，可以簽訂更長、更穩(wěn)定的租期，也擁有更好的誠信度。對于投資期樓的投資者，在投資之前一定要清楚了解商鋪是否已經(jīng)出租、租戶質(zhì)量如何，這些是非常必要的程序。一個商鋪地段再好但出租不出去，也是沒有投資價值的。