●“容積率”關(guān)系業(yè)主的居住舒適度業(yè)主———收房時易忽視“容積率”
收房在購房環(huán)節(jié)中是非常重要的一環(huán)，對于苦等一年甚至更久的購房者來說，早已做好了充分的準(zhǔn)備，甚至都成了半個收房專家了。然而，智者千慮，卻沒準(zhǔn)有一“失”———“容積率”就是許多業(yè)主在收房時缺乏重視的一環(huán)。
“容積率越低，居住舒適度越高?！辈簧儋彿空呱钪O這一道理，然而對于“容積率”的具體概念卻很模糊，所以沒法防范開發(fā)商在此做文章。也許在收房時，您根本不會注意到容積率“2”和“3”的差別，但是無形中，卻會給您將來的生活帶來潛在的不便，您的房子沒準(zhǔn)也會因此貶值。
那么，作為普通業(yè)主來說，怎么能知道開發(fā)商交付使用的房子容積率是否達(dá)到事先告知的數(shù)字呢？在政府的相關(guān)主管部門對一個小區(qū)進(jìn)行驗(yàn)收時，是否對建成后準(zhǔn)備交付使用的小區(qū)進(jìn)行容積率的驗(yàn)收呢？記者就此進(jìn)行了采訪。
●留心“待定性質(zhì)”的用地開發(fā)商———在“容積率”上做手腳
一位不愿透露姓名的房地產(chǎn)開發(fā)商告訴記者，開發(fā)商為了盡量多地取得利潤，會不遺余力地在“容積率”上做手腳。
這位從事多年房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的業(yè)內(nèi)人士告訴記者，開發(fā)商在不違法的情況下改變?nèi)莘e率的方式主要有三種：其一，開發(fā)商通過合法的途徑改變?nèi)莘e率，如在拿到地之后，做通規(guī)劃部門的工作，將容積率提高0.1或0.2,如果獲得規(guī)劃部門的同意和批文，是不違法的。其二：容積率可以有一定的浮動范圍，如果在此范圍內(nèi)，則開發(fā)商不用承擔(dān)增加面積所受的罰款，因此不少開發(fā)商鉆這個空子。其三：規(guī)劃部門通過驗(yàn)收，對范圍之外超過容積率的部分處以補(bǔ)交地價(jià)的罰款，開發(fā)商如果接受罰款，也不屬違法。
“但是，也有不少開發(fā)商一味地視相關(guān)法規(guī)不見，或者干脆在竣工驗(yàn)收后繼續(xù)加蓋幾層，這樣的情況也是有的?！边@位業(yè)內(nèi)人士還告訴記者，一些開發(fā)商甚至在售樓時，鼓勵頂層的住戶自己加蓋，而提高房價(jià)，將風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁到消費(fèi)者身上。
“容積率變動范圍在上下0.5之間，一般消費(fèi)者很難有直觀的感受，必須請專業(yè)的部門進(jìn)行整體驗(yàn)收。”這位業(yè)內(nèi)人士表示憂慮，業(yè)主如果對容積率產(chǎn)生懷疑，在有很大把握的情況下才可進(jìn)行“復(fù)核”，否則重新核定容積率的成本是業(yè)主們很難承擔(dān)的。
另外，他還提醒消費(fèi)者，要特別留意那些在總體規(guī)劃圖中“待定性質(zhì)”的土地，一些開發(fā)商故意留下這樣一些模糊的地方，最后卻蓋起住宅樓來。如果發(fā)現(xiàn)這樣的情況，則消費(fèi)者可以以規(guī)劃圖為依據(jù)向法院提起申訴。
記者在采訪中還發(fā)現(xiàn)，一個樓盤并不一定只有一個容積率，因?yàn)?，一個小區(qū)樓盤有可能是由幾塊土地綜合建成的，那么每個地塊的容積率就可能不一樣，而每一個地塊容積率是按照每個地塊的紅線界限來計(jì)算的。尤其在多層、小高層和高層混合開發(fā)的社區(qū)內(nèi)，有的開發(fā)商往往將多層的容積率和小高層、高層的容積率混合起來，取一個綜合容積率，這樣就大大降低了其小高層和高層的容積率，而對于多層的容積率則另外單獨(dú)列出。
看來，購房者不能輕易相信開發(fā)商在樓書里所說的容積率，但是，有沒有什么部門對開發(fā)商交付使用的小區(qū)容積率進(jìn)行驗(yàn)收呢？
●誰來驗(yàn)收容積率？建筑專家：規(guī)劃和測量部門要把好關(guān)
所謂“容積率”，是指一個小區(qū)的總建筑面積與用地面積的比率，其中地下車庫、架空開發(fā)的建筑底層等建筑面積可以不算入總建筑面積之內(nèi)。
對于住戶來說，容積率直接關(guān)系到居住的舒適度。容積率越低，建筑密度一般也就越低，居住就越舒服。而對于開發(fā)商來說，容積率的高低直接決定可建的房屋的大小，可回收資金的多少，無怪乎一些開發(fā)商在容積率上“煞費(fèi)苦心”了。
北京建筑工程設(shè)計(jì)公司副總建筑師吉樹起在接受記者采訪時指出，“容積率與每一位業(yè)主的自身利益息息相關(guān)”。首先，容積率會對居民的日照產(chǎn)生間接影響，有些開發(fā)商改變了樓間距，或者多蓋了幾層，遮擋了正常的日照。吉樹起指出，目前這種情況比較嚴(yán)重。其次，容積率加大，小區(qū)內(nèi)的人均占有資源會減少。容積率決定了小區(qū)內(nèi)居住的總?cè)藬?shù)，而一個項(xiàng)目的配套設(shè)施和規(guī)劃中的居住人數(shù)是相匹配的，所以容積率提高，人數(shù)增多，車位、郵局、商店、學(xué)校等公共設(shè)施的配套就會變得相對不足。
“業(yè)主對于容積率是多是少，是很難有具體感受的，業(yè)主沒有能力去完成對整體容積率的檢驗(yàn)?！奔獦淦鹛寡?，容積率問題確實(shí)是目前不少業(yè)主收房時的一個盲點(diǎn)，“所以監(jiān)督驗(yàn)收容積率的責(zé)任，當(dāng)仁不讓地落在了相應(yīng)的測量部門和政府規(guī)劃部門”。
吉樹起告訴記者，所有項(xiàng)目在向有關(guān)部門申請《建筑工程規(guī)劃許可證》時，設(shè)計(jì)方案中的“擬建建筑容積率”、“建筑高度”、“建筑與相鄰建筑間距”、“建筑密度”等都要符合城市控制性詳細(xì)規(guī)劃或其他要求。所以在收房時，政府有責(zé)任督促和檢驗(yàn)項(xiàng)目是否達(dá)到設(shè)計(jì)方案中的相關(guān)要求；其次需要具有國家資質(zhì)的檢測機(jī)構(gòu)進(jìn)行驗(yàn)收，并且提供驗(yàn)收報(bào)告等。
有些不法開發(fā)商為了謀求更多的利潤，偷偷地將已規(guī)劃確定的建筑總面積擴(kuò)大、增高；或出于某些原因，改變了建筑物的“四至”、樓間距，如此種種，屢見不鮮。針對這些現(xiàn)象，吉樹起說，“政府對于每一塊地的開發(fā)強(qiáng)度都是有嚴(yán)格要求的?！币虼碎_發(fā)商不能擅自更改項(xiàng)目的容積率等其他指標(biāo)。“比如，建筑物的位置不可挪，只能根據(jù)規(guī)劃委員會公示審批的規(guī)劃書上的標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行?！?
但是，吉樹起也提到，施工誤差在2%-3%范圍內(nèi)是可以原諒的，但是超過這個標(biāo)準(zhǔn)，嚴(yán)重影響城市規(guī)劃的，將構(gòu)成“違規(guī)”，可由城市規(guī)劃行政主管部門責(zé)令拆除，或者沒收違法建筑物。
●分戶驗(yàn)收和整體驗(yàn)收相結(jié)合律師：口頭允諾不可信，合同是關(guān)鍵
北京匯佳律師事務(wù)所的邱寶昌律師在談到容積率問題時，指出：“目前許多容積率都沒有寫入合同中，因此業(yè)主無法正當(dāng)主張自己的權(quán)利。即使售樓人員口頭允諾，沒有寫入合同仍然無效?！?
邱寶昌表示，即使大部分業(yè)主們都得到一樣的承諾，可是作為“利益相關(guān)者”，業(yè)主們的眾口一詞也不足以作為法律判決的有力證據(jù)。邱寶昌提醒廣大的消費(fèi)者，一定要重視合同約定，將涉及切身利益的條款約定都加入到補(bǔ)充合同里，做到有據(jù)可查。
同時，邱寶昌還提到，目前分戶驗(yàn)收相對于整體驗(yàn)收和抽樣驗(yàn)收來說是最合理的，但是分戶驗(yàn)收主要是針對室內(nèi)，對于整個小區(qū)的容積率很難涉及?！胺謶趄?yàn)收應(yīng)該和小區(qū)公共設(shè)施的整體驗(yàn)收結(jié)合起來，并且需要一個有資質(zhì)的第三方介入，如中立的監(jiān)理公司或者政府質(zhì)檢部門，進(jìn)行抽查和檢驗(yàn)，這樣才能切實(shí)保證業(yè)主利益?！?
●鏈接
建筑容積率：是指項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè)用地范圍內(nèi)全部建筑面積與規(guī)劃建設(shè)用地面積之比。附屬建筑物也計(jì)算在內(nèi)，但應(yīng)注明不計(jì)算面積的附屬建筑物除外。
建筑密度：即建筑覆蓋率，指項(xiàng)目用地范圍內(nèi)所有基底面積之和與規(guī)劃建設(shè)用地之比。
綠化率：是指規(guī)劃建設(shè)用地范圍內(nèi)的綠地面積與規(guī)劃建設(shè)用地面積之比。
這里所提到的規(guī)劃建設(shè)用地面積是指項(xiàng)目用地紅線范圍內(nèi)的土地面積，一般包括建設(shè)區(qū)內(nèi)的道路面積、綠地面積、建筑物(構(gòu)筑物)所占面積、運(yùn)動場地等等。
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