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  隨著房地產(chǎn)市場的火熱，層出不窮的“合同圈套”也讓購房者屢屢中招、防不勝防。近日，合肥市對64家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進行的專項檢查發(fā)現(xiàn)，一些房地產(chǎn)企業(yè)正在利用售房合同，侵害著購房者利益，值得警惕。

    圈套之一：霸王條款轉(zhuǎn)嫁風險

    根據(jù)《安徽省合同監(jiān)管條例》的規(guī)定，商品房買賣合同中出現(xiàn)的任何一種“格式條款”均應(yīng)到工商管理部門辦理備案手續(xù)。然而，實際上，屢見不鮮的“霸王條款”、“格式條款”幾乎都沒有經(jīng)過備案。一些開發(fā)企業(yè)在制式合同文本中加入權(quán)利義務(wù)不平等的“格式條款”內(nèi)容，或是通過所謂的“補充條款”轉(zhuǎn)嫁合同風險。

    如在制式合同的第八條第一款，有關(guān)于交付標準的約定。在這里，多數(shù)開發(fā)企業(yè)選擇的是第一種交付標準，即“該商品房經(jīng)驗收合格”。而國務(wù)院《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》中已明確規(guī)定，住宅小區(qū)等群體房地產(chǎn)開發(fā)項目應(yīng)當進行綜合驗收，分期開發(fā)的應(yīng)當分期驗收，否則不得交付使用。對于絕大多數(shù)住宅項目而言，“單體驗收合格”的交付條約是直接違反了行政法規(guī)的強制性規(guī)定。然而對于購房者而言，這一合同表述實質(zhì)上是為開發(fā)商單方降低交房標準披上了一層“合法”的外衣。一項簡簡單單的條款在不經(jīng)意間就將合同風險轉(zhuǎn)嫁到了購房者頭上。

    另外，合同第八條有一款關(guān)于開發(fā)企業(yè)延期交付免責條款的約定。許多開發(fā)企業(yè)自行填制了許多延期交付的免責條款，如“市級以上規(guī)劃、文物、環(huán)保、土地等主管部門根據(jù)法律、法規(guī)采取某項行政措施或遇到重大技術(shù)問題而導(dǎo)致開發(fā)周期延長的”、“因政府規(guī)劃設(shè)計變更造成的工期順延”、“因政府配套設(shè)施延期交付使用而導(dǎo)致延期交房”等，這些“免責條款”更是明目張膽地把出賣人延期交房的法律風險完全轉(zhuǎn)嫁給了買受人。涉及裝飾、設(shè)備標準承諾和基礎(chǔ)設(shè)施、公共配套建筑正常運行的承諾時，合同要求雙方對有關(guān)承諾的違約責任做出處理約定。這時，一些開發(fā)企業(yè)避重就輕，要么籠統(tǒng)地寫上“由出賣人繼續(xù)完善”或是“由買賣雙方協(xié)商解決”，要么干脆空白不填，總之就是不明確填寫自己應(yīng)當承擔的違約責任。如此含糊其辭為購房者日后可能的維權(quán)埋下了隱患，大大增加了訴訟成本和風險。

    圈套之二：合同違規(guī)推卸責任

    國務(wù)院《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》明確規(guī)定，出賣人應(yīng)當協(xié)助買受人于房屋交付之日起或合同簽訂之日起90日內(nèi)，辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)。而建設(shè)部《商品房銷售管理辦法》則進一步將“90日”細化為兩個階段：第一階段，開發(fā)企業(yè)應(yīng)當在交付使用后60日內(nèi)將需要由其提供的辦理房屋權(quán)屬登記的資料報送產(chǎn)權(quán)登記機關(guān)；第二階段的30日里，由買受人辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)。但此次合肥市在檢查中發(fā)現(xiàn)，絕大多數(shù)企業(yè)承諾的是“交付使用后90日內(nèi)，將辦理權(quán)屬登記需由出賣人提供的資料報產(chǎn)權(quán)登記機關(guān)備案”，悄無聲息地就將分階段后第一階段的時限延長，屬于典型的“偷梁換柱”。更有甚者，少數(shù)企業(yè)還將這一約定延長到150日、180日、210日甚至更長時間。嚴格地說，這些約定都違背了行政法規(guī)、部門規(guī)章的強制性規(guī)定，擅自為自己降低出賣人應(yīng)該承擔的合同責任。

    圈套之三：權(quán)利義務(wù)不對等

    盡管合肥市已普遍使用建設(shè)部和工商總局制定的制式合同文本，但事實上，由于購房者處于弱勢地位，對合同的熟悉程度和警惕性往往不高，自身的合法權(quán)利往往在合同中就被“聰明”的開發(fā)企業(yè)一點點地“蠶食”掉了。

    房屋買賣合同中關(guān)于面積確認及面積差異處理的強制性條款已寫明，面積誤差比絕對值在3%以內(nèi)(含3%)的，據(jù)實結(jié)算房價款；面積誤差比絕對值超出3%時，買受人有權(quán)退房。在建設(shè)部《商品房銷售管理辦法》中，也對面積差異處理作出了“有約定從約定，沒有約定從法律”的原則性規(guī)定。但檢查人員卻發(fā)現(xiàn)，某些開發(fā)企業(yè)將這一條規(guī)定在合同中直接格式化為“多退少補、據(jù)實結(jié)算”等。這樣等于直接剝奪了購房者選擇適用法定“3%處理規(guī)則”的可能。

    在對買受人逾期付款的違約責任和出賣人逾期交房的違約責任進行合同約定時，本來買受人的付款義務(wù)和出賣人的交房義務(wù)是一對具有對價關(guān)系的主合同義務(wù)，以合同的平等性來看，逾期付款的違約責任和逾期交房的違約責任自然也就對等，遵循日期一致、金額一致。但一些開發(fā)企業(yè)在合同中標明的出賣人逾期交房的違約責任遠小于買受人逾期付款的違約責任。有的開發(fā)企業(yè)竟單方在合同中這樣規(guī)定，“出賣人逾期交房90日，買受人有權(quán)解除合同；買受人逾期付款30日，出賣人有權(quán)解除合同”，“出賣人逾期交房的付3%違約金，買受人逾期付款的付5%違約金”等等，雙方權(quán)義不對等的嚴重程度可見一斑。

    當涉及屋面使用權(quán)、外墻使用權(quán)約定時，少數(shù)企業(yè)將其約定為“歸出賣人”是完全不合理的?；诮ㄖ飬^(qū)分所有權(quán)的法律理論，建筑屋面之所有權(quán)、外墻之所有權(quán)均應(yīng)當歸房屋買賣雙方共同所有。房地產(chǎn)開發(fā)商在物業(yè)售完后依然無償、無限期保留該物業(yè)屋面使用權(quán)和外墻使用權(quán)，明顯有悖公正。諸如“雙方?jīng)]有約定且法律法規(guī)沒有規(guī)定屬于買受人的相關(guān)權(quán)益均屬于出賣人”的“合約”表明一些開發(fā)企業(yè)仍舊是霸氣十足。