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房子是一個人一輩子的住所，但是，我們按揭下房子，除了還貸，真的就高枕無憂了嗎？因?yàn)橘J款、房子的折舊，或者拆遷，你的房子，若干年后，可能不是你自己的房子了，可能你沒有房子了，還有可能，你的房子使你的資產(chǎn)變成了負(fù)數(shù)。　　

居住的房子不會增值

　　有人向記者問詢這樣一個問題：市民如果一時經(jīng)濟(jì)能力欠缺，需要按揭下一套房子，那他最終需付多少錢給銀行？比如一位市民按揭一套房子，房子總款是30萬元，貸款20年，他本金加利息得多少錢？光大銀行武漢分行私人業(yè)務(wù)部經(jīng)理王輝耀算了一下賬，這位市民首付須6萬元，按目前的貸款5.508%利率，采取等額本息還款法，他每月得還銀行款1652.01元，20年他得還款396482.4元，也就是說，加上首付，他買這套房子，總共得花費(fèi)456482.4元，20年他得多付給銀行15萬多元的利息。

　　王輝耀說：“市民購房，最好不貸款，少貸款，貸款越多，利息越重?！钡?，對于手頭資金不多的市民來說，要買房，只能采取按揭的辦法。

　　有人會說，無論是按揭或一次性買的房子，若干年后它都會增值，所以，即使多出的利息，也無所謂。對于投資者來說，房子短期內(nèi)的確有增值的可能，但是，對于買房居住者來說，就不會增值了，需要考慮的是房子的折舊因素。

　　我們來算一筆賬，20年房價漲了不到50%，這位市民就虧本了。但是，房價即使?jié)q了50%，他也虧本，因?yàn)?0年后，那房子不說破破爛爛了，卻已經(jīng)成色很差，值不了多少錢了?，F(xiàn)在很多拆遷的房子，很多是因?yàn)橘|(zhì)量的問題，或者是房子成色已經(jīng)太差的原因?！　?

若干年后住宅可能不是自己的　　

　　《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第十二條規(guī)定，土地使用權(quán)出讓的最高年限分別是：居住用地70年；工業(yè)用地50年；教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地50年；商業(yè)、旅游、娛樂用地40年；綜合或者其他用地50年。

　　如果土地使用期限70年到了，我們的房子該怎么辦呢？據(jù)悉，現(xiàn)在香港已經(jīng)出現(xiàn)了土地使用年限超過70年的現(xiàn)象，政府采取的方式是繼續(xù)將土地租給使用者，收取新的土地使用費(fèi)用。

　　我國《城市房地產(chǎn)管理法》第二十一條規(guī)定，“土地使用權(quán)出讓合同約定的使用年限屆滿，土地使用者需要繼續(xù)使用土地的，應(yīng)當(dāng)至遲于屆滿前一年申請續(xù)期，除根據(jù)社會公共利益需要收回該幅土地的，應(yīng)當(dāng)予以批準(zhǔn)。經(jīng)批準(zhǔn)予續(xù)期的，應(yīng)當(dāng)重新簽訂土地使用權(quán)出讓金。土地使用權(quán)出讓合同約定的使用年限屆滿，土地使用者未申請續(xù)期或者雖申請續(xù)期但依照前款規(guī)定未獲批準(zhǔn)的，土地使用權(quán)由國家無償收回。”

　　法律沒有規(guī)定土地使用權(quán)出讓金怎么確定，湖北省房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)會常務(wù)副秘書長葉學(xué)平對此表示擔(dān)憂：“實(shí)際上，現(xiàn)在的政府是用子孫的資源在獲取收益，在賣子孫的土地。數(shù)十年后，如果將來的政府也想從已經(jīng)到期的批租土地中獲取較高的收益，而業(yè)主不能接受那樣的土地租金，就會非常麻煩了?！?

　　政府如果與百姓爭利，要收回土地，百姓是沒有辦法的，從法理上講，到時國家是有權(quán)收回土地使用權(quán)的。關(guān)鍵的問題是，現(xiàn)在的土地批租合同上并沒有約定批租期限到期后，續(xù)租的地價問題，價格談不攏，國家就可以不租給你?，F(xiàn)在，大家只好期盼明年出臺的《物權(quán)法》能有一個明確的規(guī)定。　　

住房可能讓你資產(chǎn)變成負(fù)數(shù)

　　2005年11月底，被媒體曝光的日本建筑抗震系數(shù)不達(dá)標(biāo)丑聞，連累涉案高樓的全部業(yè)主陷入經(jīng)濟(jì)困境。日本稻城市高檔小區(qū)“稻城大舞臺”由于遇到中等強(qiáng)度地震就可能坍塌，稻城市政府要求居民于12月中旬以前搬離這棟危險建筑。

　　日本政府準(zhǔn)備了住宅供被迫遷移的居民居住，這些居民也可以享受減稅待遇。但他們?nèi)缘米约褐Ц栋徇w費(fèi)和新房租，或者在原有住房貸款的基礎(chǔ)上另外貸款買房。對于“稻城大舞臺”所有業(yè)主而言，既失去房屋又要負(fù)擔(dān)貸款的雙重威脅讓他們不寒而栗。其中很多業(yè)主用35年按揭買了這套房子，未來30多年，雙重貸款壓在他們的肩頭。令一些剛買房子的人萬萬沒有想到的是，自己的資產(chǎn)竟會在短短幾個月后變成負(fù)數(shù)。

　　如果類似的事情發(fā)生在我們的身上，我們的資產(chǎn)一樣可能變成負(fù)數(shù)。湖北省房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)會常務(wù)副秘書長葉學(xué)平說：“老百姓買房子后，發(fā)生比如地震等一些不可預(yù)見性的災(zāi)難，而房子又沒有辦理保險的話，老百姓都可能在瞬間沒有了住宅不說，而且還會背上沉重的經(jīng)濟(jì)包袱。”　　

規(guī)劃失敗，讓你變得一無所有

　　中國建筑學(xué)會理事長宋春華指出過，我國住宅建設(shè)擺闊浪費(fèi)現(xiàn)象嚴(yán)重，我國住房建設(shè)應(yīng)提倡適度、合理和可持續(xù)發(fā)展原則。他提出，應(yīng)該提倡對老舊建筑進(jìn)行再生設(shè)計，避免破壞性建設(shè)。

　　近年來，我國很多屬于正常使用年限的建筑被強(qiáng)行拆除，大大縮短了住宅的使用壽命。據(jù)記者了解，按照國家強(qiáng)制標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定的合理使用年限，普通建筑的使用年限是50年。統(tǒng)計結(jié)果顯示：我國建筑平均壽命不到30年，而歐洲建筑的平均生命周期則超過80年。

　　在挪威首都奧斯陸，一棟1953年建成的大桶倉糧庫廢棄后，政府決定對其再利用進(jìn)行招標(biāo)，最后中標(biāo)的用途是改建為大學(xué)生公寓。通過改造設(shè)計，從中間打開建成通道，兩側(cè)就是輔助房間，作為小廚房等，里面作為學(xué)生起居用。

　　這跟我國一些地方的政府和一些開發(fā)商對待老舊建筑的態(tài)度完全不同。對待老舊建筑，普遍做法可以說“太殘忍”，通常是一炸了之。我們更提倡通過維修更新，改善老舊建筑的居住環(huán)境，延長其使用年限。非建筑本身原因需拆除的，也應(yīng)由相應(yīng)部門和專家論證，重要地段的建筑甚至進(jìn)入聽證程序。

　　華中科技大學(xué)建筑城規(guī)學(xué)院城規(guī)系副教授萬艷華說：“我國目前處在城市化的快速發(fā)展建設(shè)之中，人們對住房的需求量非常旺盛，勢必帶來房地產(chǎn)量的擴(kuò)張，而對質(zhì)的要求不是很高，房地產(chǎn)開發(fā)商按照這樣的狀況，建造了大量了低質(zhì)量的住宅，使住宅的壽命大大縮短。目前，國家對住宅質(zhì)量的監(jiān)督越來越嚴(yán)厲，已經(jīng)由量的追求，轉(zhuǎn)向質(zhì)的追求?！?

　　住宅能夠維修，是最好不過了，萬艷華說：“要是拆遷，有時就沒辦法了。我們國家，有時城市規(guī)劃比較失敗，一是規(guī)劃設(shè)計的失敗，沒有前瞻性，前面剛規(guī)劃了，后面還有更大的規(guī)劃。二是開發(fā)商的問題，對城市規(guī)劃沒有前瞻性的把握?！边@些因素，都導(dǎo)致房子需拆遷。

　　葉學(xué)平表示，拆遷，對于老百姓來說，又遇到一個大的問題。中國一般是強(qiáng)制性拆遷，土地使用權(quán)是70年，70年不到，有的開始拆遷，也不能賠償，只是進(jìn)行一些補(bǔ)償，拆遷不能等價交換，百姓的產(chǎn)權(quán)沒有得到尊重，產(chǎn)權(quán)不完全清晰。另外，很多房子的拆遷，個人的產(chǎn)權(quán)也不符合市場的價格交換規(guī)律。葉學(xué)平說：“拆遷其實(shí)也是一種市場行為，而所有的市場行為都應(yīng)該是等價、雙方自愿的，如在菜市場買菜一樣，都是價格合理、大家認(rèn)可的?！薄　?

買房子不如租房子

　　華中科技大學(xué)建筑城規(guī)學(xué)院城規(guī)系副教授萬艷華說：“國外的土地使用期是80年或者100年、150年，我國規(guī)定的土地期限是70年?！币簿褪钦f，老百姓買房子，70年后，土地要?dú)w還給國家。住宅只是它上面的附著物，我們買的住宅并不包括土地，只是土地的使用權(quán)。即使明年出臺的《物權(quán)法》規(guī)定70年后，老百姓可以繼續(xù)交土地出讓金，但這對于百姓來說，又需要交很大一部分錢，這塊土地，仍然不是自己的。

　　另外，我們不能忽視這個問題，我國規(guī)定房子的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)是50年，也就是說，50年后，房子可能會報廢。即使住了70年，那70年后，房子也成了一堆磚頭，根本值不了多少錢。自己僅剩土地，對于老百姓來說，買房子的那一點(diǎn)土地，是不好處理的，自己蓋房子，是根本不可能的事情。

　　因此，從廣義上來說，住宅就是一次性產(chǎn)品，70年土地使用期一到，其價值所剩無幾了。王輝耀說：“其實(shí)，如果從貸款和土地出讓金的角度來說，市民買房子還不如租房子。”買房是一種投資行為，相當(dāng)于買房然后租給自己居住，只不過租的時間比較久，而租房則是一種短期的消費(fèi)行為，但也可以是長期的。