我在中介公司看上一套二手房，賣方為規(guī)避營業(yè)稅，提出以房屋出典的形式進行交易過戶。請問，什么是房屋出典？以房屋出典的形式進行二手房交易是否合法？讀者：包先生
律師分析
2006年6月1日以后，國家對購房不足五年又出售的開始全額征收營業(yè)稅。此后，二手房交易市場上出現(xiàn)了一些所謂的避稅購房的方法，您所說的房屋出典就是其中之一。
房屋出典是指出典人在急需資金而又不愿放棄房屋所有權(quán)的情況下，由承典人支付典價，占有出典人房屋，并進行使用，出典人于典期屆滿時返還典價贖回房屋或不贖回而喪失房屋所有權(quán)的法律制度。房屋出典有以下法律特征：（1）房屋出典是“房不計租，錢不計息”的互利、有償法律關(guān)系。在房屋出典中，承典人占有使用出典的房屋而不交納租金；出典人取得、使用承典人金錢而不支付利息。但出典人交付房屋以承典人支付典價為前提，因而雙方這種法律關(guān)系又是雙務(wù)、有償?shù)?。?）房屋出典受典期限制，典期屆滿前出典并不喪失房屋所有權(quán)，承典人只能取得房屋占有、使用權(quán)。房屋出典后，在典期以內(nèi)，出典人仍然享有房屋所有權(quán)，但已不能直接占有、使用房屋；承典人雖取得對房屋的占有、使用權(quán)，但并不能任意進行處分。典期屆滿的一般法律后果是，出典人如不返還典價款即喪失房屋所有權(quán)，承典人則因此而取得房屋所有權(quán)。（3）房屋出典必須符合法定條件和程序。
采用房屋出典的方式進行房屋買賣所涉及的費用僅為在過戶時繳納的契稅及印花稅，節(jié)約了轉(zhuǎn)讓成本，因此受到一些炒房者的歡迎。但是，采用這種方式進行二手房屋交易，首先是一種違法行為，雙方表面上簽訂是房屋典當(dāng)合同，但實際交易依舊為買賣，而且是為了規(guī)避買賣過程中的稅收。按照法律規(guī)定，這種行為可視為“以合法形式掩蓋非法目的”，最終導(dǎo)致房屋典當(dāng)合同無效，買賣雙方不僅不能達(dá)到避稅的目的，而且還必須承擔(dān)補繳稅款、罰款的責(zé)任，甚至還有可能要承擔(dān)刑事責(zé)任；其次，采用房屋出典的方式進行房屋買賣存在很大的法律風(fēng)險：第一，因為在出典期內(nèi)，房屋所有權(quán)并未發(fā)生實際轉(zhuǎn)移，所有權(quán)人仍是出典人，在回贖期內(nèi)出典人有權(quán)按原典價贖回房屋。因此，一旦賣方反悔，他只要在回贖期內(nèi)把錢還給買方就可以贖回房屋，買方將會落個“竹籃打水一場空”的下場。第二，由于房屋并未發(fā)生買賣，因此，買方無法向銀行申請購房貸款，無法以按揭方式購買。
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