預(yù)留日常開(kāi)支以及用于醫(yī)療保險(xiǎn)和預(yù)防意外災(zāi)害的預(yù)備資金
買房前，要根據(jù)家庭需要和支付能力來(lái)綜合考慮，計(jì)算出家庭的平均月收入，包括利息收入及各種貨幣補(bǔ)貼。應(yīng)主要保留兩部分資金，一是家庭的日常開(kāi)支，二是用于醫(yī)療保險(xiǎn)及預(yù)防意外災(zāi)害的預(yù)備資金。通過(guò)仔細(xì)核查，計(jì)算出可隨時(shí)支配的自由款項(xiàng)。在對(duì)個(gè)人資產(chǎn)做出認(rèn)真估量后，才能夠把握自身的實(shí)力和購(gòu)房方向，確定適宜的房?jī)r(jià)和房屋面積，從而挑選合適自己的住宅。
通常來(lái)講，人們?cè)谫?gòu)房時(shí)考慮較多的是房產(chǎn)的價(jià)格，對(duì)房產(chǎn)周圍的環(huán)境考慮較少，特別是容易忽視一些“看不見(jiàn)、摸不著”的條件。
充分考察物業(yè)管理
物業(yè)管理的管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)因住宅等級(jí)、服務(wù)內(nèi)容和服務(wù)深度而異，與日常生活息息相關(guān)。購(gòu)房者應(yīng)注意以下幾點(diǎn)：物業(yè)公司何時(shí)進(jìn)駐小區(qū)、管理費(fèi)有哪些內(nèi)容、小區(qū)停車位是租還是賣、車位的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等，以便于估算購(gòu)房及入住所需的實(shí)際費(fèi)用。
現(xiàn)在，有些開(kāi)發(fā)商在宣傳廣告中將物業(yè)管理收費(fèi)低廉或引入名譽(yù)卓著的物業(yè)管理公司作為賣點(diǎn)，這一點(diǎn)購(gòu)房者一定要謹(jǐn)慎。因?yàn)楹芏辔飿I(yè)公司與開(kāi)發(fā)商根本沒(méi)有關(guān)系。項(xiàng)目開(kāi)發(fā)、銷售完畢，開(kāi)發(fā)商就離開(kāi)了，而業(yè)主將來(lái)要長(zhǎng)期面對(duì)的是物業(yè)管理公司。如果物業(yè)收費(fèi)太低而無(wú)法維持日常開(kāi)銷，或是沒(méi)有利潤(rùn)，顯然物業(yè)公司的服務(wù)將給住戶帶來(lái)很大的麻煩。
視自身需求選擇“公攤面積”
“容積率”是居住小區(qū)的主要指標(biāo)之一。一般來(lái)講，容積率過(guò)高，會(huì)出現(xiàn)樓房高、道路窄、綠地少的情況，將極大地影響居住區(qū)的生活環(huán)境。
對(duì)于商品房來(lái)說(shuō)，銷售人員提供數(shù)據(jù)中的建筑面積是由套內(nèi)建筑面積和分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e兩部分構(gòu)成的。套內(nèi)建筑面積比較直觀，而分?jǐn)偟墓裁娣e則較為模糊。
通常包括公共走廊、門廳、樓梯間、電梯間、候梯廳等。購(gòu)房者買房時(shí)，一定要注意公攤面積是否合理。一般多層住宅的公攤面積較少，高層住宅由于公共交通面積大，公攤面積則較多。
值得注意的是，雖然公攤面積越小，購(gòu)房者能得到的私有空間就越大、越經(jīng)濟(jì)，但公攤面積過(guò)小，比如樓道過(guò)窄，出入時(shí)就會(huì)覺(jué)得很壓抑，會(huì)減少居住者的舒適度。反之，如果住宅樓一層有華麗的大堂，雖然增加了部分公攤面積，但住宅的檔次也有所提高。對(duì)于公攤的比例，購(gòu)房者可以根據(jù)自身的實(shí)際情況進(jìn)行選擇
委托人資料一
張先生今年43歲，屬事業(yè)有成型人士。幾年前，其購(gòu)買了目前居住的樓盤，地處北京近郊，周圍環(huán)境頗好。樓盤所處社區(qū)內(nèi)配套較完善，醫(yī)院、郵政、購(gòu)物等設(shè)施均比較方便，尤其是社區(qū)小學(xué)的軟件、硬件條件很不錯(cuò)，孩子上學(xué)、放學(xué)無(wú)需接送，省了張先生夫婦不少事情。
但隨著孩子即將升入中學(xué)，張先生面臨著一個(gè)重要的問(wèn)題，好的中學(xué)幾乎都在市區(qū)內(nèi)，如果孩子在市區(qū)上學(xué)，這所房子的位置將成為制約孩子選擇學(xué)校的主要因素。為解決這一問(wèn)題，張先生決定開(kāi)始籌備自己的“二次購(gòu)房”計(jì)劃，準(zhǔn)備在市區(qū)內(nèi)重新購(gòu)置一套新住房。
購(gòu)房分析：目標(biāo)應(yīng)為“樓齡”較短的二手房，關(guān)注升值潛力
張先生二次置業(yè)選擇的地點(diǎn)將是優(yōu)秀中學(xué)分布集中、或到達(dá)這些學(xué)校交通便利的地段。據(jù)此，新樓盤的價(jià)格將相當(dāng)昂貴，所以張先生的目標(biāo)應(yīng)該是“樓齡”較短的二手房，且需具有升值潛力。
在選購(gòu)二手房時(shí)，除了需要了解房屋的結(jié)構(gòu)、產(chǎn)權(quán)等因素外，還要注意了解鄰里的組合。一般說(shuō)來(lái)，一處房產(chǎn)的人文環(huán)境與其價(jià)值是成正比例增長(zhǎng)的。如果有周圍環(huán)境較差、治安不良等情況，這樣的房產(chǎn)則不應(yīng)是首選。另外，噪聲污染也是一個(gè)很重要的問(wèn)題。通常情況下，購(gòu)房者無(wú)法準(zhǔn)確測(cè)量噪聲大小，張先生可盡量選擇與學(xué)校、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)等噪聲源保持一定距離的住宅樓。臨街的住宅為了盡量減少交通所帶來(lái)的噪聲，應(yīng)當(dāng)有綠化屏等能夠起到隔音、靜音效果的設(shè)施。
購(gòu)房建議：原房產(chǎn)可供老人居住或向“郊區(qū)游”游客出租
張先生目前的房子由于所處位置的原因，很難長(zhǎng)期出租，閑置又未免浪費(fèi)。有兩種處理方式可供參考。第一，如果張先生的父母身體狀況較好，可以選擇將老人接到郊外居住。郊區(qū)空氣好，適合退休養(yǎng)老，且社區(qū)醫(yī)療設(shè)施配套齊全，生活在這樣的環(huán)境里對(duì)老人來(lái)說(shuō)是不錯(cuò)的選擇。同時(shí)也可相應(yīng)減少?gòu)埾壬吭碌馁狆B(yǎng)費(fèi)用。第二，每逢節(jié)假日，北京都有大量的居民赴郊區(qū)旅游，隨著游客量的增大，郊游的花樣也不斷翻新，如汽車聯(lián)盟自駕游或公司自駕游等。此類游客組織出游大都不喜歡選擇賓館居住，而是希望租住一些類似于別墅的房屋。張先生可以考慮將自己的房子在相關(guān)網(wǎng)站注冊(cè)后，向這些游客出租。雖然租期不長(zhǎng)，且租客流動(dòng)性較大，但房租卻較平日長(zhǎng)期出租高出許多倍。
委托人資料二
李女士今年29歲，去年剛剛結(jié)婚，婚后夫妻倆在雙方父母家輪流居住。長(zhǎng)此以往，夫婦二人均感諸多不便?，F(xiàn)在李小姐有購(gòu)房的想法，以夫妻倆目前的經(jīng)濟(jì)狀況，想在市區(qū)內(nèi)認(rèn)購(gòu)一套中戶型的房產(chǎn)并非易事。所以兩人決定不在市區(qū)內(nèi)購(gòu)買，而在近郊選擇一套住宅。這樣，在現(xiàn)有的積蓄能夠滿足的條件下，不僅可擴(kuò)大戶型，還能剩下一些資金購(gòu)買一輛汽車。
購(gòu)房分析：注意近郊交通與配套設(shè)施的矛盾
女士對(duì)于家的期望多為“舒適而溫馨”，所以在經(jīng)濟(jì)實(shí)力受到限制時(shí)，買房多選擇近郊附近的中、大戶型。且由于近郊房?jī)r(jià)較低，省下的地段差價(jià)足可以購(gòu)車，過(guò)上“房加車”組合的時(shí)尚生活。
其實(shí)這種想法是存在一定誤區(qū)的。在郊區(qū)購(gòu)房將面臨交通與配套設(shè)施的矛盾問(wèn)題。郊區(qū)房產(chǎn)規(guī)模小的社區(qū)，配套設(shè)施大都不夠完善，對(duì)于雙職工來(lái)說(shuō)，社區(qū)缺少購(gòu)物、健身、娛樂(lè)等設(shè)施將直接導(dǎo)致生活質(zhì)量下降。而如果選擇配套設(shè)施齊全的，此類社區(qū)又大都規(guī)模龐大，雖有私家車可以自由出入，但市政交通及道路建設(shè)大都暫時(shí)無(wú)法解決這類大規(guī)模社區(qū)居民的出行問(wèn)題。
購(gòu)房建議：不必強(qiáng)求一步到位，為二次置業(yè)做打算
對(duì)于李小姐來(lái)說(shuō)，由于首次購(gòu)房，受經(jīng)濟(jì)及年齡的限制，同時(shí)由于夫妻倆平時(shí)工作時(shí)間較長(zhǎng)，在住宅的時(shí)間并不長(zhǎng)，所以在房產(chǎn)的選擇上不必強(qiáng)求面面俱全、一步到位，而應(yīng)根據(jù)自己的需要就以下幾方面做重點(diǎn)選擇。
首先是樓盤位置，房產(chǎn)所處的位置對(duì)其價(jià)值和增值潛力起著決定性的作用。李小姐買房的主要目的是為了居住，但同時(shí)也是一種投資。
認(rèn)購(gòu)升值潛力巨大的房產(chǎn)，對(duì)于李小姐今后二次置業(yè)時(shí)現(xiàn)有房屋的出租或轉(zhuǎn)讓都將有極大的益處?？匆粋€(gè)區(qū)域的樓盤是否有發(fā)展?jié)摿Γ粌H要看現(xiàn)狀，更要看其發(fā)展趨勢(shì)及市政規(guī)劃。如果在一個(gè)交通、市政等設(shè)施還不是十分完備的地段以低價(jià)購(gòu)入房產(chǎn)，待各項(xiàng)配套設(shè)施齊全、周邊環(huán)境改善后，所購(gòu)的房子就會(huì)有很大的升值空間。
有一些位于尚在施工中的地鐵沿線的樓盤，盡管地鐵尚未竣工，但樓盤已經(jīng)開(kāi)始升值了。
其次是自由空間，李小姐家庭的結(jié)構(gòu)和人口是發(fā)展變化的，雖然由于目前的經(jīng)濟(jì)實(shí)力所限，所購(gòu)房屋以中、小戶型為佳，但隨著個(gè)人事業(yè)的發(fā)展，很快就會(huì)有加大空間的需要與資金。因此，居室中有足夠的可變空間是必要的。
再次是停車空間，車庫(kù)是住戶不可改變的房屋硬件，如果沒(méi)有留出足夠的停車空間，對(duì)住戶未來(lái)的生活會(huì)造成極大的不便。
最后是網(wǎng)絡(luò)空間，做好預(yù)留光纖通道和足夠的出口帶寬是保證服務(wù)超前性的前提。
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