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目前東莞市區(qū)商品房?jī)r(jià)格日益上漲，因此對(duì)于選房、簽約和交樓等等環(huán)節(jié)，購(gòu)房者相當(dāng)重視，也比較謹(jǐn)慎了，但對(duì)于購(gòu)房后的物業(yè)管理問(wèn)題，許多人并未太關(guān)注，或者是相關(guān)知識(shí)不足，東莞一家地產(chǎn)調(diào)查機(jī)構(gòu)經(jīng)過(guò)初步調(diào)查后發(fā)現(xiàn)，約有60％以上的購(gòu)房者，在買房時(shí)對(duì)物業(yè)管理“公約”沒(méi)作太大關(guān)注，有部分業(yè)主甚至根本不知道有這樣一個(gè)“公約”，而往往就是這些購(gòu)房者，在入住之后容易發(fā)生物業(yè)管理方面的糾紛，地產(chǎn)相關(guān)人士提醒購(gòu)房者，物業(yè)管理公約不可忽視。

　　糾紛隱患多隱于購(gòu)房前

　　隨著東莞市房地產(chǎn)市場(chǎng)的火熱，物業(yè)管理糾紛也日漸增多。據(jù)記者了解，很多糾紛看似發(fā)生在入住以后，但其實(shí)是因?yàn)橘I房時(shí)買賣雙方對(duì)房屋售后各方關(guān)于物業(yè)管理的權(quán)利義務(wù)沒(méi)有界定清楚而造成的，即在購(gòu)房前就埋下了相關(guān)隱患。

　　有不少業(yè)主認(rèn)為物業(yè)管理是入住后的事，應(yīng)該在入住后再與發(fā)展商協(xié)商，合同上只要簡(jiǎn)單協(xié)定一下就可以了，但實(shí)際上由于前期物業(yè)管理的委托權(quán)由開發(fā)商行使，同時(shí)物業(yè)管理服務(wù)又有其公共性，單個(gè)業(yè)主事實(shí)上不可能在入住時(shí)就公共性的物業(yè)管理服務(wù)與物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行協(xié)商。因此，很多業(yè)主會(huì)發(fā)現(xiàn)，在入住時(shí)已經(jīng)被動(dòng)接受了開發(fā)商和物業(yè)管理企業(yè)提出的物業(yè)管理?xiàng)l款，業(yè)主沒(méi)有主動(dòng)選擇的權(quán)利。同時(shí)由于買房時(shí)不同的業(yè)主對(duì)物業(yè)管理的預(yù)期不一樣，有的業(yè)主傾向高收費(fèi)、高標(biāo)準(zhǔn)服務(wù)，有的傾向較低標(biāo)準(zhǔn)的低收費(fèi)服務(wù)，而由于沒(méi)有在買房時(shí)說(shuō)清楚，入住時(shí)某些業(yè)主認(rèn)為物業(yè)管理與自己買房時(shí)的預(yù)期不一致，開發(fā)商和物管企業(yè)也很難協(xié)調(diào)這種矛盾。

　　此外，由于入住時(shí)的實(shí)際情況可能與銷售人員口頭承諾或廣告上標(biāo)明的不一致，買房時(shí)銷售員和印發(fā)的廣告上說(shuō)的物業(yè)管理費(fèi)可能是每月每平方米不超過(guò)多少元，物業(yè)管理公司是“國(guó)內(nèi)知名企業(yè)”，但入住時(shí)物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)提高了，物業(yè)管理也換成了一家名不見經(jīng)傳的小企業(yè)。對(duì)于共有部位、共有設(shè)施設(shè)備和相應(yīng)配套設(shè)施的使用管理、維修養(yǎng)護(hù)責(zé)任不清晰，停車場(chǎng)和會(huì)所的使用收費(fèi)問(wèn)題，往往也是糾紛的起端。

　　簽訂物管公約是關(guān)鍵

　　業(yè)內(nèi)人士提醒，物業(yè)管理公約是避免和解決糾紛的關(guān)鍵，物業(yè)管理公約由房地產(chǎn)開發(fā)商、購(gòu)房人、物業(yè)管理企業(yè)三方簽訂，是關(guān)于房屋售后各方權(quán)利義務(wù)的契約，一經(jīng)簽訂，對(duì)各方都具有法律約束力。

　　簽訂物業(yè)管理公約的目的就是要明確房屋售后開發(fā)企業(yè)、購(gòu)房人、物業(yè)管理企業(yè)關(guān)于物業(yè)管理的權(quán)利和義務(wù)，減少和避免糾紛的產(chǎn)生。同時(shí)，一旦糾紛發(fā)生，也可以作為解決糾紛的依據(jù)。

　　有些買房人擔(dān)心，“公約”是由開發(fā)商制訂的，很難避免“公約”不公的問(wèn)題。針對(duì)這種情況，買房人需要注意的是，一定要認(rèn)真閱讀公約內(nèi)容，了解你所購(gòu)買物業(yè)的基本情況，包括物業(yè)管理的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、簽約各方的權(quán)利義務(wù)、違約責(zé)任和糾紛的處理等。在此建議購(gòu)房者聘請(qǐng)專業(yè)律師，幫助審查物業(yè)管理公約，弄清楚入住后物業(yè)管理的標(biāo)準(zhǔn)、價(jià)位是否符合自己的要求，以便做出是否簽約的決定。同時(shí)，購(gòu)房者還應(yīng)在律師的幫助下，針對(duì)非專業(yè)人員無(wú)法識(shí)別的陷阱條款，與開發(fā)商協(xié)商并簽訂補(bǔ)充協(xié)議。這樣就可以消除入住后的隱患，將風(fēng)險(xiǎn)降至最低。

　　可通過(guò)業(yè)主大會(huì)修改公約

　　最初的《物業(yè)管理公約》一般都是由開發(fā)商起草的，其他產(chǎn)權(quán)人在簽訂購(gòu)房合同時(shí)，應(yīng)當(dāng)書面承諾遵守《物業(yè)管理公約》的相關(guān)規(guī)定。由于《物業(yè)管理公約》事先已由開發(fā)商擬定并經(jīng)過(guò)政府有關(guān)主管部門審核，單個(gè)產(chǎn)權(quán)人即便對(duì)《物業(yè)管理公約》的某些條款及內(nèi)容不滿，也無(wú)法對(duì)《物業(yè)管理公約》進(jìn)行修改，只能違心或被迫承認(rèn)《物業(yè)管理公約》的內(nèi)容與條款。雖然單個(gè)產(chǎn)權(quán)人或使用人在購(gòu)房初期無(wú)法修改《物業(yè)管理公約》的內(nèi)容，沒(méi)有機(jī)會(huì)在關(guān)系到切身利益的問(wèn)題上與開發(fā)商或物業(yè)管理企業(yè)討價(jià)還價(jià)，但并非永遠(yuǎn)沒(méi)有機(jī)會(huì)。當(dāng)住宅小區(qū)產(chǎn)權(quán)人入住率達(dá)到50％以上、具備召開第一次業(yè)主大會(huì)的條件時(shí)，單個(gè)產(chǎn)權(quán)人或使用人便有機(jī)會(huì)參與《物業(yè)管理公約》的通過(guò)與修改工作，有權(quán)提出自己的合理化建議。