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      今天，買房貸款，你可以有更多的選擇權(quán)。
      日前，浦發(fā)銀行宣布，該行即將推出固定利率房貸產(chǎn)品。同時(shí)出臺(tái)的還有優(yōu)惠房貸老客戶的“寬貸”政策，凡是今年年底前沒有逾期還款的客戶，無須到銀行申請(qǐng)，浦發(fā)將在明年1月1日自動(dòng)將其房貸利率下浮至基準(zhǔn)利率的8.5折。
      自2004年10月29日以來，央行已經(jīng)4次上調(diào)房貸利率，中長(zhǎng)期貸款的累計(jì)升息幅度達(dá)到了1.8%，實(shí)際升幅0.774%。各大商業(yè)銀行先后推出了各具特色的房貸產(chǎn)品，從不同方面修正房貸產(chǎn)品、減緩不同情況買房人的還貸壓力，用不同方式吸引購(gòu)房者的眼球。有關(guān)專家認(rèn)為，從目前推出的這些房貸產(chǎn)品來說，各有所長(zhǎng)，亦各有所短，如何結(jié)合自身的實(shí)際狀況進(jìn)行有效的房貸選擇，成為購(gòu)房者下單前的必做功課。
      目前，滬上各大商業(yè)銀行紛紛推出各種房貸產(chǎn)品，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，市面上可供選擇的房貸產(chǎn)品有近20種之多，完全可以構(gòu)成一個(gè)“房貸超市”，而購(gòu)房者應(yīng)該結(jié)合自身的實(shí)際狀況，選擇自己買房貸款最合適的方式。

      [目標(biāo)人群]　高收入人群
      ★關(guān)鍵詞：固定利率、雙周供、還款自由行
      ★亮點(diǎn)：前者進(jìn)入加息周期最劃算，后兩者還款心理壓力小 
      ★適宜人群：有理財(cái)觀念的高收入人群
      對(duì)于那些高收入的購(gòu)房者來說，買房不僅為了改善居住條件，更多的是用于投資理財(cái)。房產(chǎn)市場(chǎng)專業(yè)人士認(rèn)為，由于固定利率房貸不受央行加息影響，在一定的時(shí)間內(nèi)，如3年或5年等，無論央行加息多少，銀行都會(huì)按照事先約定的利率來計(jì)算加息。因此，與浮動(dòng)利率房貸相比，固定利率房貸可以規(guī)避貸款期限內(nèi)的利率上調(diào)風(fēng)險(xiǎn)。
      而深發(fā)展推出的“雙周供”還貸，即銀行按揭貸款人以“雙周”為一期進(jìn)行還款，每?jī)芍軞w還原來月還款額的一半。由于每期還款時(shí)間較短，“雙周供”不太適宜資金方面大起大落的人，而比較適宜收入比較穩(wěn)定，有平穩(wěn)資金來源的市民。
      對(duì)于收入并非每月固定到賬的客戶，尤其是個(gè)體經(jīng)營(yíng)者，可能因?yàn)樯庵芷谟绊懀吭鹿潭ǖ倪€貸方式可能對(duì)自己有很多的限制，這類購(gòu)房者可以不用選擇傳統(tǒng)的每月還款方式，選擇“還款自由行”，也就是客戶可以根據(jù)自身的收入支出結(jié)構(gòu)，靈活選擇還款間隔，除普通的按月還款以外、還可以選擇按雙月或按季度還款等方式。專家建議：固定利率與現(xiàn)行的浮動(dòng)利率相比利差較少，因此更適合有投資意向的購(gòu)房者，但相比較而言，普通自住者選擇固定利率的優(yōu)勢(shì)就并不明顯。而是否選擇房貸固定利率，必須對(duì)預(yù)期升息空間作出合理判斷，該業(yè)務(wù)在加息周期里最劃算。可以預(yù)計(jì)，在利率逐漸市場(chǎng)化的過程中，固定利率房貸將占有不少市場(chǎng)份額。此外，雙周供和還款自由行還款的頻率相對(duì)較多，可以根據(jù)自己的收入靈活選擇還款金額，每次還款的金額較少，借款人所承擔(dān)的心理壓力較小。

      [目標(biāo)人群]　準(zhǔn)婚族
      ★關(guān)鍵詞：等額本金，等額本息
      ★亮點(diǎn)：還款負(fù)擔(dān)逐漸減輕
      ★適宜人群：短期還款能力不強(qiáng)、長(zhǎng)期有經(jīng)濟(jì)潛力的購(gòu)房者 
      今年是結(jié)婚年，因此那些不少剛工作不久，收入不高、存款有限的準(zhǔn)婚族為了結(jié)婚打算買房，他們不想將手中全部資金都用來支付首付，而是留一部分作裝修費(fèi)用。 
      29歲的李先生畢業(yè)后工作近5年，有15萬元的存款。目前，李先生在一家媒體工作，月收入6000元，最重要的是他希望今年結(jié)婚。對(duì)于這樣小有積蓄，經(jīng)濟(jì)上比較寬裕的購(gòu)房者來說，兩種還款方案可供參考：貸款年限15年，以等額本息的方式還款；貸款年限20年，以等額本金的方式還款。
      選擇第一種方案每月還款額度一樣，非常適合于收入穩(wěn)定的人群，而選擇第二種方案時(shí)，雖然最初幾個(gè)月還款的額度較高、壓力較大，但還款額度會(huì)逐月地遞減，還貸壓力會(huì)逐漸降低。并且第二種方案相對(duì)于第一種方案，所支付的貸款利息會(huì)有所減少。此外，如果除每月工資收入以外還有其他穩(wěn)定的收入，且工作地點(diǎn)比較穩(wěn)定、不常出差，那么也可以選擇雙周供還款方式，這比等額本息節(jié)省利息。專家建議：對(duì)于即將步入婚姻殿堂的準(zhǔn)新人們來說，應(yīng)該以現(xiàn)實(shí)的心態(tài)看待新婚購(gòu)房，根據(jù)自身財(cái)務(wù)、工作收入等情況選擇購(gòu)買合適的貸款方案，不要盲目選擇不適合的貸款方式，以免對(duì)今后的幸福生活造成不良的影響。在貸款時(shí)間相同的條件下，等額本金還款法支付的利息較少，若有提前還款打算，不妨選擇。

　   [目標(biāo)人群]　工薪階層
      ★關(guān)鍵詞：寬限期還貸，公積金貸款
      ★亮點(diǎn)：前者還款壓力小，后者減少首付壓力
      ★適宜人群：首付、還款有壓力的工薪階層對(duì)于工薪階層來說，由于經(jīng)濟(jì)能力相對(duì)有效，因此適當(dāng)降低首付款則成為關(guān)鍵。
      上海銀行推出適當(dāng)減輕購(gòu)房者借款初期還貸壓力的“寬限期還款”，這是指?jìng)€(gè)人住房貸款發(fā)放后，在合同約定的時(shí)期內(nèi)，借款人只需每月支付利息，暫不歸還貸款本金。待寬限期結(jié)束后，對(duì)貸款發(fā)放金額按合同約定的等額本金或等額本息方式還本付息。寬限期期限分別有12、24、36期，目前上海銀行首推12期。借款人在寬限期內(nèi)自貸款發(fā)放次月的20日付息，至第12期付息日止。舉例說，如購(gòu)房者計(jì)劃按10年還本付息，并申請(qǐng)寬限期1年，則貸款期限為11年，貸款利率適用5年期以上利率；客戶貸款發(fā)放日為2006年3月15日，則寬限期自當(dāng)日起算，4月20日首次付息，2007年3月20日最后一次付息。期間，借款人只付息，不還本。12期期滿，借款人開始還本付息，這樣一來借款人的還款壓力可大大減輕。
       如今，買房者一般首選公積金貸款，其最大的好處在于可以享受比商業(yè)貸款低1%左右的還款利率。同時(shí)，住房公積金貸款在辦理抵押和保險(xiǎn)等相關(guān)手續(xù)時(shí)收費(fèi)減半。專家建議： 采取寬限期還款法可以在還款初期減輕還款壓力，但也要支付一定的成本。主要增加的是首年因未沖還本金而導(dǎo)致的利息支出，但由于可減輕借款人買房集中用款帶來的資金緊張狀況，增加的利息支出也并不多；而目前比較被市民所接受的公積金貸款不但能幫借款人提高貸款金額，減少首付壓力，還可以幫借款人達(dá)到節(jié)省利息的目的。

       [目標(biāo)人群]　中老年 
       ★關(guān)鍵詞：接力貸 
       ★亮點(diǎn)：延長(zhǎng)還款期限，增加貸款金額 
       ★適宜人群：超過40歲，月還款壓力較大，希望通過指定子女作為連帶還款人以延長(zhǎng)還款期限的中老年人超過40歲的買房人，因?yàn)槟挲g關(guān)系，貸款買房受到諸多限制，而剛參加工作的年輕人，卻又因?yàn)槭杖霑簳r(shí)較低無法獨(dú)立負(fù)擔(dān)房貸。老年人貸款買房時(shí)存在的普遍問題是年齡超限，銀行不肯放按揭貸款。 
      而農(nóng)行推出的“接力貸”則為中老年人買房提供福音，作為父母的借款人在貸款購(gòu)買住房時(shí)，如果指定其子女作為連帶還款人并經(jīng)連帶還款人承諾還款，則借款人年齡加貸款年限可適當(dāng)延長(zhǎng)，不受規(guī)定上限的限制?！敖恿Α狈抠J的利率與普通房貸一樣，但申請(qǐng)者必須具備多項(xiàng)條件：借款人具有穩(wěn)定的職業(yè)和收入，預(yù)計(jì)有穩(wěn)定的退休收入；借款人指定其某個(gè)子女作為所購(gòu)房的唯一連帶還款人，并經(jīng)所指定的連帶還款人承諾負(fù)責(zé)承擔(dān)借款合同對(duì)借款人、抵押人的約定義務(wù)，并在該筆貸款本息償還完畢前不撤銷抵押。
      舉例來說，一名55歲的借款人，若借款50萬元，按規(guī)定銀行最多給予10年期貸款，月還款額5550元；要求借款人月可支配收入在10000元以上才能滿足銀行條件。若采用“接力”貸款后，通過增加兒子為共同借款人，父母的貸款期限就可由10年延長(zhǎng)至最長(zhǎng)30年，月還款額就降到可承受的水平。因此，可以說55歲的借款人也能貸30年房貸。專家建議：選擇此種房貸產(chǎn)品事先做好承諾、產(chǎn)權(quán)分割公證。在銀行的貸款合同上，“接力貸”的借款人是父母與子女，父母退休后沒有收入，還款需要子女接力，但也可能出現(xiàn)子女依然要求父母共同還款的道德風(fēng)險(xiǎn)，因此，在簽訂合同時(shí)，雖然是親人，辦理承諾的公證還是有必要的。

       房貸流程小貼士：
      1、開發(fā)商與銀行確定貸款成數(shù)、年限； 
      2、雙方簽訂購(gòu)房合同，選擇付款方式，支付首期房款； 
      3、向銀行指定的律師事務(wù)所遞交相關(guān)文件并繳納律師費(fèi)； 
      4、相關(guān)文件交銀行復(fù)審 ；
      5、通知客戶辦理放貸手續(xù)； 
      6、簽保險(xiǎn)合同，房屋險(xiǎn)保險(xiǎn)金=保險(xiǎn)金額×年費(fèi)率×年限系數(shù)7、購(gòu)房人、開發(fā)商、銀行三方簽訂相關(guān)合同①《借款合同》②《保證合同》③《抵押合同》。