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 一手房買賣糾紛有四大典型類別

    近年來，一手房買賣糾紛也呈遞增趨勢：買賣樓花引發(fā)的糾紛、廣告宣傳引發(fā)的糾紛、公共面積引發(fā)的糾紛、延遲交房或延期辦房產(chǎn)證引發(fā)的糾紛、延期付款引發(fā)的糾紛。記者梳理出四大典型類別，試圖通過對這些典型類別的分析報道，讓讀者了解如何避免糾紛，有了糾紛之后，法院將如何審理判決，當(dāng)事人怎樣減少損失。

    第一類糾紛

    逾期交樓應(yīng)賠付違約金

    ●案情回放

    按揭款都交了兩年多了，房子卻還在爛尾中；一停交按揭款，又被銀行起訴。樓價天天見漲，按揭款隨時可增，但房子仍不見封頂……身陷其中的張先生說起此事，可謂傷透了腦筋費(fèi)盡了神。

    事情還得從2003年8月說起，原告張先生與被告深圳市某房地產(chǎn)開發(fā)公司簽定了一份《深圳市房地產(chǎn)買賣合同（預(yù)售）》，約定原告向被告購買被告開發(fā)的房產(chǎn)，雙方在合同中約定：房產(chǎn)購買總價為35萬元，首期款15萬元，余款銀行按揭；被告房地產(chǎn)公司須于2004年3月18日之前將合同約定的房產(chǎn)交付原告使用；雙方還約定：被告不能按時交付房地產(chǎn)給原告的，每延期一日，向原告支付買賣總價款萬分之五的違約金，如有損失的，除違約金外，還得負(fù)賠償責(zé)任。合同簽定后，原告依約履行了付款義務(wù)，但直到起訴之日止，該房產(chǎn)卻仍在停建。

    在等待入伙期間，經(jīng)原告和被告溝通，雙方曾達(dá)成了一份賠償協(xié)議：約定由于違約造成原告不能按期入伙，被告理應(yīng)按合同約定賠償，但考慮到被告經(jīng)濟(jì)困難，雙方協(xié)商同意，對賠償方式重新約定為：被告按人民幣2400元／月的標(biāo)準(zhǔn)賠償，原告同時放棄針對該房屋所有涉及的因延期入伙所產(chǎn)生的違約金的追討權(quán)利，如被告不能按期支付以上賠款的，業(yè)主有權(quán)保留對該段時間的全部索賠權(quán)，且被告必須保證在2004年8月28日之前入伙，否則業(yè)主保留對9月28日以后延期入伙所產(chǎn)生的違約金的全部追償權(quán)利。

    但被告在支付原告五筆賠償款共計人民幣12000元后，就再也沒有支付過賠償款，且該樓仍在遙遙無期的停建中。原告無奈之余，向法院提起訴訟：要求從合同約定交房日期的次日起，按日千分之五的標(biāo)準(zhǔn)向原告支付違約金至涉案房產(chǎn)實(shí)際交付日止。但被告開庭時辯稱：合同中約定的違約金過高，并超出了實(shí)際損失，請求法院予以調(diào)低。一審法院經(jīng)審理認(rèn)為：原被告雙方簽訂的合同合法有效，雙方應(yīng)正確全面履行，雖然雙方曾經(jīng)就賠償標(biāo)準(zhǔn)達(dá)成過新的協(xié)議，但同時約定，當(dāng)被告不履行新的協(xié)議時，仍按原合同相關(guān)條款執(zhí)行?，F(xiàn)被告既沒有按期交房，也沒有依新約定按時賠付，所以，原告要求被告按原合同所約定的違約賠償條款賠付的請求合法，依法應(yīng)該得到支持。但由于該房產(chǎn)現(xiàn)處于停建狀態(tài)，具體入伙時間不能確定，所以，暫以起訴時間為止計賠違約金，起訴日之后所產(chǎn)生的違約金可另行起訴。

    ●律師點(diǎn)評

    廣東國暉律師事務(wù)所律師吳寄帆認(rèn)為，本案其實(shí)是一種典型的樓花按揭購房合同糾紛，此類房產(chǎn)交易涉及主體多，法律關(guān)系復(fù)雜。但單就本案訴求之爭來說，只是一個開發(fā)商延期交房、業(yè)主依法索賠的簡單違約之訴，而雙方爭議的焦點(diǎn)也只集中在：雙方在合同中約定的違約金是否過高？又該以什么標(biāo)準(zhǔn)來計賠違約金？

    在近年眾多的房地產(chǎn)糾紛中，逾期交房的糾紛占了相當(dāng)大的比例，我國《合同法》允許合同當(dāng)事人約定違約金的比例或一方違約時的損失賠償計算方法，但同時又規(guī)定約定違約金比例過高或過低時，人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)有權(quán)應(yīng)對方的要求予以調(diào)整。司法實(shí)踐中，在合同雙方?jīng)]有約定違約金數(shù)額或計算方法時，一般是以違約行為給守約方造成的實(shí)際損失為限來判賠。但在雙方合同中有具體約定時，只要當(dāng)事人關(guān)于違約金的約定不違背法律的規(guī)定和社會公共利益，應(yīng)當(dāng)可以得到支持。所以，原告要求按合同約定賠付違約金的請求得到了法院支持。

    第二類糾紛

    逾期辦理房產(chǎn)證依約賠償

    ●案情回放

    買房兩年后，才拿到《房地產(chǎn)證》，周文學(xué)將某房地產(chǎn)開發(fā)商告到法院。2003年1月27日，周文學(xué)與某房地產(chǎn)開發(fā)商簽訂了《深圳市房地產(chǎn)買賣合同（預(yù)售）》，合同約定，周文學(xué)購買該開發(fā)商所建的位于深圳市福田區(qū)景田路的某大廈6l房屋，建筑面積66.67平方米，房屋總金額341550元。

    合同還約定，地產(chǎn)開發(fā)商應(yīng)于2003年7月30日前，將本合同規(guī)定的房地產(chǎn)交付周文學(xué)使用，開發(fā)商應(yīng)于取得竣工驗(yàn)收證明之日起150日內(nèi)，書面通知周文學(xué)向深圳市房地產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)申請房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記，如開發(fā)商未按規(guī)定通知周文學(xué)，或因開發(fā)商原因不能按法定期限領(lǐng)取《房地產(chǎn)證》，開發(fā)商從取得《深圳市建設(shè)工程竣工驗(yàn)收備案證明書》之日的210天起，每日按房屋買賣總價款的萬分之三支付違約金，直至深圳市房地產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)核發(fā)《房地產(chǎn)證》之日止。合同簽訂后，周文學(xué)依約付清了全部房款。

    2003年12月15日，開發(fā)商取得了《深圳市建設(shè)工程竣工驗(yàn)收備案證明書》，并將房屋交給了周文學(xué)使用。這個日期比約定的交房日期延后數(shù)日，鑒于開發(fā)商沒有按期交付所購房屋，周文學(xué)找到地產(chǎn)商理論，雙方遂于2004年11月16日，簽定了一份《協(xié)議書》。協(xié)議約定，周文學(xué)同意開發(fā)商在不能按期交付房產(chǎn)使用權(quán)證的情況下，從規(guī)定入伙時間起，每延期一日即付樓款萬分之五的50％作為違約金。周文學(xué)的違約金補(bǔ)償時間為2003年7月30日至2003年8月2日止，賠償金額為275元，周文學(xué)、開發(fā)商雙方均同意所賠償?shù)倪`約金用于支付周的物業(yè)管理費(fèi)。開發(fā)商也履行了這個協(xié)議。

    但開發(fā)商卻未按合同約定的方式及時通知周文學(xué)辦理《房地產(chǎn)證》，至2005年3月15日，深圳市房地產(chǎn)登記機(jī)關(guān)才向周文學(xué)核發(fā)了《房地產(chǎn)證》。這次周文學(xué)以“地產(chǎn)商違約延期辦理《房地產(chǎn)證》”將其告到法院。

    法院認(rèn)為，雙方對上述事實(shí)沒有異議，其爭議的焦點(diǎn)在于周文學(xué)與開發(fā)商之間曾簽定了一個《協(xié)議書》。法院認(rèn)為，該《協(xié)議書》僅就開發(fā)商不能按期交付房產(chǎn)的情況下承擔(dān)違約責(zé)任的問題作了約定，而未對本案所涉及的逾期辦理房地產(chǎn)證違約責(zé)任進(jìn)行約定，因此，判定開發(fā)商在判決發(fā)生效力之日起10日內(nèi)，向原告支付逾期辦理房地產(chǎn)證的違約金24694元。

    ●律師點(diǎn)評

    廣東晟典律師事務(wù)所律師黃建強(qiáng)認(rèn)為，本案之所以判定開發(fā)商違約，賠付周文學(xué)違約金，是因?yàn)樵撻_發(fā)商出現(xiàn)兩次違約現(xiàn)象。一次是延期交房，周文學(xué)向開發(fā)商索賠，開發(fā)商賠付違約金，同時轉(zhuǎn)為周文學(xué)的物業(yè)管理費(fèi)，但該開發(fā)商在賠付周文學(xué)200多元違約金后，又補(bǔ)充限定協(xié)議稱，雙方再不發(fā)生其他違約事宜，將不再賠付周文學(xué)其他違約金。開發(fā)商在這個條款中有混淆事實(shí)的傾向。開發(fā)商第二次違約是延期辦理房地產(chǎn)證書，且時間較長，開發(fā)商想以周文學(xué)曾與其簽有“不再因違約進(jìn)行賠償”為由，逃避第二次違約金額的賠付。顯然，法院沒有采納開發(fā)商的意見。因?yàn)闆]有按約定期限把《房地產(chǎn)證》交給購房者已屬于違約現(xiàn)象。（本版案件當(dāng)事人均為化名）

    第三類糾紛

    廣告宣傳，如何界定是否欺詐？

    ●案情回放

    2004年下半年，某地產(chǎn)公司對外發(fā)售某樓盤房產(chǎn)時，以“cbd首席復(fù)合型國際商務(wù)社區(qū)”，“商務(wù)公寓，現(xiàn)代辦公，商業(yè)，酒店”為核心廣告概念進(jìn)行宣傳，廣告表示：“復(fù)合型商務(wù)社區(qū)：集商務(wù)辦公、國際公寓、商業(yè)、酒店于一體的商務(wù)社區(qū)”、“由四棟25~30層的商務(wù)建筑和一棟（擬建中）超高層五星級商務(wù)酒店組合而成”、“個性化組合各類商務(wù)空間，滿足不同客戶需求”等，并公開展示了各種戶型的辦公用途的樣板房。

    2004年10月，梁某與該司簽訂《房地產(chǎn)買賣合同（預(yù)售）》，購買b棟四套房產(chǎn)。2005年7月，梁某以廣告虛假宣傳為由將該司訴至法院，要求該司承擔(dān)違約責(zé)任。梁某稱：被告的廣告宣傳誤導(dǎo)其認(rèn)為該項(xiàng)目房產(chǎn)的辦公使用功能和升值潛力是其他住宅類房產(chǎn)無法相比的，因此以高于同地段住宅類房產(chǎn)15％的價格購買了四套房產(chǎn)。但事實(shí)上，該項(xiàng)目經(jīng)政府批準(zhǔn)的用途為住宅，不能用于辦公，工商注冊不能被批準(zhǔn)；廣告所說的五星級酒店也根本不存在。被告的嚴(yán)重廣告欺詐行為其造成重大損失，要求被告賠償。

    被告則認(rèn)為：政府批準(zhǔn)的該樓盤的土地用途是商住混合用地，分五棟建設(shè)，其中a、b、c、d棟的預(yù)售許可證中房產(chǎn)的用途是住宅。e棟（因故停建）規(guī)劃為五星級酒店，可以辦公。被告是針對整個項(xiàng)目對外推廣宣傳的，不存在廣告宣傳欺詐和誤導(dǎo)業(yè)主的問題。且購房合同中明確約定房產(chǎn)用途為住宅，原告并非在深圳初次置業(yè)，對購房有一定認(rèn)識，不可能受到廣告的誘導(dǎo)。另外，被告申請了另兩位購房者作為證人出庭作證，證明該兩人購房并未受廣告誤導(dǎo)。同時，該公司還提供了一份評估報告，證明開發(fā)項(xiàng)目的房產(chǎn)確有該等價格。

    法院經(jīng)審理認(rèn)為，某地產(chǎn)公司對外發(fā)布的廣告與宣傳資料雖然確有不實(shí)的部分，abcd棟均為住宅沒有辦公用途，但正式的購房合同中已明確房產(chǎn)的用途為住宅，原告應(yīng)該知道不具有辦公的用途；而其他業(yè)主也證明購房并未受到宣傳內(nèi)容的誤導(dǎo)；同時，被告提供的評估報告也證明該樓盤確有該等價值，因而，事實(shí)上不實(shí)的宣傳尚未影響合同的訂立與價格的確定，還只是要約邀請，而不屬于合同的組成部分，開發(fā)商不應(yīng)承擔(dān)責(zé)任。

    第四類糾紛

    未能辦理按揭，不能“吃掉”購房定金

    ●案情回放

    在龍崗區(qū)轉(zhuǎn)了半個多月，屈偉終于選中了一套售價為776000元的三居室的住房。今年4月1日，屈偉與某房地產(chǎn)公司簽訂房屋認(rèn)購書，屈偉沒想到，正是因?yàn)檫@份認(rèn)購書使他的安居希望落了空。

    這份認(rèn)購書約定了以下幾項(xiàng)內(nèi)容。一是屈偉在簽訂認(rèn)購書時須向房地產(chǎn)公司交付50000元定金。同時須于簽訂認(rèn)購書后7天內(nèi)，支付房款人民幣156000元（含定金）；二是按揭銀行由該房地產(chǎn)公司酌情安排；三是屈偉應(yīng)在付清首期款后的5個工作日內(nèi)按房地產(chǎn)公司的要求主動與按揭銀行辦理按揭相關(guān)手續(xù)。若屈偉逾期未按房地產(chǎn)公司的要求辦理按揭相關(guān)手續(xù)，或因屈偉提交資料不合格、資信狀況或其他原因?qū)е掳唇椅传@批準(zhǔn)，房地產(chǎn)公司有權(quán)單方面解除認(rèn)購書，屈某已付給房地產(chǎn)公司的購房定金不再退回。

    簽訂認(rèn)購書后，房地產(chǎn)公司于今年4月18日收取屈偉的106000元首期購房款。當(dāng)天，該房地產(chǎn)公司告知屈偉，因他在銀行有不良信用記錄，不能辦理按揭手續(xù)。屈偉于當(dāng)月19日要求房地產(chǎn)公司返還106000元首期款及50000元定金，房地產(chǎn)公司隨即返還給屈偉106000元首期款，而50000元定金房地產(chǎn)公司拒絕返還。屈偉遂于今年6月訴諸法院，要求房地產(chǎn)公司返還定金人民幣50000元并支付利息人民幣1500元。

    在本案審理過程中，房地產(chǎn)公司向法院提供了深圳某銀行出具的《關(guān)于未給屈偉辦理按揭貸款的說明》：“借款申請人屈偉于今年4月18日向我行申請按揭貸款，經(jīng)我行調(diào)查，該借款申請人有不良信用記錄，不符合我行個人按揭貸款的準(zhǔn)入條件，故我行未給予屈偉辦理按揭貸款?！?/p>

    法院認(rèn)為，依照認(rèn)購書的約定，屈偉應(yīng)于今年4月8日支付首期款人民幣106000元，但屈偉于今年4月18日才向房地產(chǎn)公司支付首期款，這期間房地產(chǎn)公司并未因他遲延付款而告知其不需支付，反而在屈偉交款時予以接受而未提出異議。此后房地產(chǎn)公司退還首期款的理由是屈偉在深圳某銀行辦不了按揭貸款，因此應(yīng)視為屈偉、房地產(chǎn)公司雙方對首期款的支付期限做了變更。故房地產(chǎn)公司稱屈偉遲延付款，沒有事實(shí)依據(jù)，房地產(chǎn)公司不能據(jù)此不予返還屈某的定金。

    關(guān)于按揭貸款銀行，認(rèn)購書只約定“由房地產(chǎn)公司酌情安排”，銀行出具說明稱屈偉不符合其個人按揭貸款的準(zhǔn)入條件不予發(fā)放貸款，并不能說明屈偉不符合其他銀行的按揭貸款條件，不代表其他銀行不給屈偉發(fā)放按揭貸款，所以房地產(chǎn)公司認(rèn)為屈偉不能按揭貸款違約并以此為由不予返還屈偉的定金，沒有事實(shí)依據(jù)。

    最終法院依法判決房地產(chǎn)公司返還屈偉的購房定金人民幣50000元并支付利息人民幣1500元。