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住房貸款作為銀行的重要業(yè)務(wù)，向來(lái)是各銀行的“必爭(zhēng)之地”。最近，在硝煙四起的房貸市場(chǎng)上，農(nóng)業(yè)銀行又在具體業(yè)務(wù)方面推出許多新舉措，尤其是在其固定利率房貸方面，和其他銀行不同，農(nóng)行新增了“固定＋浮動(dòng)”的混和利率方式，還增加了利率調(diào)整的選擇權(quán)條款。從等額本金、等額本息等傳統(tǒng)房貸到固定利率、循環(huán)貸、雙周供、隨借隨貸……2006年的房貸市場(chǎng)新招迭出，讓人目不暇接，貸款人該如何挑選最適合自己的房貸呢？

利率、期限結(jié)合更靈活

　　農(nóng)業(yè)銀行此次推出的“固定＋浮動(dòng)”的混和利率方式，最主要的特點(diǎn)就是利率將隨著時(shí)間的變化而靈活改變。據(jù)農(nóng)行有關(guān)人士介紹，與現(xiàn)行個(gè)人住房浮動(dòng)利率貸款最優(yōu)惠利率水平相比，農(nóng)行的對(duì)應(yīng)期限固定利率貸款僅略高0.3—0.4個(gè)百分點(diǎn)。農(nóng)行此次新推的固定利率房貸，其混合利率方式是指在貸款開始的前3年、5年或前10年內(nèi)利率固定，這一期間稱為利率固定期，利率固定期結(jié)束后，貸款人可根據(jù)利率走勢(shì)轉(zhuǎn)換為浮動(dòng)利率。對(duì)于那些預(yù)期短期內(nèi)有加息可能、但對(duì)后市預(yù)計(jì)又不是很明朗的貸款人而言，是一種不錯(cuò)的選擇。

　　縱觀一年來(lái)各銀行推出的各種新型房貸，可以發(fā)現(xiàn)很多房貸都和混和利率房貸一樣，在利率變動(dòng)和還貸時(shí)間的結(jié)合上非常靈活。像較早時(shí)候推出固定利率房貸的光大銀行，也在今年年中調(diào)整了策略，實(shí)行了固定利率和浮動(dòng)利率的可轉(zhuǎn)換，讓投資者在利率上的發(fā)言權(quán)更大。

　　雙周供也是如此，它將按揭貸款的還款方式從原來(lái)的每月一還變成了每?jī)芍芤贿€，雖然每次還款額為原來(lái)月供的一半，但還款時(shí)間的變化減少了利息支出，總還款期限有所縮短，對(duì)一些拿周薪或雙周薪、還款能力較強(qiáng)或希望縮短還款期限的貸款人來(lái)說(shuō)比較適合。

　　接力貸款由于父母雙方(或一方)和子女成為共同借款人，因此可以將借款人的貸款年限適當(dāng)延長(zhǎng)，不受普通房貸規(guī)定中上限的限制。與此同時(shí)，前期還貸壓力可有所減輕，門檻也較低。只是在利率方面，由于還款年限增加了，比普通房貸高出不少。

　　循環(huán)授信房貸可理財(cái)

　　除去在時(shí)間和利率變化上的靈活性，新型房貸的另一大特點(diǎn)是可以循環(huán)授信，增加了資金的流動(dòng)性。

　　針對(duì)不少貸款人想提前還貸卻又害怕遇到急用沒(méi)有錢花的心態(tài)，深圳發(fā)展銀行、招商銀行、建設(shè)銀行等推出的循環(huán)授信房貸解決了這個(gè)問(wèn)題。它們用循環(huán)授信的方式，讓借款人將自己的按揭房抵押給銀行，然后可以獲得一個(gè)貸款額度，在規(guī)定的時(shí)間和額度內(nèi)可以分次提款、循環(huán)使用。

　　這種解決方式的最早形式是循環(huán)貸，循環(huán)貸當(dāng)初開設(shè)時(shí)吸引了不少有資金周轉(zhuǎn)需求且有提前還款能力的貸款人。對(duì)他們而言，循環(huán)貸相當(dāng)于將自己手中的不動(dòng)產(chǎn)“盤活”，除了可在銀行獲得相當(dāng)于房產(chǎn)價(jià)值的最高授信之外，還可以在貸款期間內(nèi)循環(huán)使用已經(jīng)償還的貸款，用于購(gòu)車、裝修等。

　　隨著這一業(yè)務(wù)的發(fā)展，銀行在保留循環(huán)授信這一“殺手锏”的同時(shí)，增加了這一業(yè)務(wù)的理財(cái)功能。如招商銀行推出的“隨借隨貸”、建設(shè)銀行的“存貸通”和深圳發(fā)展銀行的“存抵貸”，在原來(lái)的還貸方式不變的前提下，貸款人只要將手頭的大筆流動(dòng)資金存入銀行的貸款戶頭，銀行就會(huì)按照一定的比例(或者全部)視為提前還貸的資金進(jìn)行提前還貸，節(jié)省下的利息將以“理財(cái)收益”的形式返還到貸款人的賬戶上，在貸款人大額流動(dòng)資金沒(méi)有急用的時(shí)候，該理財(cái)功能可幫貸款人省下不少還貸利息。

　　房貸選擇以我為主

　　盡管各銀行推出的各種新型房貸產(chǎn)品名目繁多、形式各異，但還是有其共性的。貸款人如果要挑選新型房貸，可結(jié)合自身的情況作出選擇。

　　固定利率房貸雖可幫助貸款人規(guī)避利率波動(dòng)的風(fēng)險(xiǎn)，日益靈活的固定利率和浮動(dòng)利率轉(zhuǎn)換形式也讓借款人的選擇更多，但不能排除在采用固定利率還貸方式時(shí)利率水平走低，購(gòu)房者可能要為此多付利息。計(jì)劃短期內(nèi)提前還貸或者想增加還款額的購(gòu)房者，最好不要考慮申請(qǐng)固定利率房貸。而雙周供雖可以節(jié)省利息、縮短貸款期限，但一旦借款人收入減少、資金短缺，半個(gè)月還貸一次的資金壓力也不可小覷。接力貸則在減輕前期月供和延長(zhǎng)貸款年限的同時(shí)，要求借款人支付更多的利息，從長(zhǎng)期的理財(cái)角度來(lái)看，也不是最為劃算的方式。

　　至于循環(huán)貸和其他具有理財(cái)功能的房貸產(chǎn)品，可以在一定程度上緩解借款人再次貸款的資金壓力，不過(guò)也不是所有貸款人都適合此類貸款，對(duì)那些收入較豐厚、有提前還款能力和資金周轉(zhuǎn)需求的購(gòu)房人和小企業(yè)主更為適合。

　　部分銀行新型住房貸款一覽

　　貸款名稱 特點(diǎn) 適合人群

　　固定利率房貸 在貸款期限內(nèi)，不論利率如何上調(diào)抑或是下降，借款人都按照固定的利率支付利息，不會(huì)隨市而變。分為3年期、5年期、10年期三種，固定利率和浮動(dòng)利率可以相互轉(zhuǎn)換或相結(jié)合(即混和利率形式) 適合那些有固定收入、預(yù)期未來(lái)利率會(huì)升高、對(duì)利率風(fēng)險(xiǎn)有比較清楚認(rèn)識(shí)的借款人 。

　　雙周供 還款方式從原來(lái)每月還款一次變?yōu)槊績(jī)芍苓€款一次，每次還款額為原來(lái)月供的一半。與按月還款法相比，可以減少利息負(fù)擔(dān)、有效縮短還款期限 適合拿周薪或者雙周薪、還款能力充足或希望縮短還款期限的貸款人 。

　　接力貸款 以子女作為所購(gòu)房屋的所有權(quán)人，父母雙方或者一方與子女作為共同借款人；可以將借款人的貸款年限適當(dāng)延長(zhǎng)，不受普通房貸規(guī)定中上限的限制?？蓽p輕前期還貸壓力，門檻也較低 適合年齡較大的購(gòu)房者(40歲以上)或者是剛參加工作、暫時(shí)收入不高、還款壓力較大的年輕人

　　循環(huán)貸 實(shí)質(zhì)上就是個(gè)人住房循環(huán)授信，借款人將按揭房抵押給銀行，可以獲得一個(gè)貸款額度，在規(guī)定的時(shí)間和額度內(nèi)可以分次提款，循環(huán)使用 收入比較豐厚、有提前還款能力、有資金周轉(zhuǎn)需求的中青年白領(lǐng)購(gòu)房者和小企業(yè)主 。

　　隨借隨還 貸款人可以根據(jù)自己的實(shí)際財(cái)務(wù)情況來(lái)設(shè)定貸款期限，存入指定賬戶的資金被視為提前還貸部分，節(jié)省利息 手頭資金寬裕、有能力提前還貸但對(duì)資金流動(dòng)性要求較高的購(gòu)房者 。

　　存抵貸/存貸通 貸款人活期存款賬戶與其房貸關(guān)聯(lián)，該賬戶中的閑置資金只要超過(guò)5萬(wàn)元，銀行就會(huì)按一定比例把其中一部分資金視為提前還貸，節(jié)省下來(lái)的利息以“理財(cái)收益”的形式返還到貸款人的賬戶上 手頭資金寬裕、有能力提前還貸但對(duì)資金流動(dòng)性要求較高的借款人 。