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加息之下，最痛苦的除了負(fù)債經(jīng)營(yíng)的企業(yè)家，恐怕就是身負(fù)房貸的“房奴”了。利率一提，按揭就漲，不斷升高的利率猶如戰(zhàn)場(chǎng)上的敵軍，苦煞人也。話說(shuō)年內(nèi)還可能再次加息———買房一族如何抵御這咄咄逼人的敵軍?別急，冷靜分析一下，財(cái)富保衛(wèi)戰(zhàn)的防守，也可以打得一板一眼、頗具章法。

章法一

年底再考慮提前還貸

雖然央行每次加息以后，市民償還房貸的月供增加并不太多，但今年已經(jīng)加息三次，并且年內(nèi)再次加息的可能依然很大，幾次加息的效果在明年1月1日集中體現(xiàn)出來(lái)，明年的房貸月供壓力就會(huì)增加不少。

本次央行加息0.25個(gè)百分點(diǎn)，5年期以上貸款基準(zhǔn)利率達(dá)到7.05%，突破7的歷史心理高位。以100萬(wàn)元貸款，貸款期限為20年計(jì)算，加息前，貸款利率為6.8%，按等額本息還款法計(jì)算，月均還款額為7633.4元，加息后，貸款利率為7.05%，同樣的貸款，月均還款額為7783.03元，每月增加月供149.9元。如果算上去年底的加息，央行已經(jīng)連續(xù)五次加息，市民目前的房貸利息成本較2009年增加了50%左右。這種情況下，市民要不要提前還貸，提前還貸究竟合不合算?

理財(cái)師認(rèn)為，目前的長(zhǎng)期貸款利率超過(guò)了7%，很明顯已到了提前還款的臨界點(diǎn)，因?yàn)楹苌儆欣碡?cái)方式一年的投資收益能達(dá)到這個(gè)數(shù)。

業(yè)內(nèi)人士預(yù)計(jì)，今年年底時(shí)，可能會(huì)出現(xiàn)一個(gè)“提前還款潮”。如果市民比較厭惡投資風(fēng)險(xiǎn)，平時(shí)只是將閑置的資金存在銀行里，就不如提前償還房貸，因?yàn)楫?dāng)前的5年以上房貸年利率已經(jīng)上漲到7.05%，提前還款后貸款本金減少，可以大幅度節(jié)省利息支出。

對(duì)于前幾年已經(jīng)貸款購(gòu)買二套房、三套房的市民來(lái)說(shuō)，因?yàn)楫?dāng)初利率已經(jīng)上浮至基準(zhǔn)利率的1.1倍甚至1.2倍，加息后月供壓力陡然加大。因此對(duì)于這些客戶來(lái)說(shuō)，如果沒(méi)有好的投資渠道，可以通過(guò)提前還貸，降低還貸壓力。

但如果市民還有其他的大筆資金需求，屆時(shí)還可能需要貸款，就不要提前還房貸了。因?yàn)楫?dāng)前購(gòu)車等消費(fèi)貸款或者經(jīng)營(yíng)性貸款利率普遍上浮30%甚至更多，相比之下，房貸利率還是比較優(yōu)惠的。

章法二

7折利率沒(méi)必要提前還貸

中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行私人銀行部某分部的財(cái)富顧問(wèn)提醒市民，雖然央行自去年始連續(xù)五次加息，貸款利率是比原來(lái)提高了不少，但是對(duì)于前兩年拿到了7折優(yōu)惠利率的客戶來(lái)說(shuō)，五次加息后5年期以上基準(zhǔn)貸款利率雖然變?yōu)?.05%，但享受7折優(yōu)惠的客戶加息后的真正貸款利率也僅4.935%，和目前5年期以上公積金貸款4.9%的利率水平相當(dāng)。所以在目前信貸緊縮、貸款越來(lái)越難的環(huán)境下，將優(yōu)惠利率的貸款提前還貸并不是一項(xiàng)好的選擇。

另外，除了此前獲得7折或8折優(yōu)惠利率的業(yè)主外，還有一些人也是不適合提前還貸的。比如使用等額本息還款法且已進(jìn)入還款階段中期的業(yè)主，這類人前幾年還的錢中絕大部分都是利息，本金所占還款金額的比例非常低，因此提前還貸非常不劃算。再一類就是手頭資金比較緊張，未來(lái)有較大支出的客戶，比如有裝修房子、買車等計(jì)劃，錢還完了，再貸款成本就高了，因此沒(méi)有提前還款的必要。

章法三

投資型購(gòu)房須慎重

一些分析人士認(rèn)為，CPI在7月份的漲幅甚至?xí)^(guò)6月，物價(jià)會(huì)繼續(xù)上漲。而銀行利率的提高速度顯然已經(jīng)跟不上CPI上漲的節(jié)奏，錢已經(jīng)越來(lái)越“不值錢”了。為了減少損失，居民的投資需求將會(huì)進(jìn)一步擴(kuò)大。

但是下半年開(kāi)發(fā)商的日子并不好過(guò)，中央控制房?jī)r(jià)的決心已下，下半年房地產(chǎn)調(diào)控政策依舊會(huì)趨緊。曾經(jīng)被譽(yù)為開(kāi)發(fā)商“救命稻草”的房地產(chǎn)信托機(jī)構(gòu)自七月份以來(lái)也頻頻傳出將被叫停的消息。另外，利率的上調(diào)讓購(gòu)房者貸款買房的阻力增大，雖然有閑散資金且希望找到投資點(diǎn)，但是過(guò)高的房貸利息讓眾多投資者從經(jīng)濟(jì)上和心理上都無(wú)法承受，進(jìn)而放棄房產(chǎn)而改選其他投資方式。

相關(guān)銀行業(yè)內(nèi)人士表示，如果下半年起房地產(chǎn)商受限于資金壓力調(diào)低房?jī)r(jià)，對(duì)于具有剛性需求的購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，不失為一次購(gòu)房的良機(jī)。但如果是投資房產(chǎn)，要考慮的因素就很多了，包括房產(chǎn)進(jìn)一步升值的空間能不能超過(guò)房貸利率等。