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　　進(jìn)入2006年以來(lái)，各大銀行紛紛推出新產(chǎn)品，包括直客式貸款、固定利率、結(jié)構(gòu)性固定利率、接力貸、雙周供、固定、浮動(dòng)利率互相轉(zhuǎn)換業(yè)務(wù)、寬限期還貸等。雖然各銀行選擇的切入點(diǎn)各有側(cè)重，但目標(biāo)群體都是房貸。由此可以判斷，房貸金融產(chǎn)品已經(jīng)開(kāi)始在向細(xì)化分工方向發(fā)展。目前，房貸收益遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于其他貸款品種，是銀行爭(zhēng)奪房貸的重要因素。光大銀行資金部人士認(rèn)為，房貸爭(zhēng)奪的背后，實(shí)際上是各銀行向零售銀行轉(zhuǎn)型的反映。由于短期融資券的發(fā)行等原因，各銀行的對(duì)公業(yè)務(wù)利潤(rùn)一直處于下降之中，而房貸業(yè)務(wù)作為最優(yōu)質(zhì)的零售業(yè)務(wù)之一，先成為戰(zhàn)場(chǎng)。

　★接力貸(中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行推出)

　　定義：指以某一子女(或子女與其配偶)作為所購(gòu)房屋的所有權(quán)人，父母雙方或一方與該子女作為共同借款人的貸款購(gòu)買住房的住房信貸產(chǎn)品。

　　適合人群：一類是作為子女的借款人，預(yù)期未來(lái)收入情況較好，但目前收入偏低，按照現(xiàn)行規(guī)定可貸金額較小，希望通過(guò)增加父母為共同借款人以增加貸款金額；另一類是作為父母的借款人年紀(jì)偏大，按照現(xiàn)行規(guī)定，借款人年齡＋貸款年限≤65，可貸年限較短，月供壓力大，希望通過(guò)指定子女作為共同借款人以延長(zhǎng)還款期限。

　　點(diǎn)評(píng)：老年人貸款買房時(shí)存在的普遍問(wèn)題是年齡超限，銀行不肯放按揭貸款。老人的子女雖然貸款年限不受限制，但往往剛工作不久，收入少，難以貸到希望的額度。如果通過(guò)農(nóng)行的“接力貸”，作為父母的借款人在貸款購(gòu)買住房時(shí)，如果指定其子女作為連帶還款人并經(jīng)連帶還款人承諾還款，則借款人年齡加貸款年限可適當(dāng)延長(zhǎng)，不受規(guī)定上限的限制。

　　★雙周供(深圳發(fā)展銀行推出)

　　定義：指將按揭貸款的還款方式從原來(lái)每月還款一次變?yōu)槊績(jī)芍苓€款一次，每次還款額為原來(lái)月供的一半。

　　適合人群：收入較為穩(wěn)定和均衡的人士，如除了月收入以外還有其他的較為定期的收入來(lái)源(季度獎(jiǎng)、年終獎(jiǎng))，由于月收入的相對(duì)固定，客戶不愿意增加每月供款壓力，而在有額外收入來(lái)源的時(shí)候，希望通過(guò)小額提前還款來(lái)節(jié)省利息。

　　點(diǎn)評(píng)：在選定了貸款期限的情況下，采用雙周供還款與按月還款法相比，好處很明顯：大大減少利息負(fù)擔(dān)、有效縮短還款期限。比如一筆50萬(wàn)元30年的按揭貸款，按基準(zhǔn)利率6.12%計(jì)算，采用雙周供還款可以比按月等額還款法節(jié)省利息115186元，節(jié)省比例高達(dá)19.42%；縮短還款期64個(gè)月(近5年半)，即30年的月供還款采用雙周供，貸款將在24.7年還清。

　　★直客式貸款(中國(guó)銀行推出)

　　定義：是指借款人在繳納一定比例的首期款后，剩余款項(xiàng)按照“先貸款、后購(gòu)房”的方式由貸款銀行發(fā)放貸款，購(gòu)買所需房產(chǎn)。借款人購(gòu)買住房貸款比例最高不超過(guò)80%，最長(zhǎng)30年，按照住房貸款利率執(zhí)行；借款人購(gòu)買商鋪貸款比例最高不超過(guò)50%，最長(zhǎng)10年，按照基本利率執(zhí)行，并由銀行決定是否上浮。還款方式一年以內(nèi)的采用一次性還款法，一年以上的貸款采用等額本金還款法或等額本息還款法?！爸笨褪阶》抠J款”不需要開(kāi)發(fā)商擔(dān)保，而需要銀行指定的擔(dān)保公司擔(dān)保，購(gòu)房貸款除須交納正常按揭貸款的有關(guān)費(fèi)用外，還須根據(jù)擔(dān)保公司的要求交納約8%。的擔(dān)保費(fèi)用。

　　適合人群：這類貸款品種對(duì)客戶設(shè)定了較為嚴(yán)格的審核條件。據(jù)稱，一般只有像國(guó)家公務(wù)員、教育、醫(yī)療、新聞出版等事業(yè)單位或優(yōu)秀企業(yè)、金融行業(yè)的正式職員等優(yōu)質(zhì)客戶才可以申請(qǐng)。

　　點(diǎn)評(píng)：“直客式住房貸款”給開(kāi)發(fā)商帶來(lái)的好處是，不像通常的按揭需要開(kāi)發(fā)商提供階段性擔(dān)保，不存保證金，也沒(méi)有保證責(zé)任；給客戶帶來(lái)的好處是，在與開(kāi)發(fā)商協(xié)商一致的情況下，可享受到開(kāi)發(fā)商一次性付款的優(yōu)惠政策。申請(qǐng)這種貸款比較困難，可進(jìn)行“直客式住房貸款”的必須是銀行認(rèn)定的優(yōu)質(zhì)樓盤，即指那些開(kāi)發(fā)商信譽(yù)度高，經(jīng)營(yíng)正常，項(xiàng)目資金已到位，已取得土地、規(guī)劃、建設(shè)、施工和預(yù)售證書(五證)，銷售情況良好，無(wú)完工風(fēng)險(xiǎn)(現(xiàn)房)的樓盤。

　　★固定利率(招商銀行、光大銀行和建設(shè)銀行推出)

　　定義：指消費(fèi)者在簽訂購(gòu)房貸款合同時(shí)，即選擇固定利率貸款，也就是以后在貸款期限內(nèi)不論銀行利率如何變動(dòng)，上調(diào)抑或是下降，借款人都按照固定的利率支付利息，不會(huì)隨市而變。

　　適合人群：對(duì)于那些規(guī)避投資風(fēng)險(xiǎn)的投資型購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，選擇固定利率房貸方式比較合適，因?yàn)樵谝欢ǖ碾A段內(nèi)可以保持一個(gè)固定的貸款利率，可以規(guī)避由于利率的提升帶來(lái)的損失。

　　點(diǎn)評(píng)：在辦理固定利率的房貸時(shí)，首先要對(duì)未來(lái)的利率走勢(shì)有個(gè)基本的判斷。5年甚至10年的期限意義不是很大?？蛻舾鶕?jù)自己現(xiàn)有資金以及今后收入變化情況選擇，選擇固定利率和浮動(dòng)利率。

　　★結(jié)構(gòu)性固定利率房貸(招商銀行推出)

　　定義：是指在利率固定期間，可以分段執(zhí)行不同的利率標(biāo)準(zhǔn)。如利率固定5年的貸款，可以在貸款前2年固定執(zhí)行一個(gè)利率，后3年執(zhí)行另外一個(gè)不同的利率。固定10年的貸款，可以在前5年執(zhí)行一個(gè)利率，后5年執(zhí)行另外一個(gè)利率。

　　適合人群：對(duì)于那些規(guī)避投資風(fēng)險(xiǎn)的投資型購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，選擇衍生品種結(jié)構(gòu)性固定利率房貸方式比較合適，因?yàn)樵谝欢ǖ碾A段內(nèi)可以保持一個(gè)固定的貸款利率，規(guī)避由于利率的提升或者下降帶來(lái)的損失。

　　點(diǎn)評(píng)：使用結(jié)構(gòu)性固定利率產(chǎn)品還款，能相對(duì)減少貸款的利息支出，給客戶帶來(lái)實(shí)惠。較之普通的固定利率還款方式，更加靈活。但是根據(jù)銀行的規(guī)定，選擇這樣的還款方式，如果提前還款將收取較高額度的違約金。

　　★固定利率與浮動(dòng)利率互相轉(zhuǎn)換業(yè)務(wù)(光大銀行推出)

　　定義：指辦理固定利率的客戶可以申請(qǐng)轉(zhuǎn)辦浮動(dòng)利率，反之亦然。

　　適合人群：對(duì)于那些規(guī)避投資風(fēng)險(xiǎn)的投資型購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，選擇固定利率的升級(jí)品種固定利率與浮動(dòng)利率互相轉(zhuǎn)換業(yè)務(wù)比較合適，因?yàn)槿绻侍嵘梢岳^續(xù)保持固定利率，可以規(guī)避由于利率的提升帶來(lái)的損失。如果利率有下降趨勢(shì)，可以及時(shí)將固定利率轉(zhuǎn)換為浮動(dòng)利率，防止由于浮動(dòng)利率下調(diào)帶來(lái)的損失。

　　點(diǎn)評(píng)：原辦理浮動(dòng)利率房貸的客戶轉(zhuǎn)辦固定利率房貸業(yè)務(wù)(包括住房、商用房)，辦理時(shí)不收取任何違約金和手續(xù)費(fèi)；對(duì)于已辦理固定利率房貸，且固定利率貸款存續(xù)期在1年以上的客戶，在繳納一定違約金的情況下，也可申請(qǐng)轉(zhuǎn)辦浮動(dòng)利率房貸。固定利率貸款存續(xù)期在5年以上的，免收違約金。借款人可以更靈活地規(guī)避利率波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)，從容安排家庭支出，降低借款成本，方便家庭理財(cái)。

　　★3年期固定利率(光大銀行推出)

　　定義：除首推固定利率房貸與浮動(dòng)利率房貸的可轉(zhuǎn)換外，光大銀行本次固定利率房貸業(yè)務(wù)升級(jí)，還增加了3年期固定利率住房貸款品種，并對(duì)固定利率住房/商用房貸款各期品種實(shí)行利率區(qū)間管理，對(duì)于光大銀行的優(yōu)質(zhì)客戶均可采用優(yōu)惠的固定利率。

　　適合人群：避投資風(fēng)險(xiǎn)的投資型購(gòu)房者。

　　點(diǎn)評(píng)：固定利率住房貸款，3年期以下(含)品種的基準(zhǔn)利率為5.85%，上浮利率為6.05%，優(yōu)惠利率為5.25%；對(duì)于光大銀行的優(yōu)質(zhì)客戶均可采用優(yōu)惠的固定利率，固定利率住房貸款優(yōu)惠后的利率3年期5.25%，優(yōu)惠利率值低于同業(yè)。

　　★寬限期還貸(上海銀行)

　　定義：寬限期還款方式是指?jìng)€(gè)人住房貸款發(fā)放后，在合同約定的一定時(shí)期內(nèi)，借款人只需每月支付利息，暫不歸還貸款本金。待寬限期結(jié)束后，對(duì)貸款發(fā)放金額按合同約定的等額本金或等額本息方式還本付息。

　　適合人群：與上海銀行建立合作關(guān)系的開(kāi)發(fā)商或二手房中介機(jī)構(gòu)引薦以及該行的個(gè)人vip客戶，若個(gè)人商業(yè)性住房貸款期限超過(guò)1年，均可申請(qǐng)還貸寬限期。

　　點(diǎn)評(píng)：寬限期期限分別有12、24、36期，目前上海銀行首推12期品種。貸款期限包含寬限期，借款人在寬限期內(nèi)自貸款發(fā)放次月20日付息，至第12期付息日止。