外地業(yè)主作為上家通過(guò)房產(chǎn)中介公司將房屋以略低于市場(chǎng)價(jià)的價(jià)格拋售，通過(guò)正常程序與房產(chǎn)中介公司簽訂《居間合同》，同購(gòu)房人簽訂《上海市房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同》或類(lèi)似合同，合同中將會(huì)約定清楚，購(gòu)房人支付的相當(dāng)于總房?jī)r(jià)50%以上首付款將被上家用來(lái)償還銀行借款，銀行借款清償后上家注銷(xiāo)抵押，待該房屋符合過(guò)戶(hù)條件后，上家與購(gòu)房人前往房地產(chǎn)交易中心進(jìn)行過(guò)戶(hù)登記。問(wèn)題就由此產(chǎn)生了：1、由于上家多為外地戶(hù)籍，在上海市無(wú)其他財(cái)產(chǎn)，當(dāng)然也沒(méi)有其他工作或生活的關(guān)系，當(dāng)他們收到購(gòu)房人支付的首付款后就據(jù)為己有，根本不去償還銀行借款，而后就消失得無(wú)影無(wú)蹤，手機(jī)關(guān)機(jī)，聯(lián)系地址查無(wú)此人。2、因急于成交，房產(chǎn)中介公司往往會(huì)承諾購(gòu)房人，這種交易過(guò)程符合日常交易習(xí)慣，由房產(chǎn)中介公司全程監(jiān)管或服務(wù)，不會(huì)有問(wèn)題的。但當(dāng)上述問(wèn)題一出現(xiàn)時(shí)，房產(chǎn)中介公司開(kāi)始推諉，認(rèn)為自己完全履行了居間義務(wù)，問(wèn)題的出現(xiàn)和自己沒(méi)有任何關(guān)系，完全是上家的單方原因造成的。至此，購(gòu)房人成了最終的受害人，用于購(gòu)房的大筆首付款就這樣落入了別人的口袋。
當(dāng)然通過(guò)法律來(lái)解決問(wèn)題，是購(gòu)房人挽回?fù)p失的救急途徑之一。購(gòu)房人可以通過(guò)訴訟，要求解除合同，上家返還已付房款或是要求其繼續(xù)履行雙方簽訂的買(mǎi)賣(mài)合同，但是因?yàn)樯霞沂峭獾厝?，即使?gòu)房人的訴訟請(qǐng)求得到法院的支持，但存在執(zhí)行難的情況：1、若購(gòu)房人要求解除合同，上家返還已付房款，但上家在上海除該房屋外無(wú)其他財(cái)產(chǎn)，而且該房屋本身又存在巨額的銀行抵押，如果將該房屋拍賣(mài)，所得房款在償還銀行借款后也所剩無(wú)幾。而且去上家戶(hù)籍地執(zhí)行也將面臨其無(wú)財(cái)產(chǎn)等執(zhí)行風(fēng)險(xiǎn)；2、若購(gòu)房人要求繼續(xù)履行，在上家根本不出現(xiàn)，同時(shí)該房屋存在銀行抵押的前提下，也是沒(méi)有辦法執(zhí)行的。
由于此類(lèi)情況頻頻發(fā)生，作為購(gòu)房人，不可太迷信房產(chǎn)中介公司。因?yàn)榉慨a(chǎn)中介公司也只是一個(gè)居間機(jī)構(gòu)，不是保險(xiǎn)公司，不可能保證整個(gè)買(mǎi)賣(mài)過(guò)程無(wú)風(fēng)險(xiǎn)。為了避免購(gòu)房人的損失，確保買(mǎi)賣(mài)交易的風(fēng)險(xiǎn)的最小化，購(gòu)房人可以通過(guò)聘請(qǐng)專(zhuān)業(yè)房產(chǎn)律師介入房屋交易的整個(gè)過(guò)程，在一切符合法律程序的前提下，細(xì)化合同條款，重要環(huán)節(jié)積極跟進(jìn)，在律師的協(xié)助下購(gòu)房人可以最大限度的防范上述風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生。
