久久久,www免费人成电影,精品无人区无码乱码毛片国产,狠狠色丁香婷婷综合,国产在线无遮挡免费观看,久久国产精品99久久久久久口爆

編者按：

　　在房產(chǎn)投資領(lǐng)域，投資者無(wú)論是購(gòu)買二手房，還是出租出售房產(chǎn)獲利，都不可避免地要與房產(chǎn)中介打交道。然而，某些中介往往利用客戶法律知識(shí)的欠缺和交易安全意識(shí)的淡薄欺騙客戶，造成投資者難以挽回的損失，業(yè)內(nèi)專家將這種現(xiàn)象稱為"中介風(fēng)險(xiǎn)"。

　　案例一

　　為租房不得不和中介斗智斗勇

　　"租個(gè)房子能讓人瘦一圈，那真叫斗智斗勇。"北京的吳女士最近有些吃不消，一邊出租自己在中關(guān)村買的小公寓，一邊在長(zhǎng)椿街求租一居室，既當(dāng)業(yè)主又是房客，與中介打交道讓她身心疲憊。由于中介壟斷了房源，租房者難以直接交易，而中介又設(shè)置很多陷阱，使得租房者有苦無(wú)處訴。

　　"早就聽(tīng)說(shuō)中介黑，我本不想通過(guò)中介租房子，以為在網(wǎng)上發(fā)帖子就能搞定，但這個(gè)想法太天真了。"吳女士在網(wǎng)上發(fā)帖后，馬上接到很多電話。"他們都是房產(chǎn)中介，但大多數(shù)直到約見(jiàn)看房時(shí)才透露真實(shí)身份。"吳女士說(shuō)，在十幾天沒(méi)有接到一個(gè)可以直接交易的電話后，她決定主動(dòng)出擊。在上班前的黎明和下班后的黃昏，吳女士奔走于自家與求租地的附近貼條。但事與愿違，中介打來(lái)的電話更多了。據(jù)知情人講，一有房源，中介就會(huì)占為己有，有時(shí)中介和中介還互相"撕條"。

　　既然逃不出中介的"魔爪"，吳女士只能與他們"正面交鋒"。在出租中關(guān)村公寓時(shí)，吳女士經(jīng)歷了一段小波折。按照慣例，簽一年合同、月租金3000元以上房子的中介費(fèi)(中介費(fèi)為一個(gè)月的房租)由業(yè)主付，3000元以下由房客付。吳女士原打算租3200元/月，但考慮到要支付3200元的中介費(fèi)，就將該費(fèi)用攤在一年的房租里，租價(jià)定為3500元/月。

　　在一家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司登記房源時(shí)，接待員稱業(yè)主不用付中介費(fèi)，吳女士就爽快地將租價(jià)降到3200元/月。但是，當(dāng)房客對(duì)房子與租價(jià)都表示滿意時(shí)，業(yè)務(wù)員卻提出要吳女士付中介費(fèi)，這樣吳女士只能拿到2933元/月的租金，一年損失3300元。吳女士對(duì)此很惱火，不但沒(méi)有租出去房子，還被套出了價(jià)格底線。

　　吳女士在長(zhǎng)椿街求租房子更不順利。在一家知名房產(chǎn)中介公司，一位業(yè)務(wù)員介紹給吳女士一處位于沃爾瑪超市附近的二居室，1800元/月的租金低于市場(chǎng)價(jià)，在吳女士前去看房的路上，業(yè)務(wù)員卻突然稱該房為一居室。此外，業(yè)務(wù)員原本說(shuō)該房位于沃爾瑪超市斜對(duì)面，但吳女士卻被帶到了沃爾瑪超市對(duì)面的一個(gè)小胡同里，走了10分鐘還不見(jiàn)有樓房，吳女士急了，頭也不回地從狹窄的胡同里鉆了出來(lái)。據(jù)知情人透露，中介公司一貫以低價(jià)為誘餌先帶房客看最遠(yuǎn)最差的房源，待房客不耐煩且失望后，再將貴的、好地段的房子介紹出去，這樣成交價(jià)格較高。

　　雖然吳女士最終租房成功，但她發(fā)現(xiàn)，"斗智斗勇"從簽合同后才真正開(kāi)始。在另一家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司的介紹下，吳女士看上了一套小戶型，業(yè)主要價(jià)1800元/月，以該樓盤的市場(chǎng)價(jià)，這個(gè)價(jià)格并不高，并且該區(qū)域的小戶型極其搶手，不少房源上午一公布下午就租出去了，而吳女士又急于搬家，就決定租下這個(gè)房子。但是，原房客一周后才能搬走，中介順勢(shì)要求吳女士先交1000元訂金，否則該房可能隨時(shí)被租掉。由于吳女士工作很忙，沒(méi)有過(guò)多的時(shí)間看房，只好訂下這套房子。但是，正式簽合同時(shí)吳女士才發(fā)現(xiàn)，中介已經(jīng)與房東簽了租賃合同，中介成了該房的房東，而吳女士只能與中介簽租賃合同。由于訂金已交，吳女士只能簽下合同，并將1800元的押金押在中介公司。其實(shí)此舉風(fēng)險(xiǎn)極大，據(jù)知情人透露，中介在收房時(shí)一般會(huì)以各種理由扣下押金，例如晚交租金、損壞家具家電等。

　　此外，該公司在向吳女士收取房租時(shí)，還收取了144元/年的衛(wèi)生費(fèi)和216元/年的有線電視收看費(fèi)。吳女士隨后向業(yè)主核實(shí)發(fā)現(xiàn)，衛(wèi)生費(fèi)僅72元/年，而有線電視收看費(fèi)由業(yè)主交，中介公司假借名目多收了近300元。吳女士找到業(yè)務(wù)員當(dāng)面對(duì)質(zhì)，他羞得滿臉通紅。此外，業(yè)務(wù)員拍胸口承諾的安裝寬帶、開(kāi)通24小時(shí)熱水等在簽約后都未執(zhí)行，稱由業(yè)主負(fù)責(zé)落實(shí)，而中介公司又拒絕透露業(yè)主的電話，最終吳女士在物業(yè)的幫助下才與業(yè)主取得聯(lián)系。業(yè)主對(duì)吳女士說(shuō)："我也受了中介不少氣，明年我們自己簽合同。"（記者 韓丹）

　　案例二

　　買房別找中介，咱老百姓玩不過(guò)他們

　　"千萬(wàn)別通過(guò)中介公司買房，咱老百姓玩不過(guò)他們。"長(zhǎng)春市民劉春華和中介打過(guò)一次交道后，得出了這樣的結(jié)論。

　　劉春華原來(lái)一直住平房，兒子考上市內(nèi)一所重點(diǎn)高中后，全家決定在學(xué)校附近買一處二手房。今年8月，劉春華來(lái)到兒子學(xué)校附近的一家房屋中介所。這家中介所雖然招牌掛的是"房屋中介"，但還兼顧"婚姻登記"和"公用電話"。劉春華向中介所的老板說(shuō)明了自己想要的房源，老板立即表示手里有一套這樣的房子，還麻利地畫(huà)出了此房的格局。但當(dāng)劉春華提出要見(jiàn)賣主商量房?jī)r(jià)，老板立馬"黑"下臉來(lái)："你房子還沒(méi)看，談什么價(jià)錢呀！"并透露已有好幾個(gè)人相中這房子，房主約定下周三統(tǒng)一看房。到了下周三，劉春華去看房時(shí)，果然有好幾個(gè)人來(lái)看房，還有人表現(xiàn)出要買的意思。老板一看劉春華有點(diǎn)著急，私下對(duì)她說(shuō)，如果真想買就先交一筆訂金。劉春華趕快交了5000元訂金。過(guò)幾天劉春華又托人打聽(tīng)了一下這處房子的詳細(xì)情況，才知道供暖和物業(yè)都不太好。劉春華想放棄，但是中介說(shuō)什么也不退訂金。劉春華沒(méi)辦法，只好把房子買下來(lái)了。

　　劉春華后來(lái)認(rèn)識(shí)了一個(gè)當(dāng)房產(chǎn)中介的鄰居，才知道自己的房子買貴了。這位鄰居告訴她，為了將手中的二手房高價(jià)賣出去，中介往往在購(gòu)房者沒(méi)有看到房子之前，先提供一些令人十分心動(dòng)的房屋介紹信息，但這些信息很難確保是真實(shí)的，除此之外，他們還組織一些人佯裝看房，借此哄抬房?jī)r(jià)。房屋一旦交易成功，中介機(jī)構(gòu)除了獲得2%的中介費(fèi)外，有時(shí)還從購(gòu)房者和賣房者手中各得到一份額外的勞務(wù)費(fèi)。不過(guò)，像劉春華這樣只是花了高價(jià)買房已經(jīng)算是幸運(yùn)的了，還有的中介卷錢跑掉，讓購(gòu)房者錢、房?jī)煽?。為此，長(zhǎng)春市有購(gòu)房者曾經(jīng)在房交會(huì)上公開(kāi)打出了"中介免談"的牌子。（記者 郎秋紅）

　　揭露

　　細(xì)數(shù)房產(chǎn)中介三大騙術(shù)

　　一般而言，房產(chǎn)中介的騙術(shù)不外乎三類。

　　一類是利用購(gòu)（租）房者的急切心理和知識(shí)缺乏，一房多賣（租），騙取"訂金"或卷款逃跑。事實(shí)上，我國(guó)《合同法》中規(guī)定，確定買賣的只有定金，一旦買賣未成交，損失方有權(quán)向違約方索要兩倍定金作為賠償，而"訂金"沒(méi)有法律效力。如果出現(xiàn)這種情況，受害的購(gòu)房者可向消費(fèi)者委員會(huì)投訴，或通過(guò)法律手段進(jìn)行解決。

　　另一類是利用房地產(chǎn)市場(chǎng)的信息不對(duì)稱牟取暴利。例如在房產(chǎn)買賣中，我國(guó)有關(guān)法律規(guī)定，房地產(chǎn)中介應(yīng)當(dāng)在銷售商品房時(shí)提供房源信息、銷售價(jià)格并表明收取傭金，即按房產(chǎn)成交價(jià)格的3%到5%提取傭金。但現(xiàn)實(shí)中，中介往往隱瞞委托人的實(shí)際出賣價(jià)格和第三方進(jìn)行交易，獲取傭金以外的報(bào)酬。購(gòu)房者和售房者很難了解到真實(shí)的出售價(jià)格，差價(jià)則由不法中介賺得。

　　類似的手段還有"陰陽(yáng)合同"：如明明房屋成交是70萬(wàn)元，中介公司卻要求客戶在簽訂的合同中寫成50萬(wàn)元。很多購(gòu)房者認(rèn)為這樣做可以少交稅款，往往同意中介公司的勸說(shuō)，卻不知道其中隱藏著風(fēng)險(xiǎn)。事實(shí)上，政府部門所看到和所審核的合同都是按規(guī)定填寫的原價(jià)買賣合同，因此只承認(rèn)原價(jià)合同。買賣雙方一旦因?yàn)檠a(bǔ)充合同發(fā)生糾紛，就很難裁定。如果雙方是口頭約定，進(jìn)行現(xiàn)金交易，那風(fēng)險(xiǎn)就會(huì)更大。所以購(gòu)房者一定要遵循正常法律程序，才能保護(hù)自己的利益。

　　更嚴(yán)重的是，一些中介公司挪用客戶的資金進(jìn)行牟利。據(jù)了解，目前中介公司參與房產(chǎn)交易時(shí)，一般都是要求購(gòu)房者在合同簽訂的三天內(nèi)，將首期款(一般是售房款的兩到三成)打入指定銀行賬戶，進(jìn)行資金監(jiān)管。等到國(guó)土房管部門登記，合同生效后，中介公司才會(huì)把房款付給賣方。由于目前沒(méi)有嚴(yán)格的法律限制，購(gòu)房款在中介公司賬戶上的停留時(shí)間短則一個(gè)月，長(zhǎng)則半年或更久。由于鋪面多、業(yè)務(wù)量大，加上缺乏監(jiān)管，一些不法房地產(chǎn)中介就利用收、付款的時(shí)間差，采取"拆東墻補(bǔ)西墻"的辦法，挪用這些資金，用于炒房、炒股，或開(kāi)設(shè)門店，追求短期利潤(rùn)。

　　對(duì)于很多中介公司而言，他們挪用客戶資金的做法，實(shí)際上相當(dāng)于"小銀行"，開(kāi)設(shè)的門店就等于銀行的營(yíng)業(yè)網(wǎng)點(diǎn)。門店越多，吸納的房款就越多，可以騰挪的空間就越大。因此一些中介公司熱衷于"超常規(guī)發(fā)展"，開(kāi)設(shè)的分公司、門店很多，但交易量卻很少，其原因就在于中介公司"醉翁之意不在酒"。

　　近年來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)火爆，積淀在中介公司的房款很多，因此他們拆補(bǔ)挪用資金窟窿比較容易，一般不容易出現(xiàn)問(wèn)題，但這也不能排除一些公司因?yàn)榻?jīng)營(yíng)不善而引發(fā)糾紛。更可怕的是，一旦樓市整體下滑，資金鏈條發(fā)生斷裂，中介公司的挪用行為將引爆巨大的金融風(fēng)險(xiǎn)。當(dāng)前，國(guó)家正在進(jìn)行房地產(chǎn)宏觀調(diào)控，這種情況不能不加以提防。去年7月，安徽最大房地產(chǎn)中介之一桃園房產(chǎn)代理銷售有限公司突然關(guān)門停業(yè)，數(shù)百客戶4000多萬(wàn)房款被"套"，由此而生的對(duì)房產(chǎn)中介的"信用危機(jī)"迅速擴(kuò)散，導(dǎo)致當(dāng)時(shí)合肥市住房二級(jí)市場(chǎng)交易陷入停滯。

　　對(duì)于這種情況，專家建議，購(gòu)房者在與中介公司打交道時(shí)應(yīng)保持足夠的警惕，以防上當(dāng)受騙。（記者:彭勇 實(shí)習(xí)生:焦志）

　　對(duì)策

　　巧與中介打交道

　　租房八大攻略

　　第一， 如果是房東，最好不要讓中介公司全權(quán)代理房屋；如果是房客，最好不要租被中介公司全權(quán)代理（實(shí)際上是轉(zhuǎn)租）的房屋。

　　第二， 避免交訂金，房客一旦交了訂金就十分被動(dòng)，提出的要求可能不被寫進(jìn)合同。

　　第三， 衛(wèi)生費(fèi)、有線電視費(fèi)等費(fèi)用由誰(shuí)來(lái)交，要與物業(yè)或業(yè)主核實(shí)。

　　第四， 房客收房時(shí)要仔細(xì)，將房屋設(shè)施破損的情況寫進(jìn)合同，以防中介在收房時(shí)扣押金。

　　第五， 任何口頭協(xié)議都盡量落實(shí)在正式合同中。

　　第六， 如果中介公司拒絕履行責(zé)任，房客要事先做好取證準(zhǔn)備，如錄音、錄像等。

　　第七， 切記不能丟失押金憑證或?qū)⑵浣o中介公司。

　　第八， 要看好合同中關(guān)于晚交房租的滯納金是如何收取的，不能聽(tīng)信可以晚交房租的口頭承諾，否則中介公司可能依照合同收取。

　　了解"保證金"與風(fēng)險(xiǎn)抵押金

　　目前很多城市都成立了中介自律組織，一旦與中介發(fā)生糾紛，可以與這些組織取得聯(lián)系，求得幫助。例如長(zhǎng)春市房地產(chǎn)協(xié)會(huì)中介委員會(huì)的主要會(huì)員單位均向中介委繳納了一筆"保證金"，當(dāng)這些中介與委托人發(fā)生糾紛時(shí)，這筆"保證金"能夠在一定程度上保證委托人的利益。

　　盡管通過(guò)行業(yè)自律是規(guī)范中介市場(chǎng)的一個(gè)好辦法，但是，由于"保證金"數(shù)額有限，能夠起到的作用也有限。目前，吉林省建設(shè)廳正在醞釀對(duì)中介機(jī)構(gòu)實(shí)行風(fēng)險(xiǎn)金制度。吉林省建設(shè)廳房地產(chǎn)處處長(zhǎng)刁向明說(shuō)，由于我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)程太快，中介機(jī)構(gòu)普遍層次不高，注冊(cè)資金很少，很多中介機(jī)構(gòu)注冊(cè)資金只有一兩百萬(wàn)元，但是房地產(chǎn)中介活動(dòng)中收取資金的數(shù)額非常巨大，而且這些中介機(jī)構(gòu)都是有限責(zé)任公司，一旦從業(yè)者有"歪心眼"，即使能追究其責(zé)任，它所能承擔(dān)的經(jīng)濟(jì)賠償也非常小，追究其刑事責(zé)任于當(dāng)事人來(lái)說(shuō)于事無(wú)補(bǔ)，對(duì)市場(chǎng)造成很大風(fēng)險(xiǎn)，因此，要保證群眾利益，收取風(fēng)險(xiǎn)抵押金的方式還是比較有效的。

　　了解這些制度后，與中介打起交道來(lái)就更有"底氣"，出現(xiàn)糾紛后也可以投訴"有門"了。

　　銀行代收代付保障資金安全

　　通過(guò)銀行交付交易資金，可以有效地保障房產(chǎn)交易雙方的合法權(quán)益，防止中介在交易過(guò)程中"?；ɑ?。

　　從8月1日起，天津市用于貸款購(gòu)買二手房的交易資金，已經(jīng)全部在國(guó)土房管部門的監(jiān)管下實(shí)行代收代付統(tǒng)一管理。天津市國(guó)土房管局有關(guān)負(fù)責(zé)人介紹說(shuō)，交易資金的代收代付服務(wù)，是指通過(guò)政府行政管理網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)與銀行結(jié)算系統(tǒng)的"后臺(tái)對(duì)接"，買賣雙方資金往來(lái)可以不再通過(guò)中介機(jī)構(gòu)，而是以銀行結(jié)算的方式代收代付。政府部門對(duì)房屋交易價(jià)款等資金流實(shí)行的全程監(jiān)管，保證了二手房的交易安全，維護(hù)了買賣雙方的合法權(quán)益。

　　一方面，這種模式方便了買賣雙方就近存、取大額房款，避免大額現(xiàn)金流轉(zhuǎn)風(fēng)險(xiǎn)；另一方面，房款和稅、費(fèi)一次支付，方便及時(shí)。代收代付服務(wù)的推行，使得中介機(jī)構(gòu)提供的僅僅是咨詢、代辦等服務(wù)，資金交易過(guò)程則由政府部門提供。這樣的交易方式，為買賣雙方都提供了更為安全的保障。

　　在沒(méi)有出臺(tái)在國(guó)土房管部門的監(jiān)管下實(shí)行代收代付統(tǒng)一管理政策的城市，通過(guò)中介買賣房產(chǎn)的投資者，一定要在合同中寫明款項(xiàng)交付時(shí)限，并注明罰則，避免中介挪用資金。（記者:韓丹 郎秋紅 徐岳）

　　質(zhì)疑

　　房產(chǎn)中介：橋梁還是天塹

　　房產(chǎn)中介業(yè)內(nèi)有句行話，叫做"一手托兩家"，意思就是說(shuō)中介是買家和賣家(或出租者與求租者)之間溝通的途徑。然而，如今這句行話變了味，虛假信息、吃差價(jià)、不透明交易、截留房款、一房?jī)墒?租)、合同陷阱、卷款"蒸發(fā)"……種種"黑幕"不勝枚舉，"一手托兩家"變成了"一口吃兩家"。原本應(yīng)該起到橋梁作用的中介反倒成了買家和賣家(或出租者與求租者)之間難以逾越的"天塹"。

　　房產(chǎn)中介行業(yè)之所以出現(xiàn)這樣的局面，最直觀的原因可以歸結(jié)為入行門檻低，從業(yè)人員多而素質(zhì)良莠不齊。今年上半年北京新增房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)370家，注銷448家。目前2560家已經(jīng)注冊(cè)的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)中，注冊(cè)資本在100萬(wàn)元以上的780家，僅占31%。北京房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)從業(yè)人員有五萬(wàn)多人，已取得《北京市房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)資格考試合格證》的人員約3.4萬(wàn)人，只占從業(yè)人數(shù)的68%，且絕大多數(shù)人的水平與國(guó)外同行相比有相當(dāng)差距。

　　房產(chǎn)中介行業(yè)之亂反映出來(lái)的是行業(yè)管理不到位，相關(guān)法律法規(guī)的缺位。比如針對(duì)目前房產(chǎn)中介在二手房買賣中吃差價(jià)的嚴(yán)重問(wèn)題，只是近期才在有關(guān)部委聯(lián)合發(fā)布的《房地產(chǎn)交易秩序整治方案》中首次明確加以禁止。一個(gè)"首次"就充分揭示出之前行業(yè)的混亂。

　　據(jù)筆者所知，與國(guó)內(nèi)房產(chǎn)中介偏重二手房與租賃業(yè)務(wù)的情況不同，國(guó)外房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人涉足的業(yè)務(wù)范圍很廣，美國(guó)及加拿大房地產(chǎn)交易有85%通過(guò)中介服務(wù)交易。同時(shí)，相比國(guó)外同行，國(guó)內(nèi)的房產(chǎn)中介的業(yè)務(wù)水平與職業(yè)道德也的確不敢恭維。在國(guó)外，很多投資者都是把自己的房產(chǎn)放心地交給經(jīng)紀(jì)人打理，根本不用擔(dān)心經(jīng)紀(jì)人會(huì)"吃差價(jià)"、"卷款逃跑"，而國(guó)內(nèi)就很難看到這樣的場(chǎng)景。有業(yè)內(nèi)人士將形成這種差距的主要原因歸結(jié)為國(guó)內(nèi)房產(chǎn)中介行業(yè)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)較低。按國(guó)內(nèi)房產(chǎn)中介行規(guī)，一般只能按成交總價(jià)收取約3%的代理服務(wù)費(fèi)，這與國(guó)外同行占成交額5%至8%的銷售獨(dú)立住宅傭金不可同日而語(yǔ)。如此一來(lái)，業(yè)務(wù)范圍小、專業(yè)服務(wù)水平差與收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)低就形成了國(guó)內(nèi)房產(chǎn)中介的惡性循環(huán)。

　　房產(chǎn)中介是特殊行業(yè)，經(jīng)營(yíng)標(biāo)的物是價(jià)值量大的不動(dòng)產(chǎn)，重要性不言而喻。有業(yè)內(nèi)人士表示，做到產(chǎn)品精細(xì)化、流程透明化、服務(wù)人性化、人才專業(yè)化，提升顧客滿意度，將是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)的發(fā)展趨勢(shì)。但僅僅依靠行業(yè)自律、喊幾句口號(hào)是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的，要使房產(chǎn)中介行業(yè)"天塹變通途"--回歸正道，相關(guān)監(jiān)管部門還需找準(zhǔn)病根，下幾劑猛藥。