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　　曾經(jīng)有一位股份制銀行個貸部負(fù)責(zé)人說，房貸市場太大了，各家銀行都不會放過這塊優(yōu)質(zhì)貸款“蛋糕”，現(xiàn)在大家是齊舉刀叉，想更快更早地切到最大最好的一塊。盡管業(yè)內(nèi)“持續(xù)升息”的聲音越來越大，相關(guān)政策在逐步縮緊銀行放貸業(yè)務(wù)，但各家銀行心里都明白，房貸需求仍舊強(qiáng)勁，即使一手房按揭下滑，還有潛力巨大的二手房轉(zhuǎn)按揭市場。

　　于是，創(chuàng)新房貸產(chǎn)品成為各家銀行，尤其是中小股份制銀行發(fā)展的重中之重，10月份以來，民生的“直客式二手房按揭”，招行的“隨借隨還”、中信的“階段性固定房貸利率”，深發(fā)展的“存抵貸”、浦發(fā)的“萬能還貸”，一個又一個新品接踵亮相，各家都希望借助創(chuàng)新這把殺手锏來爭搶更多市場份額。

　　雖然創(chuàng)新產(chǎn)品都會在節(jié)省利息，減免費(fèi)用和手續(xù)便捷上作文章，但還貸方式和適用群體是各不相同的，消費(fèi)者需要認(rèn)真了解產(chǎn)品的收益和風(fēng)險，再全面分析自身的承受力和未來收入預(yù)期，來選擇最為適合的方式。

　　●民生“直客式二手房按揭”面對面節(jié)省萬元服務(wù)費(fèi)

　　目前北京二手房市場的火爆程度令人咋舌，有數(shù)據(jù)顯示，9月份北京二手房成交量較8月份增長31%，與去年同期相比增長41%。9月份二手公房成交均價已達(dá)6357元/平方米，較8月份增長了70元/平方米；二手商品房成交均價為6746元/平方米，較8月份增長了136元/平方米。

　　民生銀行剛剛推出的“直客式二手房按揭”，就是緊緊盯住了這個驟然升溫的二手房市場。據(jù)民生銀行介紹，二手房買受人不論是自行成交還是通過經(jīng)紀(jì)公司撮合完成交易，均可以到民生銀行申請貸款，由銀行直接受理，與傳統(tǒng)的按揭方式相比，民生銀行直客式服務(wù)模式最大的優(yōu)勢就是費(fèi)用更低廉，由于直客式按揭免除了律師審核環(huán)節(jié)，沒有律師費(fèi)，因此大幅降低了購房人的按揭成本。以客戶購買一套70萬元左右的二手房為例，按揭八成，在銀行直接辦理按揭的情況下，可節(jié)省高達(dá)2萬元的各類服務(wù)費(fèi)用。

　　提示———“直客式二手房按揭”最適合居住需求比較強(qiáng)烈的購房者。一方面，不斷上升的房價直接導(dǎo)致了按揭成本的加大，能節(jié)省上萬元的服務(wù)費(fèi)用是很實(shí)際的，更重要的是客戶可以在銀行一站辦妥全部貸款手續(xù)，避免了辦理各項(xiàng)手續(xù)的繁瑣過程，可以更快更放心地實(shí)現(xiàn)住房愿望。

　　●招行“隨借隨還”提前還貸的理財型貸款

　　說到房貸服務(wù)的發(fā)展史，基本經(jīng)歷了三個階段，開始是能貸，然后是容易貸，在加息后就熱捧省息貸，今年，一向充當(dāng)創(chuàng)新先鋒的招商銀行提出一個新概念———理財貸款。

　　體現(xiàn)這種理財觀念的就是招商新近推出的“隨借隨還”業(yè)務(wù)。作為創(chuàng)新高手，招商在打造這款新產(chǎn)品時下足了功夫。最吸引人的看點(diǎn)有三個，第一個是還款方式的靈活。通過“隨還”功能，還款人根據(jù)自身的經(jīng)濟(jì)狀況自行設(shè)計還款計劃，可以月供，周供，甚至可以天天還，當(dāng)日還款當(dāng)日計息，讓還款人最自由地選擇還款時間，打破了月供模式，變革了周供模式。第二是通過提前還貸節(jié)省利息。在傳統(tǒng)的還貸模式中，最讓貸款人不平衡的是，先還給銀行的都是利息，把利息還干凈了才還本金，往往30年房貸本金利息還下來，等于買了兩套房，更讓人感覺有些霸王條款的是，提前還貸也是還利息，甚至還要遭遇違約重罰。招商在“隨還”業(yè)務(wù)中打破了這樣的怪圈，無論是采取哪種還貸方式，都是本金和利息一同還，只要是提前還款，招行會將這部分金額平攤到每月月供中，從而將整個貸款期限縮短，如果是將20年縮減成15年，還款人就可以節(jié)省5年的利息支出。第三是首創(chuàng)“自動提前還”業(yè)務(wù)，招行充分利用了網(wǎng)銀優(yōu)勢，客戶可以在網(wǎng)上銀行自助辦理借款和還款業(yè)務(wù)，所謂“自助提前還”就是客戶設(shè)置一個專門的還款賬戶，存入該賬戶的活期存款每天都會自動用于提前還款，省心也省息，如果考慮到活期利息和貸款利息的巨大差距，這種方式最能體現(xiàn)理財貸款的意義。

　　提示———“隨借隨還”適合于收入未來預(yù)期良好的，做長期貸款的年輕白領(lǐng)，如果希望現(xiàn)在的居住環(huán)境好一些，對自己未來事業(yè)充滿信心，可以申請一個長期的房貸，隨著自己收入的不斷轉(zhuǎn)好，通過“隨借隨還”方式，縮短還貸期限，節(jié)省利息支出，提前解決房貸壓力。

　　●中信“階段性固定房貸利率”在固定與浮動間轉(zhuǎn)換

　　固定房貸利率是今年房貸市場的新寵和熱點(diǎn)，尤其在央行從8月19日起再次將一年期貸款基準(zhǔn)利率上調(diào)0.27個百分點(diǎn)之后，持續(xù)加息的觀點(diǎn)占據(jù)主流，固定利率的房貸產(chǎn)品開始熱賣，但沒有經(jīng)歷過利率市場化，不了解固定與浮動利率真正含義的消費(fèi)者，多少有些跟風(fēng)的感覺。

　　以下有兩組數(shù)據(jù)可以幫助消費(fèi)者分析和選擇。一個是根據(jù)對個人住房貸款業(yè)務(wù)的統(tǒng)計，期限在10年以上的貸款占貸款總規(guī)模的75%以上，期限在20年至30年的貸款占比約為60%。而在發(fā)達(dá)國家成熟市場發(fā)展規(guī)律，這樣的長期貸款期限內(nèi)，一般要經(jīng)過幾個經(jīng)濟(jì)周期，與之相聯(lián)系的利率也會經(jīng)過多次上下波動。目前利率處于一個上升階段，固定利率的預(yù)期更好，但利率水平同樣會有下降期，那時浮動利率將更加劃算。另一個是在央行在加息后，商業(yè)性個人住房貸款利率下限由0.9倍擴(kuò)大到0.85倍，等于是原來可以打九折，現(xiàn)在可以到8.5折，部分較短期限的房貸利率水平實(shí)際是“負(fù)增”的。以一至三年(含)貸款為例，加息前的利率為6.03%，下浮10%為5.67%，加息后的利率為6.30%，下浮15%為5.355%，比加息前反而減少了0.315個百分點(diǎn)。

　　由此可見，不能盲目地看到加息就選擇固定型產(chǎn)品，中信銀行則采用了一種更為靈活的模式，“階段性固定利率個人住房貸款”可以實(shí)現(xiàn)浮動與固定的轉(zhuǎn)換，隨著經(jīng)濟(jì)周期的變化，借款人隨機(jī)選擇，即當(dāng)利率處于上升通道期間，借款人可以選擇固定利率貸款，鎖定借款成本；而當(dāng)利率處于下降通道期間，借款人則選擇浮動利率，這樣可以享受利率下降的好處。

　　需要注意的是，在選擇轉(zhuǎn)換之前一定要有自己的判斷和分析，轉(zhuǎn)換需要一定費(fèi)用，不宜頻繁轉(zhuǎn)換的。

　　提示———一般來說，首次購房者多為年輕人，現(xiàn)階段資金量少，但未來收入大幅增加的可能性非常大，所以，選擇浮動利率更合算一些。貸款時間長，月還款額少，利率低于固定房貸利率。以后可以根據(jù)家庭實(shí)際情況選擇是否提前還貸。而對于同時擁有幾套房的職業(yè)炒房者，由于他們持有房屋時間短，貸款時間短，并且不能享受優(yōu)惠利率。那么，在目前加息周期濃烈的氣氛下，選擇固定房貸利率更為合適一些。選擇“階段性固定利率個人住房貸款”則適合長期貸款，對宏觀經(jīng)濟(jì)有一定關(guān)注，消費(fèi)投資比較理性的貸款人。

　　●深發(fā)展“存抵貸”浦發(fā)“萬能還貸”

　　深發(fā)展推出的存抵貸，前提是客戶在深發(fā)展同時有貸款賬戶和存款賬戶，開辦這個業(yè)務(wù)后，實(shí)際上是將這兩個賬戶結(jié)合起來管理，但兩個賬戶間并沒有實(shí)際的資金環(huán)轉(zhuǎn)。舉例說，如果客戶設(shè)定了存款賬戶中，大于5萬元的部分按照一定比例視為提前還貸，屆時銀行將這部分存款視為提前還貸，但資金并沒有劃到貸款賬戶，仍留在存款賬戶中，銀行將節(jié)省的利息作為理財收益返還給客戶。如客戶需要資金，資金還可隨意調(diào)動。

　　浦發(fā)的萬能還貸最大特點(diǎn)在于，新增了本金等額遞增和本金等額遞減還款方式，能使客戶組合還款時，將整個還款期限分為最多8個還款段，自主確定每段時間內(nèi)的貸款金額、貸款期限和還款方式。在實(shí)際操作中，浦發(fā)可以幫助貸款人結(jié)合當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)實(shí)力、還款能力，設(shè)計最合算的萬能還貸方案。

　　提示———存抵貸適合日?，F(xiàn)金流較大的中小企業(yè)主。為了應(yīng)對日常企業(yè)營運(yùn)開銷，這類客戶的存款賬戶中會有相當(dāng)部分的活期存款，辦理了存抵貸后，就能讓這部分活期存款享受貸款利息，其中的利差作為理財收益返還。萬能還貸則適合于對于貸款不太熟悉，經(jīng)濟(jì)狀況穩(wěn)定收入中等的貸款人，可以通過精打細(xì)算實(shí)現(xiàn)最節(jié)省的還貸方式。