二手房交易過程中,由于信息的不對稱,購房者常常處于弱勢一方。預先詳細了解和掌握購房時的細節(jié),是購房者的必備功課。
隨著房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展與完善,二手房交易逐漸增多。但是由于二手房買賣交易標的大,程序復雜的特點,造成交易糾紛發(fā)生頻率大大增加。
二手房交易過程對于購房者來說,尤顯煩瑣。他們不但要關注房屋價格、物業(yè)管理、鄰居住戶等方面的問題,更要熟知某些交易環(huán)節(jié)的知識。特別是后者,實際操作中,二手房糾紛多集中在交易環(huán)節(jié),因此為了防止不必要的麻煩,預先了解和掌握交易注意事項,對購房者來說是非常必要,同時也大有裨益的。
買賣最怕欺詐,如果連對方是不是真實的產(chǎn)權(quán)人都不能確定,那么交易的安全性就堪憂了。
交易時,買方可以查看賣方的房地產(chǎn)權(quán)證原件,或者可以委托中介到房地產(chǎn)交易中心,調(diào)取該房產(chǎn)的《上海市房地產(chǎn)登記冊》(簡稱“產(chǎn)調(diào)”)。產(chǎn)調(diào)上有標的房屋的基本信息,其中有幾項需要特別關注:產(chǎn)權(quán)人姓名、租賃備案情況、房屋面積、共有人信息、抵押狀態(tài)。
另外,在雙方簽訂正式的《上海市房地產(chǎn)買賣合同》時,必須驗證賣方的身份證原件,并查看全部共有人的身份證。如果共有人中有未滿16周歲且沒有身份證的,那就要查看該共有人的出生證原件。
若標的房產(chǎn)存在抵押,則賣方需要在交易過戶之前,將該房屋內(nèi)的抵押情況予以注銷。
若賣方的抵押是在購進該套房屋時,由于抵押貸款而產(chǎn)生的,則他需要與銀行預約還貸,并在取得抵押注銷材料后,將全套材料送進房地產(chǎn)交易中心進行注銷。此時,買方應當注意貸款銀行確認賣方預約提前還貸所需的時間。
一般來說,各大銀行的預約還貸時間從2周至1個月不等,即從預約還貸之日起,需要經(jīng)過上述時間,銀行才接受還貸。這個時間直接影響到何時可以到房地產(chǎn)交易中心進行過戶交易。
大多購房者購房需要貸款。因此,向銀行申請貸款時,最好能夠熟悉申請銀行貸款的政策,從而使貸款的申請能夠順利被批準。
一般來說,向銀行提供收入證明、稅單、其他擁有的不動產(chǎn)證明,或者是擔任法人代表的公司營業(yè)執(zhí)照及財務報表等材料,可以幫助買方貸到希望的數(shù)額。
但要提請購房者注意的是,如果通過中介公司辦理貸款,同樣需要把好貸款關,不能輕信中介公司的貸款承諾。否則,延誤了房產(chǎn)交易不說,可能還會給賣房者一個資信和誠信都不好的印象。
過戶交易時很重要的一點,是繳稅。對購房者來說,契稅往往是最關心的。新出臺的政策對二手房的契稅作了最新的規(guī)定。符合普通住宅標準的仍然減半,按房屋總價的1.5%比例征收契稅。非普通住宅則要按房屋總價的3%比例征收契稅。
新政策對普通住宅的規(guī)定是:容積率在1.0以上;單套面積140平方米以下;內(nèi)環(huán)單價在17500/平方米元以內(nèi),內(nèi)環(huán)和外環(huán)之間單價在10000元/平方米以內(nèi),外環(huán)以外單價在7000元/平方米以內(nèi)。同時符合以上三項標準,方能作為普通住宅繳稅。
此外,還要注意房屋是否設立租賃以及是否備案。如果有租賃,則需要賣方在簽約當日,提供承租人放棄優(yōu)先購買權(quán)承諾書。如果有備案,則需要在買賣合同中,約定賣方和承租人辦理完結(jié)租賃備案注銷手續(xù)的時間。
另外,還要注意定金、各筆房款和產(chǎn)證的保管情況,如果擔心交易風險,可以要求賣方把定金、房款和產(chǎn)證都保管于中介公司,并由中介按照合同的約定轉(zhuǎn)交定金和房款。當然,還要確認該房屋內(nèi)是否有戶口,如果有,則要確認賣方有沒有戶口遷入地,什么時候可以遷出,并在合同中進行明確的約定。
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