過去,“帶租約出售”是開發(fā)商銷售的一個方式,近年,隨著二手房產(chǎn)市場不斷成熟,帶租約出售的二手房除了出現(xiàn)在房產(chǎn)拍賣市場外,在二手買賣市場也興起了這一銷售方式。一些租賃前景不錯的物業(yè)本來就吸引一些長線投資者的關注,而買入帶租約物業(yè)就能即刻有租金回報,這更加引起長線投資者的興趣。
個案:史先生將位于芳村大道的一套物業(yè)連租約出售給馬小姐,在簽訂《房屋買賣合同》時,史先生口頭承諾該物業(yè)連同家私電器一并出售,但將“有家私電器清單”一欄刪除了。當交易進行到遞件階段時,雙方卻在交樓時是否交付家私電器的問題產(chǎn)生分歧,史先生堅持合約上沒有約定有家私電器,則交樓時無需交付家私電器給馬小姐,而馬小姐卻堅持說史先生曾口頭承諾連同家私電器一并出售。
鑒于以上這種帶租約出售物業(yè)的個案,賣方在交樓時是否需將該物業(yè)的家私電器交付給買方呢?對此,合富置業(yè)客服交易部專業(yè)人士表示,合同上對該物業(yè)的現(xiàn)狀并沒有約定帶家私電器,只約定帶租約,在此情況下,買賣雙方就交易產(chǎn)生爭議。按照合約的約定,該物業(yè)已明確不帶家私電器,則賣方可主張該物業(yè)的成交價不含家電,故無需將該物業(yè)連家電交付;而買方則可主張該物業(yè)帶租約,且租約上約定有帶家電,故賣方應按租約的約定標準連同家電一并交付。最后只有經(jīng)雙方協(xié)商才能解決。
近期,有不少業(yè)主希望趁樓價好時把物業(yè)放售,然而租約未到期,于是選擇帶租約出售房產(chǎn)。而購買此類物業(yè)的買家,多數(shù)是將物業(yè)用以放租投資的投資型買家,物業(yè)本身帶租約可免除了買家再將物業(yè)放租求租的時間和費用支出。通常一些面積較小的小戶型單元的租賃承接力比較強,即使租約到期,再放租也比較快,長線投資者比較熱衷這種帶租約物業(yè)。
帶租約出售成交較活躍
合富置業(yè)專業(yè)人士介紹,二手房帶租約出售成交較活躍的一般是租賃比較旺盛的地段和樓盤,如天河北的天譽花園、帝景苑、芳草園以及天河公園附近的華景新城和老城區(qū)的嘉和苑等。目前,天譽花園的二手均價約8000元/m2,兩房單位的月租約3000~3500元/月,而帝景苑比較多外籍租客,三房單位租金約6000~7000元/月;芳草園一期兩房租金約3000~3500元/月,三房租金約4500元/月,二手均價約8000~8500元/m2。
而天河公園附近的樓盤一直有相當活躍的租賃市場,而且樓價較中心板塊實惠,買家投資的風險在一定程度上減低。該板塊以天河公園為賣點,吸引了許多天河北白領租客。其中,華景新城、東暉花園、華港花園都十分熱租,買家對這類樓盤的帶租約物業(yè)較有信心。據(jù)合富置業(yè)市場人士介紹,目前,天河公園板塊的兩房家電齊單位租金約1800~2300元/月,三房單位家電齊租金約2500~3000元/月,其中,華景新城電梯樓的兩房單位租金約1800元/月,其二手房均價約5600~7400元/m2。
老城區(qū)的嘉和苑是區(qū)內最為熱租的樓盤之一,因其精致的園林小區(qū)環(huán)境和老城區(qū)成熟的生活配套,吸引許多白領、外籍人士租住。合富置業(yè)相關分行人士介紹,在交易會的短租旺季,嘉和苑的兩、三房望花園單位吸引很多中東籍客商租住,平時長租租金就很不錯,約50~55元/m2/月,而短租期間,兩房單位租金約7000元/月,三房單位租金達9000元/月。這種租賃有保證的物業(yè),帶租約出售能吸引不少長線投資買家。
選擇帶租約物業(yè)有講究
在選擇帶租約物業(yè)時,建議買家要衡量好風險,物業(yè)的戶型、間隔、配套和所在地段的選擇非常重要。選擇一些熱租好租的樓盤和戶型,能有效地減低投資的風險。細心選擇之余,還要注意買賣合同中的一些細節(jié)性問題,謹慎投資。
因此,出售或購買帶租約的物業(yè),若連同家私電器一并成交,則買賣雙方應在合同上該物業(yè)的現(xiàn)狀一欄中選擇“有家私電器”一欄,以免產(chǎn)生爭議。
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