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　　早報(bào)置業(yè)顧問 林輝（黑馬廣告）

　　記得2004年下半年的時(shí)候，有朋友希望我給他推薦一個(gè)樓盤，用于自住。

　　當(dāng)時(shí)的市場(chǎng)，國(guó)家新一輪宏觀調(diào)控已經(jīng)從上半年開始，樓市信心出現(xiàn)了一定的動(dòng)搖。因?yàn)檫@個(gè)朋友買房是基于自住的目的，我建議他首先考慮規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，即價(jià)值流失的問題。在仔細(xì)詢問了他的各項(xiàng)需求之后，我向他推薦了利茲·水印康庭一期的一個(gè)東邊套房源。主要原因有二：

　　第一，城北水印康庭所在區(qū)域距離市中心武林廣場(chǎng)只有七八公里路程，但房子的均價(jià)只要6500元/平方米，東邊套也僅7000元/平方米，而當(dāng)時(shí)臨近的三塘板塊比它要貴出將近500-1000元/平方米。這樣一比較，明顯有較大的升值空間。

　　其次，該樓盤的斜對(duì)面規(guī)劃了700余畝的城北體育公園，而且是市里的重點(diǎn)項(xiàng)目，北側(cè)則是上塘河的支流，東北側(cè)、東南側(cè)分別規(guī)劃了約兩萬平方米和約6000平方米的公共綠地。放眼杭州市區(qū)，擁有如此環(huán)境優(yōu)勢(shì)的樓盤實(shí)屬罕見。這類樓盤的發(fā)現(xiàn)潛力，只要參照一下上海世紀(jì)公園邊上的房產(chǎn)發(fā)展歷程就能明白。

　　當(dāng)朋友綜合考慮各項(xiàng)大因素后鎖定該樓盤時(shí)，我們就開始挑選房源了。我的觀點(diǎn)很明確，要買就買優(yōu)質(zhì)房源，決不能所謂“湊合著過”，一定要選邊套、中間層，戶型結(jié)構(gòu)也要理想，以后萬一要出售也比較方便，抗風(fēng)險(xiǎn)能力也強(qiáng)。樓層太高，樓下的景觀就成為“圖紙”；太低了自然采光、通風(fēng)打折扣，地面的光熱反射及噪音干擾都很明顯。最后我?guī)退x了一套小高層（共九層）的五樓東邊套。

　　未來買房分析：

　　自住可以不必考慮房?jī)r(jià)能漲多少，但在不可預(yù)期的政策環(huán)境下，樓盤房?jī)r(jià)就算不能穩(wěn)步上揚(yáng)，起碼也得保證較長(zhǎng)年頭內(nèi)不跌，做到真正的劃算。

　　綜合最近一段時(shí)間內(nèi)的市場(chǎng)行情，我依然堅(jiān)持，買房子盡量還是要買市區(qū)房。杭州城市不大，擴(kuò)張內(nèi)力有限，市區(qū)房雖然比郊區(qū)房貴很多，但保險(xiǎn)系數(shù)更高，更何況入住郊區(qū)房，今后的生活成本會(huì)慢慢呈現(xiàn)。

　　此外，買房子還得有前瞻性。很多樓盤，可能開發(fā)前期周邊的環(huán)境、道路還不是很成熟，但等到房子交付不久，其實(shí)這些都能上去的。這樣的樓盤，就得靠前瞻性的眼光去挖掘。比如我朋友最后買的水印康庭，當(dāng)時(shí)2004年的時(shí)候，樓盤周邊的道路并不是很成熟，使很多去現(xiàn)場(chǎng)看過房的人都憂慮重重，但朋友在深入了解了周邊的規(guī)劃后，采納了我的建議。

　　現(xiàn)在看來，還真是選對(duì)了，該樓盤國(guó)慶節(jié)前如期交房了，邊上的道路也通了，規(guī)劃中該拆遷的建筑正在中后期拆遷中，杭州市中心惟一的體育公園最近也開工了，市場(chǎng)上的掛價(jià)達(dá)到了9000元/平方米上下。今后，體育公園建成之后，樓盤前景更不好說了……

　　買房要分清“投資”“自住”兩個(gè)概念

　　早報(bào)置業(yè)顧問 章惠芳（雙贏置業(yè)營(yíng)銷機(jī)構(gòu)總經(jīng)理）

　　1999年以來引發(fā)的置業(yè)投資熱，有一句購(gòu)房理念曾經(jīng)很流行，叫“投資居住兩相宜”。今天，有機(jī)會(huì)跟大家說一個(gè)真實(shí)的購(gòu)房故事，就是想告訴一些購(gòu)房者：“投資居住兩相宜，其實(shí)并不宜”。

　　這兩個(gè)真實(shí)的購(gòu)房故事都發(fā)生在我一個(gè)朋友身上。這個(gè)朋友也是從事房地產(chǎn)業(yè)的，從1994年開始做，稱得上是元老了，但沒有自己的房子，一直租房。問他為什么不買，他說買不好。

　　曾經(jīng)在2000年初山水人家開盤時(shí)，他就有一個(gè)號(hào)子，約3500元/平方米的均價(jià)，但輪到他挑的時(shí)候，因?yàn)樘?hào)子不是很前面，他看中的房源被人家挑走了。他想買房不是買衣服，不能隨隨便便就下單，一定得買自己滿意的，于是就把號(hào)子退了。

　　到2002年朝暉現(xiàn)代城開盤時(shí)，他也有機(jī)會(huì)買房，這時(shí)山水人家的房子已經(jīng)漲到了約5000元/平方米。他那個(gè)后悔啊，說當(dāng)時(shí)隨便買一套，現(xiàn)在都賺錢了。因此當(dāng)現(xiàn)代城開盤時(shí)，他就先想投資一下，賣不掉大不了自己住，所以當(dāng)時(shí)挑了套樓層最好戶型也不錯(cuò)的一套房，單價(jià)比較貴，總價(jià)也較高，但是本著以后投資自住兩相宜的目的，這位朋友還是當(dāng)場(chǎng)付了定金。然后他開始找下家，當(dāng)時(shí)不斷有人轉(zhuǎn)讓成功的信息，更證實(shí)投資的可能性。可當(dāng)需要正式簽合同時(shí)，他還是沒找到下家。為什么？房子是好的，但總價(jià)較高，能買得起的人較少，或者買得起的人并不認(rèn)同他的眼光。而當(dāng)時(shí)單價(jià)低，面積也小的戶型卻早就有其他需求客戶了。

　　因?yàn)楫?dāng)時(shí)購(gòu)房是以投資為主要目的的，自己居住，雖然也能將就，但我這位朋友當(dāng)時(shí)的生活圈并不在此，家人反對(duì)，結(jié)果這套房子后來還是托關(guān)系把它退了。當(dāng)時(shí)這套房子單價(jià)也不到5000元/平方米，后來房?jī)r(jià)節(jié)節(jié)高，我那個(gè)朋友對(duì)飛漲的房?jī)r(jià)又心有不甘，不停地說“我曾經(jīng)差一點(diǎn)擁有”，所以依然是一直租房。

　　未來買房分析：

　　“投資居住兩相宜”，這句話，表面上看，是左右逢源，相合相宜的。其實(shí)不然。購(gòu)房者首先在買房時(shí)要分清投資和居住兩個(gè)概念、兩個(gè)目的。投資就是投資，居住就是居住，投資居住兩相宜的房子是不太買得好的。

　　如果你是投資，很簡(jiǎn)單，什么房子都可以買，只要有市場(chǎng)有需求，你要考慮的是哪里的房子哪個(gè)樓盤哪套房子相對(duì)投資回報(bào)率較高，相對(duì)市場(chǎng)交易較好，這時(shí)候你自己的需求是第二位，甚至可以不考慮的。有人說，如果從純投資看，有些馬路邊的房子說不定比靠中心花園的投資回報(bào)率還要高，因?yàn)轳R路邊的房子一般面積小，單價(jià)也低，容易脫手，中心花園邊的房子往往開發(fā)商設(shè)計(jì)的戶型大，定價(jià)也高于馬路邊房子10—20%，甚至30%以上，到后面總價(jià)高，市場(chǎng)需求面小，到了二手房市場(chǎng)反而難脫手，當(dāng)然這跟這個(gè)樓盤的品牌品質(zhì)也有關(guān)。

　　而如果你是居住目的的購(gòu)房，那么有好的投資回報(bào)固然可喜，但一切以你為中心，你的需求你的偏好就是最大的回報(bào)。這時(shí)候，買房就要考慮與你自身工作單位遠(yuǎn)近、學(xué)區(qū)如何，周邊的配套，你喜歡的戶型結(jié)構(gòu)、樓層、朝向、面積……凡此種種，適合你的就是最好的。所以，有人在住進(jìn)自己原來投資居住兩相宜的房子后，又會(huì)感嘆“曉得是自己居住，我再多加十萬元買套景觀房多好”。

　　這是本人從事房產(chǎn)十余年，感受最深的購(gòu)房建議。所以，如果要問現(xiàn)在是不是買房的時(shí)機(jī)，我要說，一切看你的目的要求而定。有居住需求又有購(gòu)房能力，什么時(shí)候都是時(shí)候；純投資，則要睜大眼睛，好好挑一挑房子了。

　　合適時(shí)機(jī)挑選合適物業(yè)

　　早報(bào)置業(yè)顧問 梅杰（漢嘉地產(chǎn)顧問機(jī)構(gòu)總裁）

　　現(xiàn)在有不少人，買房可能就只考慮經(jīng)濟(jì)能力。只要房?jī)r(jià)合適，就算是盲目地把家安到一個(gè)不合適自己的區(qū)域里也在所不惜。這其實(shí)是不明智的。我們公司的一對(duì)小夫妻，就為了這個(gè)原因，剛換了一套房子。

　　這對(duì)小夫妻婚前已經(jīng)買了一套房子。不過，那時(shí)買房主要考慮的是經(jīng)濟(jì)承受能力。2004年，他們花了40多萬元在慶春路上一個(gè)老小區(qū)里，匆忙買了一套房子。一年多的時(shí)間住下來，他們發(fā)現(xiàn)，市區(qū)的老小區(qū)，雖然生活十分方便，但小區(qū)鄰居都是些老年人，彼此的生活習(xí)慣其實(shí)很難融洽，而買房之前要求的齊全配套，其實(shí)很多也不是很必需的。

　　綜合種種因素，今年年初，他們最終決定換房子。這回他們更著重于考察小區(qū)的生活氛圍、會(huì)所設(shè)施、將來鄰居的年齡層次等因素，終于選中了濱江的風(fēng)雅錢塘。而原來的老房子抵押貸款付了一半的房款后，打算用來出租，并且還有余款購(gòu)置了車輛。小日子過得越來越舒心了。

　　未來買房分析：

　　一個(gè)理性的消費(fèi)者，能夠在開發(fā)商強(qiáng)大的宣傳攻勢(shì)下把握自己，選擇合適的置業(yè)時(shí)機(jī)購(gòu)買合適自己的物業(yè)。這里面，有兩個(gè)合適，合適的置業(yè)時(shí)機(jī)和合適自己的物業(yè)。

　　如何判斷購(gòu)房最佳時(shí)機(jī)呢？首先，要關(guān)注政策動(dòng)向、瞄準(zhǔn)機(jī)會(huì)再著手買房。房產(chǎn)政策出臺(tái)初期會(huì)影響到購(gòu)房者心理、購(gòu)房態(tài)度的變化，多數(shù)人開始等待、觀望，房產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)略有波動(dòng)，假若在這一“動(dòng)蕩”時(shí)期盲目投資，會(huì)因?yàn)閷?duì)政策了解不全面而造成損失，結(jié)果得不償失，因此房產(chǎn)投資要待新政穩(wěn)定以后再出手。其次，要了解項(xiàng)目周邊配套等市政建設(shè)進(jìn)度，如果在項(xiàng)目剛剛起步時(shí)選擇投資的話，由于這些配套尚未完善，房?jī)r(jià)自然受到限制，投入成本自然相對(duì)較低，升值的空間也相對(duì)更多。

　　產(chǎn)品的選擇也很重要。投資物業(yè)不能簡(jiǎn)單地以價(jià)格作為投資回報(bào)的衡量標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)產(chǎn)品品質(zhì)及市場(chǎng)需求的把握也很關(guān)鍵。下單前，最好能充分了解房屋附近的二手市場(chǎng)、租賃市場(chǎng)。目前來講，市中心、朝暉、大關(guān)、翠苑一帶房源雖不是十分充足卻屬于租賃市場(chǎng)較為火爆的幾個(gè)區(qū)塊，這些區(qū)域的物業(yè)回報(bào)均比較穩(wěn)定且利益可觀。除此之外，類似景觀公寓、環(huán)湖公寓及各類排屋別墅等物業(yè)也極具投資價(jià)值；市中心物業(yè)也是搶手的投資資源，任何一個(gè)想要擁有住房的人，首選肯定還是市區(qū)。

　　綜合起來看，我認(rèn)為，未來房地產(chǎn)市場(chǎng)還是區(qū)域發(fā)展。濱江區(qū)塊仍會(huì)憑借其大量的景觀公寓及完善的配套良性發(fā)展；閑林區(qū)塊交通日益完善，大體量的排屋、別墅也將讓這個(gè)區(qū)塊逐漸成為被關(guān)注的焦點(diǎn)；另外，銀湖、之江板塊的稀缺資源也成為其他區(qū)塊無法比擬的絕對(duì)優(yōu)勢(shì)；市中心完備的配套、特殊的地理位置及特有的景觀仍是眾人矚目的熱點(diǎn)。