日供不如月供?利率算法不同
目前的房貸市場上除了傳統(tǒng)的按月供款方式外,還出現了按日、周、雙周等靈活的供款方式。一般來說,在同樣的貸款條件下,本金歸還速度越快,總的利息支出就越低,但如果比較這些靈活還款方式與月供的差別,計算出的結果卻讓人大吃一驚。
如表所示,同樣按貸款50萬、期限20年計,雙周供和日供的利息支出竟比月供要多出3000~4000元!而且從上述計算結果也可以看到,最節(jié)省利息的還款法依次是月供、日供和周供。換言之,20年里每天都辛苦還款,竟然還不如每月還款劃算。
知情人士表示,造成這種還款速度加快但利息支出卻更多的“玄機”,在于不同還款方式的利息折算方法,也就是說,盡管基準利率一樣,但折合成月、周、日利率的計算方法是不一樣的。
央行公布的基準貸款利率是按年標價的,目前的貸款年利率為5.814%(基準利率下浮15%)。因此,月利率是以年利率5.814%/12月來計算的。而日利率最特別,它是按年利率5.814%/360天來計算的,而不是5.814%/365天,如果按日利率的計算方法重新折算為365天還款,則實際年利率為(5.814%/360)×365,顯然,日供的計息天數增加了,利息也更高。雙周供也是同樣道理,它是以日利率計算方法為基礎,即雙周利率為(5.814%/360天)×14天,由于還款速度比日供法還要慢,因此,利息支出也會比日供法更多一些。
提醒:三種方式各有優(yōu)點
月供:還款頻率適中,與普通打工族“出糧”周期一致,利率計算最低,因此是普通人還款方式的最好選擇。
雙周供:還款較頻繁,可縮短還款周期。但在兩次雙周還款金額=月供一次還款金額的情況下,事實上對借款人的還款能力提出更高的要求。
日供:還款最頻繁,也不節(jié)省利息。但申請銀行的隨借隨還業(yè)務,可以免去排隊輪候提前還款,而且想還多少都可以,這樣就通過多還本金來節(jié)省利息。
雙周供與日供: 本金多還快還 利息相應減少
對上述計算結果,市民劉先生感到很困惑,因為日前他向銀行申請30萬元、20年貸款,銀行方面建議說,如果使用雙周供,還款期可比月供縮短33個月,可節(jié)省利息22618元?!半y道銀行騙了我?”他對此大惑不解。
業(yè)內人士表示,其實這家銀行是按“雙周供每期歸還本金=按月供每期歸還本金/2”來計算的,因此,一年累計下來,雙周供款法比月供法多還了一個月的本金,加快了還款頻率,縮短了整個還款年限。按劉先生的案例計算,月供需20年即240個月才還清貸款,按雙周供只需要207個月就能還清,由于還款時間縮短了,利息支出也隨之大大減少。
此外,上述人士也表示,日供法節(jié)省利息倒沒有什么“秘密”可言,銀行主要強調的是可以“隨借隨還”,即借款人按自己的還款能力靈活調配資金,如果經常有大筆收入,則可以隨時提前歸還貸款,這樣不僅比每隔幾個月向銀行申請一次提前還款方便,而且可以通過加大還款頻率、縮短還款周期來實現節(jié)省利息支出。
可見,借款人首先應確定自己的還款能力和資金使用需求,再來選擇相應的還款方式。
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