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　　9月19日的節(jié)目中，我們?yōu)槟沂玖朔康禺a(chǎn)交易中的騙貸陷阱。騙貸其實(shí)是為了撈本錢，而撈本錢是為了追求更大的利潤(rùn)。用借來(lái)的錢蓋好了房子以后，開發(fā)商們一定會(huì)想盡辦法賣個(gè)更高的價(jià)錢。于是，就有了我們9月20日要講的就是被稱為“捂盤惜售”的賣房騙術(shù)。 

　　同期：（展會(huì)現(xiàn)場(chǎng)）這幾棟樓現(xiàn)在已經(jīng)賣完了。賣得特別快…… 

　　【正文】這是上個(gè)星期在北京國(guó)貿(mào)展廳舉辦的2006年秋季房地產(chǎn)展示交易會(huì)。參會(huì)的房地產(chǎn)商除北京的以外，還有沿海一些城市的項(xiàng)目。這些樓盤大多開盤時(shí)間不長(zhǎng)，也有一些公司專為趕房地產(chǎn)市場(chǎng)"金九銀十"的旺季而專門開出部分樓盤。在其中一個(gè)展示區(qū)里記者了解到，這個(gè)公司最近剛開了代號(hào)為c1的樓盤，這也是這家公司在展會(huì)上全力向買家推薦的一棟樓。而當(dāng)記者問(wèn)到與c1號(hào)樓相鄰的c2號(hào)樓時(shí)，銷售代表明確告訴記者，c2號(hào)樓已經(jīng)售完。

　　同期：這棟已經(jīng)賣完了…… 

　　解說(shuō)：然而記者在北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)上看到，這個(gè)項(xiàng)目的c2號(hào)樓在網(wǎng)上仍然有30多套房子顯示為綠色，也就是說(shuō)，給買房人直觀的感覺是，這個(gè)樓盤仍有將近40套房子可供選擇。那么為什么記者查到的信息和售樓人員的說(shuō)法不一致呢？ 

　　同期：開發(fā)商一般都把好的樓盤放在后面賣。（兩個(gè)人說(shuō)）

　　采訪任志強(qiáng)：但是我想告訴大家的就是，網(wǎng)上簽約和實(shí)際的樓盤銷售中一定會(huì)有一個(gè)差，這個(gè)差可能是，有的樓盤可能大一點(diǎn)，有的樓盤可能小一點(diǎn)，但一定會(huì)有一個(gè)差，不是一個(gè)完全一致的情況。

　　采訪秦兵：你會(huì)看到我們有的項(xiàng)目到現(xiàn)在賣了3年了，消費(fèi)者再去買房子，反倒能買到最好的房子，為什么呢？就是開發(fā)商的銷售政策一定是先賣最差的，因?yàn)樗诜e房屋沒有成本，不用多納稅，而且他用的錢是消費(fèi)者的錢和銀行的錢，銀行的利率相對(duì)來(lái)說(shuō)比較低，所以目前來(lái)說(shuō)，之所以能夠囤積房屋，核心原因在于他囤積房屋的成本太小，風(fēng)險(xiǎn)太小，而囤積房屋的收益非常大，所以每個(gè)開發(fā)商作為一個(gè)理性的經(jīng)濟(jì)人，他一定會(huì)這么做。

　　解說(shuō)：在房地產(chǎn)買賣的操作中，開發(fā)商常用的抬高房?jī)r(jià)賺取利潤(rùn)的手段就是這種捂盤惜售。所謂捂盤惜售就是把手中較好的房子留著不賣，等有了一個(gè)相對(duì)較高的價(jià)位后再出售，賺取更多的利潤(rùn)。一般來(lái)說(shuō)，開發(fā)商的一個(gè)項(xiàng)目有不止一棟樓盤。而什么時(shí)間開盤，開哪一個(gè)位置的樓盤都是經(jīng)過(guò)精心策劃的。通常，開發(fā)商最先開盤的是那些位置相對(duì)較差的樓和朝向采光不太好的房子。這樣，差的房子出手之后，開發(fā)商就沒有后顧之憂，不擔(dān)心自己的房子賣不出去，而囤積下好的房子等待漲價(jià)。這時(shí)候介入的買房者得到的信息往往是，這棟樓已經(jīng)賣完了，或者只有兩三套可供選擇。

　　同期（售樓胖男）：以前北京市的樓盤全是這么操作的。 

　　解說(shuō)：拿北京為例，今年一至五月房?jī)r(jià)漲幅累計(jì)達(dá)9.4%，5月份房?jī)r(jià)漲幅更是突破了兩位數(shù)大關(guān)，達(dá)到10.3%，而這還只是平均漲幅，對(duì)于地段好、品質(zhì)高的樓盤來(lái)說(shuō)漲幅會(huì)更高，同時(shí)房貸利率則在5.5%左右。這樣一來(lái)，雖然在囤房過(guò)程中，開發(fā)商也需要支付銀行貸款等一部分成本，但是只要開發(fā)商經(jīng)過(guò)判斷日后把房子賣出去的收益大于成本風(fēng)險(xiǎn)，那他就會(huì)毫不猶豫地承擔(dān)這種風(fēng)險(xiǎn)。 

　　采訪任志強(qiáng)：要說(shuō)從商品經(jīng)營(yíng)來(lái)說(shuō)，我覺得捂盤惜售是有一個(gè)市場(chǎng)規(guī)律的，供求關(guān)系決定的，如果捂了，把漲價(jià)漲的部分比利息高得多得多，才值得去冒這個(gè)風(fēng)險(xiǎn)。

　　采訪秦兵：如果我們法律規(guī)定說(shuō)，從取得預(yù)售許可證之日內(nèi)，比如說(shuō)90天之內(nèi)，你的房子就開始征稅了，這時(shí)候他一定會(huì)趕快賣出去。就如同我們?nèi)ピ缡?，大家有一個(gè)感受，早市收市的時(shí)候，菜都賣得特別快，而且價(jià)格非常低，為什么呢？是因?yàn)樗呀?jīng)沒有談判時(shí)間了，消費(fèi)者來(lái)了，馬上就要走了，這個(gè)時(shí)候作為菜商，他一定會(huì)快速的把囤積在手里的商品賣出去，價(jià)格也非常低，質(zhì)量不一定差。 

　　解說(shuō)：除了滯后銷售的方法外，開發(fā)商抬高房?jī)r(jià)的另外一種辦法是大幅提高開盤價(jià)，導(dǎo)致市場(chǎng)內(nèi)無(wú)人應(yīng)價(jià)，借此變相拉長(zhǎng)銷售周期。而周邊的樓盤在這種高價(jià)位的對(duì)比下也似乎"漲之有理"了。在大中城市的黃金地段往往會(huì)出現(xiàn)這樣的情況。在上海黃浦江邊，名為"湯臣一品"的樓盤項(xiàng)目以每平米11萬(wàn)元的開盤均價(jià)讓人望塵莫及。

　　同期：

　　徐彬 湯臣集團(tuán)總經(jīng)理

　　湯臣一品其實(shí)稀奇就稀奇在這個(gè)地方，其實(shí)整個(gè)小陸家嘴，其實(shí)大部分都是商業(yè)社區(qū)，而唯一就是最靠黃浦江的就這一個(gè)住宅，所以它值錢也就值錢在這個(gè)地方。 

　　范偉國(guó)：就憑這一點(diǎn)要相差幾萬(wàn)塊一個(gè)平方，我覺得不值。 

　　蔡為民：不能因?yàn)槟闼鎸?duì)的是所謂的無(wú)敵江景，你就可以這樣的獅子大開口。 

　　解說(shuō)：在黃浦江邊能賣到幾萬(wàn)塊一平的樓盤不止一處。像湯臣一品一樣，這些具有實(shí)力的開發(fā)商打造的樓盤品質(zhì)較高，項(xiàng)目地處土地稀缺的黃金地段，一般來(lái)說(shuō)這類開發(fā)商資金雄厚、實(shí)力較強(qiáng)，由于項(xiàng)目所在區(qū)域土地稀缺，這讓開發(fā)商堅(jiān)信今后自己項(xiàng)目具有巨大的升值潛力，而不在乎眼下消費(fèi)者是否購(gòu)買，高價(jià)位成為一種策略，實(shí)際上這種行為變相抬高了房?jī)r(jià)。 

　　售樓人員：以前說(shuō)這個(gè)房子5萬(wàn)、6萬(wàn)，人們說(shuō)好貴，現(xiàn)在7萬(wàn)、8萬(wàn)，大家覺得差不多，是這個(gè)價(jià)值。 

　　解說(shuō)：拿上海來(lái)看，1999年時(shí)樓市還是成本定價(jià)，開發(fā)商只求銷售率，而到了2002、2003年房?jī)r(jià)開始走高，成本定價(jià)過(guò)渡為市場(chǎng)定價(jià)，市場(chǎng)能夠接受多少錢就賣多少錢。而像湯臣一品這樣頂級(jí)樓盤的高位定價(jià)策略，則必然起到對(duì)比參照的作用，讓人們對(duì)樓價(jià)的心理接受底線一升再升。以前8000元一平米覺得貴，現(xiàn)在可能要價(jià)2萬(wàn)元一平方米也不覺得離譜了。

　　【導(dǎo)語(yǔ)】

　　開發(fā)商想多掙錢是理所當(dāng)然的。但是占用銀行資金、虛構(gòu)事實(shí)，是違背法律規(guī)定和商業(yè)道德的。實(shí)際上，這些騙術(shù)也并不高明，我們來(lái)一一破解。

　　【正文】

　　手段一：晚領(lǐng)證 分批拿

　　開發(fā)商盡可能的拖延拿預(yù)售許可證的時(shí)間，或是分次分批的拿證，這是開發(fā)商想拉長(zhǎng)銷售周期最直接的方法。這種方法不僅可以將一個(gè)項(xiàng)目中品質(zhì)較差的房源先變現(xiàn)，同時(shí)還可以為樓盤爭(zhēng)取更多的宣傳和前期房?jī)r(jià)市場(chǎng)調(diào)查時(shí)間，但一般來(lái)說(shuō)這種手段只能用在短期捂盤上。

　　手段二：大幅提高開盤售價(jià)

　　開發(fā)商脫離市場(chǎng)均價(jià)，大幅提高開盤價(jià)，導(dǎo)致市場(chǎng)內(nèi)無(wú)人應(yīng)價(jià)，變相拉長(zhǎng)銷售周期，這是最典型的捂盤行為。對(duì)于想長(zhǎng)期捂盤的開發(fā)商來(lái)說(shuō)，這種手段效果很好。

　　手段三：后續(xù)房源轉(zhuǎn)售為租

　　開發(fā)商將一些項(xiàng)目的后續(xù)房源轉(zhuǎn)售為租，待租客撤離后，重新翻新外立面和內(nèi)部裝潢，再高價(jià)出售，有的甚至就帶租約出售，瞄準(zhǔn)長(zhǎng)線投資。這種變相捂盤方式不但可以延長(zhǎng)銷售周期，而且還可以拿租金來(lái)償還銀行利息。

　　手段四：謊稱進(jìn)入尾盤期

　　這就是前面記者采訪中遇到的情況。有些樓盤，對(duì)外宣傳已經(jīng)全部賣出，但如果上網(wǎng)查詢，則會(huì)發(fā)現(xiàn)還有房子根本沒有售出。這種手段不算高明，但被開發(fā)商廣泛利用。

　　對(duì)于這些問(wèn)題，消費(fèi)者在決定購(gòu)買前，除了上網(wǎng)查詢信息做足功課外，還應(yīng)該做些什么呢？

　　采訪秦兵：很簡(jiǎn)單，一種是打電話，你就多問(wèn)問(wèn)，再一個(gè)就是簽合同，比如我們簽合同，我們看好了一套房屋，我們找開發(fā)商說(shuō)我就要這一套，開發(fā)商馬上說(shuō)這套房子3個(gè)月以前就賣沒了，行，你說(shuō)賣沒了，我先跟你簽一個(gè)合同，……我現(xiàn)在就承認(rèn)你說(shuō)的是真的，但是入住以后，我一定能找到這個(gè)消費(fèi)者，我找到他以后我看他的房屋買賣合同，如果他的房屋買賣合同是在我簽定合同之后再和你簽的，那你就騙我了，一平方米給我2千塊錢的欺詐違約金，敢不敢簽？如果他真賣出去了，他一點(diǎn)兒不怕。