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　　對(duì)很多購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，一份具有誘惑力的租約，可能比任何促銷行為都更具有吸引力。不過(guò)，“帶租出售”并不是天上掉下來(lái)的餡餅，如果投資不慎也可能掉進(jìn)賣家的陷阱。

　　位于吉林省長(zhǎng)春市黃金地段的一家商務(wù)公寓不久前推出了“帶兩年租約”的銷售方式，受到了投資者的追捧?！皫ё獬鍪邸笔侵缚蛻糍?gòu)買房產(chǎn)的同時(shí)，房產(chǎn)已經(jīng)被出租，客戶得到房產(chǎn)的同時(shí)，也得到了第一筆租金。一般情況下，租期一至兩年不等，租金回報(bào)在5%至10%之間。長(zhǎng)春這家商務(wù)公寓的“帶租出售”指的是，在購(gòu)房時(shí)，業(yè)主會(huì)得到相當(dāng)于總房款20%的兩年租金，并可以用這部分租金抵首付款，減輕了業(yè)主的投資壓力。

　　位于吉林省長(zhǎng)春市黃金地段的一家商務(wù)公寓不久前推出了“帶兩年租約”的銷售方式，受到了投資者的追捧。
 
　　“與‘售后返租’相比，‘帶租出售’是一種截然不同的投資方式”，長(zhǎng)春這家商務(wù)公寓的銷售經(jīng)理說(shuō)，“售后返租”的回報(bào)大都是在理想狀態(tài)下計(jì)算出來(lái)的，開(kāi)發(fā)商最終難以兌現(xiàn)承諾。而“帶租出售”讓購(gòu)房者一購(gòu)房就受益，也讓投資者更容易適應(yīng)投資市場(chǎng)。

　　據(jù)這位經(jīng)理介紹，以前，長(zhǎng)春樓市上的許多商鋪、酒店式公寓和投資型住宅都把“售后返租”作為賣點(diǎn)，并給出每年8%至10%的回報(bào)，但是很少能兌現(xiàn)，一些開(kāi)發(fā)商賣完房子后一走了之，留下投資者獨(dú)自承擔(dān)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。而“帶租出售”是投資者與開(kāi)發(fā)商一起承擔(dān)投資風(fēng)險(xiǎn)的銷售形式。物業(yè)的成熟需要一定的時(shí)間，也就是業(yè)內(nèi)所說(shuō)的“熬鋪”階段，這一時(shí)期是投資者最為難過(guò)的時(shí)期，過(guò)了這個(gè)階段，進(jìn)入市場(chǎng)成熟期，投資者的回報(bào)就不成問(wèn)題了。所以，開(kāi)發(fā)商是用兩年的時(shí)間，和投資者一起度過(guò)“熬鋪”階段。

　　此外，分辨“帶租出售”和“售后返租”最主要的分界線就是看樓盤是不是現(xiàn)樓。能稱得上“帶租出售”，那一定是現(xiàn)房，房產(chǎn)狀況一目了然，不受期房的限制。而“售后返租”大多是期房，投資者做的是“地對(duì)空”式投資，無(wú)形中增加了投資風(fēng)險(xiǎn)。

　　盡管“帶租出售”與“售后返租”有本質(zhì)區(qū)別，不過(guò)，“帶租出售”并不是天上掉下來(lái)的餡餅，它也有可能是一個(gè)陷阱。一位投資者曾經(jīng)看中了一套條件一般且價(jià)格有點(diǎn)偏高的公寓，但是由于這套公寓附帶了一個(gè)兩年期、年租金為1.5萬(wàn)元的租約，投資者覺(jué)得有錢可賺，就和賣方簽訂了買賣合同。正當(dāng)他滿心歡喜地準(zhǔn)備坐享高收益時(shí)，賣方突然告訴他，租客已于買賣雙方進(jìn)行房屋交接前兩天單方毀約、提前退租，他最終高價(jià)買到的是不帶租約的房屋。

　　長(zhǎng)春一家房地產(chǎn)公司的銷售經(jīng)理劉宏彥說(shuō)，要想規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)、合理投資，首先要看好開(kāi)發(fā)商的實(shí)力。如果開(kāi)發(fā)商沒(méi)有實(shí)力，即使是將租約簽到購(gòu)房合同里面而且到國(guó)土房管局登記，開(kāi)發(fā)商也沒(méi)能力償還購(gòu)房者的損失。其次，應(yīng)重點(diǎn)考慮樓盤今后能否保值及升值。比如要投資國(guó)際公寓，投資者就應(yīng)估量一下樓盤所在位置是否能形成外籍租客的聚居地，是否能保證帶租期滿后的客源。另外，如房屋的設(shè)計(jì)、設(shè)施、綠化等住宅硬件以及小區(qū)的物業(yè)管理等“軟件”方面，也是房屋保值的重要依據(jù)。第三，還得考慮投資回收期，包括在帶租期滿之后，本金回收了多少？收回房屋使用權(quán)后，房子怎么處理？是租，是賣，還是自住？租的話，幾年后的市場(chǎng)行情如何？買家可以向較有經(jīng)驗(yàn)的中介行咨詢或請(qǐng)其預(yù)測(cè)一下若干年后該地段的物業(yè)價(jià)值。

　　總之，“帶租出售”在帶來(lái)高回報(bào)率的同時(shí)也伴隨著較高的風(fēng)險(xiǎn)。投資這類房產(chǎn)之前應(yīng)先分析房屋租賃市場(chǎng)的變化以及所購(gòu)房產(chǎn)目標(biāo)租戶群的情況，以鑒別買房時(shí)所帶租約是否“鏡花水月”。另外，在簽訂買賣合同之前，要充分考慮租約的真實(shí)性和穩(wěn)定性，不能僅因?yàn)樽饨鸶?、租期長(zhǎng)就草率決定，最好在買賣合同中明確寫(xiě)入相關(guān)條款，把取得真實(shí)的租約作為買房的前提條件，以便日后一旦出現(xiàn)糾紛有據(jù)可查。