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　　建委和地稅局相關(guān)規(guī)定不一致———

　　“建委和地稅局的相關(guān)規(guī)定不一致，我到底應(yīng)該按哪個規(guī)定交稅呢？”王先生最近想賣一套二手經(jīng)濟適用房時遇到讓他困惑的政策問題：北京市建委在兩三年前曾經(jīng)出臺過關(guān)于經(jīng)濟適用房再上市交易的管理辦法，其中規(guī)定對于入住不滿五年的經(jīng)濟適用房再上市交易時不得高于其買入價轉(zhuǎn)讓；而今年7月10日，北京市地稅局發(fā)布的《關(guān)于調(diào)整二手房交易計稅價格的通知》（以下簡稱《通知》）對所有經(jīng)濟適用房規(guī)定了遠(yuǎn)高于買入價的最低計稅價。這就令王先生十分困惑，打電話向本報咨詢：他到底應(yīng)按原價交稅呢？還是按最低計稅價交稅呢？總不能按最低計稅價交稅，而卻只能按原價轉(zhuǎn)讓吧？

　　●建委和地稅局相關(guān)規(guī)定不一致

　　王先生想賣的經(jīng)濟適用房是位于朝陽區(qū)的百環(huán)家園，產(chǎn)權(quán)證時間為2005年，原價為4530元每平方米。按照建委規(guī)定，入住不滿五年的經(jīng)濟適用房只能按原價轉(zhuǎn)讓。而按地稅局的規(guī)定，“自2006年10月1日開始，對于二手房交易涉及稅收的計稅價格，稅務(wù)機關(guān)應(yīng)以房屋交易雙方簽訂的《房屋買賣合同》（協(xié)議）中確定的成交價格為依據(jù)，但對于成交價格低于二手房交易最低計稅價格且無正當(dāng)理由的，均以最低計稅價格作為核定征收稅款的基數(shù)。其中明確指明48個經(jīng)濟適用房項目需執(zhí)行最低計稅價（詳見附表）。地稅局為百環(huán)家園定的最低計稅價為6223元每平方米。

　　王先生想賣的經(jīng)濟適用房建筑面積80平方米的房產(chǎn)，總價為362400元。此套房產(chǎn)按原價買賣時繳納契稅和營業(yè)稅分別為5436元和19932元；如執(zhí)行最低計稅價6223元/平方米，交易時所繳納契稅和營業(yè)稅分別為7467.6元和27381.2元，多支出交易成本9480.8元。

　　據(jù)“鏈家地產(chǎn)”統(tǒng)計數(shù)據(jù)分析，在《通知》中所列舉的這48個經(jīng)濟適用房項目中，有24個產(chǎn)權(quán)證時間未滿五年，而按照北京市建委發(fā)布的經(jīng)濟適用房交易管理辦法的有關(guān)規(guī)定，未滿5年的經(jīng)濟適用房只能按照原購買價格上市交易。但是，按照北京市地稅局發(fā)布的《通知》規(guī)定，未滿5年的經(jīng)濟適用房再上市時卻要按遠(yuǎn)高于原價的最低計稅價格繳稅。也就是說，建委和地稅局對未滿5年的經(jīng)濟適用房再出售時的規(guī)定產(chǎn)生了一定的矛盾。

　　●不滿五年經(jīng)濟適用房再上市按原價交稅

　　在實際操作中這一問題是如何解決的呢？“雖然地稅局在《通知》中并沒有對入住不滿五年的經(jīng)濟適用房轉(zhuǎn)讓按什么價格交稅做出另行規(guī)定，但在10月1日之后的實際操作中都是按原價收稅的，而沒有按最低計稅價收稅?！?br>
　　記者就王先生的困惑采訪了鏈家地產(chǎn)，21世紀(jì)不動產(chǎn)，“鑫尊”，金誠信房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司，得到回答是一致的。按“鑫尊”總經(jīng)理劉軍介紹，在實際操作中，二手房的買賣要先到建委申報合同，然后按合同價格交稅。對于不滿五年經(jīng)濟適用房合同價格必須按原價申報，否則建委不予過戶。而合同價格則是交稅唯一依據(jù)，因此應(yīng)按合同價，即按原價交稅。

　　而對于入住已滿五年的經(jīng)濟適用房應(yīng)按什么價交稅呢？“對于入住滿五年的經(jīng)濟適用房則按地稅局公布的最低計稅價格征稅?！辨溂业禺a(chǎn)，21世紀(jì)不動產(chǎn)，“鑫尊”，金誠信房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司這四家在京城最具代表性的經(jīng)紀(jì)公司對此的回答也是一致的。

　　●提示

　　●經(jīng)濟適用房不再是投資獲利的工具

　　21世紀(jì)不動產(chǎn)北京區(qū)域市場分析師還提醒廣大消費者，經(jīng)濟適用房轉(zhuǎn)讓以五年為上市期限，五年前后繳納稅費有較大的差別：第一，五年內(nèi)轉(zhuǎn)手的經(jīng)濟適用房，需按購入原價銷售，繳納1.5%的契稅和5.5%的營業(yè)稅，不繳納個稅；第二，五年后轉(zhuǎn)手的經(jīng)濟適用房，需按成交價格繳納1.5%的契稅，總成交價10%的綜合地價款，不繳納營業(yè)稅，如屬于個人唯一一套住房轉(zhuǎn)讓的情況，則不用繳納個稅。特別值得注意的是，滿五年且以商品房性質(zhì)購買的經(jīng)濟適用房轉(zhuǎn)讓時還需補繳綜合地價款，金額為總成交價的10%，這對業(yè)主來說也是一筆不小的開支。也就是說，對于那些想憑借轉(zhuǎn)售經(jīng)濟適用房來賺取一定利潤甚至是根本想把經(jīng)濟適用房作為投資物業(yè)的客戶來說，如果轉(zhuǎn)售的是五年內(nèi)的房產(chǎn)，則必須找到符合購買經(jīng)濟適用房審批條件的購房人并按原價銷售，如果轉(zhuǎn)售的是五年外房產(chǎn)，補繳的綜合地價款也相應(yīng)增加了銷售成本，即無論轉(zhuǎn)售的是何種房產(chǎn)，在目前的稅收政策下經(jīng)濟適用房已不再可能成為投資獲利的工具。