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　　可要求中介承擔(dān)連帶保證責(zé)任，以降低資金風(fēng)險(xiǎn)。

　　■案例回放

　　中介潛逃買家毀約首付打水漂兒

　　2005年上半年，牟先生為方便孩子就近讀書，決定舉家搬到海淀區(qū)。通過某房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司的介紹，牟先生看中了金女士在該中介公司掛牌的一套二手房，并很快與金女士及中介公司簽訂了三方合同。合同約定：牟先生出45萬元購買金女士的房屋。因金女士的該套房屋尚有10萬元貸款沒歸還，雙方約定，由牟先生以定金和首付款來幫助金女士還清貸款，金女士在9月1日開學(xué)前交房。

　　隨后，牟先生拿出12萬元作為定金和首付款交給了中介公司。但到8月28日，經(jīng)紀(jì)公司仍沒有交房的跡象。在牟先生的反復(fù)催問下，中介公司以手續(xù)尚未辦理妥當(dāng)為由要求推遲交付，牟先生未同意。同時(shí)入住的事情拖到9月仍未解決。一怒之下，牟先生將房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司告上了法庭。

　　令牟先生欣慰的是，法院審理結(jié)果判牟先生勝訴。但判決后不久，這家經(jīng)紀(jì)公司竟溜之大吉。后來牟先生了解到，中介公司推遲交房，主要原因是金女士遲遲不將消貸資料交給中介公司，導(dǎo)致消貸手續(xù)無法辦理，買賣合同履行陷入僵局。而金女士之所以不交材料，是因?yàn)樵诤炗喓贤蟛痪茫衅渌I主愿出更高價(jià)購買金女士房產(chǎn)，金女士想毀約但又不愿賠付違約金。

　　牟先生了解到中介公司已將自己的12萬元定金及首付款交給了金女士，于是聯(lián)系金女士希望她能繼續(xù)履行合同。但中介公司“人間蒸發(fā)”后，金女士則想趁機(jī)毀約，同時(shí)還不想返還牟先生的12萬元。近日，牟先生打算將金女士告上法庭。因了解到法律規(guī)定如果開發(fā)商將一套房屋賣給了兩個(gè)人，將受到“退一賠一”的懲罰，于是牟先生也同樣要求金女士解除合同、返還欠款并給予賠償。

　　法院經(jīng)過調(diào)查作出了金女士返還牟先生12萬元并賠償給牟先生經(jīng)濟(jì)損失的判決，但對(duì)牟先生提出的“退一賠一”要求則不予支持。

　　解析1 辦理轉(zhuǎn)按揭可保證資金安全

　　本案中牟先生遇到的問題是賣方的房屋尚存在抵押權(quán)，其產(chǎn)權(quán)是不完整的，不能直接上市交易。牟先生在沒有任何保障的情況下，將12萬元定金及首付款支付給中介公司必然要冒很大的風(fēng)險(xiǎn)。由于此時(shí)除了合同約定外，對(duì)于中介公司和賣方?jīng)]有其他有力的約束，如果賣方不將這筆付款用來償還貸款解除房屋抵押，房屋就一直無法過戶，而牟先生也將處于十分被動(dòng)的局面。

　　此時(shí)即使按合同約定，牟先生可以通過訴訟途徑要求中介或賣方返還已支付的價(jià)款，但這取決于中介公司和賣方的清償能力。實(shí)際上，對(duì)于本案的情況，牟先生完全可以要求就金女士的房屋與銀行辦理轉(zhuǎn)按揭手續(xù)，這樣既能保證交易的進(jìn)行，同時(shí)也保證了牟先生資金的安全。另一種做法是，如果牟先生選擇的是一家資金實(shí)力雄厚，信譽(yù)良好的中介公司，牟先生也可以先向金女士支付部分房款并幫助其解除抵押，但同時(shí)要求該中介公司對(duì)此交易承擔(dān)連帶保證責(zé)任，這樣即使出現(xiàn)金女士不能履約的情況，牟先生還可以要求中介公司承擔(dān)連帶責(zé)任，要回已支付的款項(xiàng)，相對(duì)來說風(fēng)險(xiǎn)要小一些。

　　解析2 二手房一房兩賣不能“退一賠一”

　　按相關(guān)規(guī)定，開發(fā)商一房兩賣將受到“退一賠一”的懲罰，適用的范圍僅限于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與買受人之間的商品房買賣合同。本案牟先生與金女士是二手房交易。因此不能套用該規(guī)定，牟先生要求金女士“退一賠一”的請(qǐng)求也很難得到法院的支持。

　　但盡管如此，牟先生仍可通過訴訟的方式維護(hù)自己的合法權(quán)益。根據(jù)我國合同法有關(guān)規(guī)定，牟先生既可以要求金女士履行合同，將房屋轉(zhuǎn)讓給自己，也可以金女士嚴(yán)重違約導(dǎo)致合同目的不能實(shí)現(xiàn)為由要求解除合同，同時(shí)要求金女士返還12萬元，并要求金女士支付違約金。

　　二手房購買程序 

　　第1步

　　選擇一家信得過的中介公司，并與之簽訂購買房屋居間合同或代理合同；

　　第2步

　　確定房源后，重點(diǎn)核實(shí)房屋產(chǎn)權(quán)情況，賣方的主體資格等；

　　第3步

　　與賣方簽訂房屋買賣合同，如需委托中介公司辦理諸如貸款、產(chǎn)權(quán)過戶等有關(guān)手續(xù)的，買賣雙方可與中介公司簽訂三方居間合同；

　　第4步

　　在中介公司的協(xié)助下準(zhǔn)備齊相關(guān)的資料，買賣雙方到產(chǎn)權(quán)中心辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)，買方按合同約定的方式支付房款；

　　第5步

　　買賣雙方進(jìn)行物業(yè)交接，賣方向買方交付房屋，買方驗(yàn)房入住。

　　■重點(diǎn)提示

　　房產(chǎn)證也應(yīng)公證

　　在這些環(huán)節(jié)中，首先需注意的是應(yīng)選擇一家信譽(yù)良好、操作規(guī)范的中介公司。同時(shí)，購房者應(yīng)當(dāng)在與該中介機(jī)構(gòu)簽訂合同時(shí)，明確雙方權(quán)利義務(wù)，特別是支付代理費(fèi)（傭金）的有關(guān)條款，以及支付代理費(fèi)的數(shù)額、支付條件和時(shí)間等，防止中介公司騙取購房者中介費(fèi)用。

　　另外，購房者還應(yīng)注意簽訂合同時(shí)，將房款的支付安排與房屋產(chǎn)權(quán)過戶有機(jī)地結(jié)合起來，不要輕易地支付任何價(jià)款。同時(shí)，為保障資金安全，建議購房者選擇公證提存的方式來交付房款，雖然會(huì)付一些公證費(fèi)，但資金風(fēng)險(xiǎn)大大降低了。

　　此外，為避免因房主“一房兩賣”給購房者帶來的損失，購房者一方面可以在買賣合同中將賣方違約責(zé)任規(guī)定得比較嚴(yán)格，如規(guī)定賣方違約應(yīng)向買方賠償合同價(jià)款30%或更高的違約金；另一方面，購房者可以同房主在合同中約定將房款與房產(chǎn)證書均提交公證提存，這樣也能在一定程度上減少房主一房兩賣或多賣的可能性。(