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　　2006年的房地產(chǎn)市場(chǎng)一系列旨在抑制投資、穩(wěn)定房?jī)r(jià)的政策重磅出擊，給房地產(chǎn)各級(jí)市場(chǎng)帶來(lái)很大影響。其中，營(yíng)業(yè)稅、個(gè)稅的征收給二手房買(mǎi)賣(mài)交易雙方影響最大。對(duì)于貸款購(gòu)買(mǎi)二手房投資的客戶(hù)如何確定拋盤(pán)時(shí)機(jī)呢？北京中原三級(jí)市場(chǎng)部研究人士用實(shí)例進(jìn)行了介紹。

　　李先生擬定于近日在南三環(huán)購(gòu)得一套二手商品房，建筑年代為2003年，建筑面積為70平方米，房屋總價(jià)為50萬(wàn)元，該套房屋屬于兩稅即營(yíng)業(yè)稅和個(gè)稅征收范圍內(nèi)。該套房屋物業(yè)費(fèi)為1.6元/平方米·月，供暖費(fèi)為19元/平方米·年。首付10萬(wàn)元，貸款40萬(wàn)元，以15年為還款期，采取等額本息方法，月還款為3335.36元/月。

　　假設(shè)1.未來(lái)李先生出售房屋時(shí)所交費(fèi)用均由買(mǎi)方負(fù)擔(dān)。2.假設(shè)未來(lái)租金收入不變。3.表中a為投資期內(nèi)房?jī)r(jià)總共上漲幅度。

　　通過(guò)圖表中數(shù)據(jù)分析可知：

　　1.對(duì)于貸款購(gòu)房投資來(lái)說(shuō)，隨著投資年限的增長(zhǎng)，投資年限內(nèi)總共房?jī)r(jià)上漲的幅度呈小拋物線(xiàn)狀，有升有降，2年內(nèi)房?jī)r(jià)總漲幅在21%，隨后一直升至7年內(nèi)房?jī)r(jià)總漲幅為24.3%，而后有所下降，8年內(nèi)房?jī)r(jià)總漲幅為24.2%，至10年時(shí)房?jī)r(jià)總漲幅為22.9%。

　　2.從投資期限內(nèi)房?jī)r(jià)年增長(zhǎng)幅度來(lái)說(shuō)，隨著投資年限的增長(zhǎng)，要想達(dá)到收支平衡所需要的房?jī)r(jià)上漲幅度就越低，投資2年需每年房?jī)r(jià)漲幅為11%左右，投資5年需每年房?jī)r(jià)漲幅為4.7%，而到投資10年則僅需每年房?jī)r(jià)上漲2.3%就可達(dá)到收支平衡。

　　因此，北京中原三級(jí)市場(chǎng)部建議，有意貸款投資購(gòu)房的消費(fèi)者，應(yīng)注意以下幾點(diǎn)：

　　從規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)角度考慮，盡可能地選擇長(zhǎng)線(xiàn)投資；

　　上述計(jì)算并未考慮未來(lái)加息可能導(dǎo)致成本支出的增加以及目前市場(chǎng)上租金價(jià)格較為穩(wěn)定等可變因素的制約其收益率的提高。實(shí)際投資過(guò)程中消費(fèi)者應(yīng)將上述因素考慮在內(nèi)，才能做到投資胸有成竹。

　　消費(fèi)者在選擇拋盤(pán)時(shí)機(jī)時(shí)，不妨參考一下上述達(dá)到贏虧平衡點(diǎn)時(shí)所需的房?jī)r(jià)漲幅，根據(jù)市場(chǎng)實(shí)際情況來(lái)決定是否可以?huà)伿邸?/p>