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    包括穆迪在內(nèi)的評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)日前相繼延長(zhǎng)中國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)的負(fù)面評(píng)級(jí)展望至未來(lái)12至18個(gè)月。但同時(shí)，國(guó)際私募基金已開始關(guān)注中國(guó)樓市，并認(rèn)為2009年后及2010年初是抄底中國(guó)樓市的最佳時(shí)機(jī)。

    地產(chǎn)業(yè)一年后復(fù)蘇

    近日，穆迪投資者服務(wù)公司發(fā)布一份題為《中國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)商：流動(dòng)性緊縮和銷售放緩所帶來(lái)的持續(xù)風(fēng)險(xiǎn)》的最新報(bào)告，對(duì)未來(lái)12至18個(gè)月中國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)的評(píng)級(jí)展望為負(fù)面，原因是本地開發(fā)商面臨越來(lái)越大的運(yùn)營(yíng)不確定性、緊縮的信用環(huán)境以及高水平的監(jiān)管風(fēng)險(xiǎn)。

    穆迪認(rèn)為，中國(guó)的受評(píng)房地產(chǎn)開發(fā)商在短期至中期內(nèi)會(huì)面臨嚴(yán)峻挑戰(zhàn)。穆迪亞太有限公司助理副總裁曾啟賢表示：“銷售量收縮、房?jī)r(jià)下跌以及今年上半年的土地收購(gòu)，導(dǎo)致了資產(chǎn)負(fù)債表的流動(dòng)性和財(cái)務(wù)狀況惡化，以致我們?cè)谶^(guò)去6個(gè)月需要采取多項(xiàng)負(fù)面的評(píng)級(jí)行動(dòng)?！?/P>

    對(duì)于地產(chǎn)商的后續(xù)融資，曾啟賢說(shuō)：“雖然有些開發(fā)商具備境內(nèi)融資的渠道，可部分緩解境外信貸緊張或未能獲得境外信貸的障礙，但增加向國(guó)內(nèi)銀行借貸會(huì)對(duì)債券持有人帶來(lái)從屬風(fēng)險(xiǎn)?！?/P>

    曾啟賢表示，他留意到有些開發(fā)商從出售資產(chǎn)和項(xiàng)目的股本權(quán)益來(lái)募集現(xiàn)金和改善流動(dòng)性，但這樣做的機(jī)會(huì)已變得越來(lái)越少，潛在的海外投資者例如房地產(chǎn)基金也須把資金調(diào)到美國(guó)，原因是信貸危機(jī)導(dǎo)致他們極需要資金。

    穆迪亞太有限公司副總裁蔡承業(yè)說(shuō)：“隨著開發(fā)商完成目前建設(shè)中的項(xiàng)目，所造成的新樓供應(yīng)增加會(huì)進(jìn)一步打擊市場(chǎng)?！辈坛袠I(yè)指出，中央政府近期宣布減稅和放寬按揭限制，而地方政府也采取措施鼓勵(lì)購(gòu)買房子。不過(guò)，蔡承業(yè)認(rèn)為：“這些措施的影響依舊是未知之?dāng)?shù)。”

    外資醞釀抄底中國(guó)樓市

    在地產(chǎn)市場(chǎng)一片蕭條之際，外資已開始尋求抄底機(jī)會(huì)，并把“2009年下半年”列為再次投資中國(guó)市場(chǎng)的可能時(shí)機(jī)。

    據(jù)路透社報(bào)道，私募基金GawCapitalPartners正尋求融資15億美元投資中國(guó)地產(chǎn)牞荷蘭國(guó)際集團(tuán)旗下INGRealEstate亦正在募集投資中國(guó)的7．5億美元基金牞計(jì)劃在明年第一季推出。

    Gaw Capital創(chuàng) 始 人 之 一GoodwinGaw稱，“我認(rèn)為現(xiàn)在是開始關(guān)注的時(shí)候了，2009年及2010年初將是最佳時(shí)機(jī)?！?/P>

    上周參加亞洲香港國(guó)際地產(chǎn)投資交易會(huì)的540家投資機(jī)構(gòu)多數(shù)指出牞中國(guó)將是最先從全球經(jīng)濟(jì)危機(jī)中復(fù)蘇的市場(chǎng)牞因其國(guó)內(nèi)住宅和寫字樓需求正在增長(zhǎng)。他們?yōu)橥顿Y中國(guó)進(jìn)行融資的熱情很高。支撐這種投資熱情的一個(gè)理由是牞急需資金的中國(guó)地產(chǎn)公司有望向外國(guó)投資者提供誘人的投資交易條件牞后者期望的內(nèi)部回報(bào)率高達(dá)25％—30％。

    INGRealEstate亞洲區(qū)首席執(zhí)行官RichardPrice也表示牞與日本、韓國(guó)一樣牞中國(guó)是亞洲市場(chǎng)中為數(shù)不多的牞其規(guī)模足夠吸引機(jī)構(gòu)投資者的幾個(gè)市場(chǎng)之一。

    即便如一些經(jīng)濟(jì)學(xué)家預(yù)測(cè)的那樣牞由于出口走弱牞中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率未來(lái)幾年內(nèi)減緩牞其城市化進(jìn)程和中產(chǎn)階級(jí)的崛起仍會(huì)對(duì)房市產(chǎn)生刺激作用。

    值得注意的是，在具體投資方向上，外資開始出現(xiàn)轉(zhuǎn)向。前幾年?duì)叨朔康禺a(chǎn)是最為有利可圖且頗具投機(jī)性的細(xì)分市場(chǎng)，但目前投資者和地產(chǎn)商則轉(zhuǎn)向大眾化的房地產(chǎn)市場(chǎng)。外資亦青睞于包括成都、重慶和大連在內(nèi)的二線城市。