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2024年以來(lái)，全國(guó)新房市場(chǎng)整體延續(xù)調(diào)整態(tài)勢(shì)，二手房市場(chǎng)在“以價(jià)換量”帶動(dòng)下，成交保持一定規(guī)模，但房地產(chǎn)整體下行壓力仍較大。

在此背景下，4月30日政治局會(huì)議定調(diào)樓市政策方向，提出“統(tǒng)籌研究消化存量房產(chǎn)和優(yōu)化增量住房的政策措施”，5.17房地產(chǎn)“一攬子”新政聚焦穩(wěn)市場(chǎng)、去庫(kù)存，6.7國(guó)常會(huì)再次明確“對(duì)于存量房產(chǎn)、土地的消化、盤活等工作既要解放思想、拓寬思路，又要穩(wěn)妥把握、扎實(shí)推進(jìn)”。

多項(xiàng)政策落地后部分核心城市二手房成交率先好轉(zhuǎn)，但新房市場(chǎng)整體尚未明顯改善，政策見效仍需時(shí)間。

展望下半年，預(yù)計(jì)在政策托底和高基數(shù)效應(yīng)減弱影響下，全國(guó)新房銷售同比降幅將逐步收窄，但投資開工表現(xiàn)或延續(xù)偏弱走勢(shì)，市場(chǎng)仍處筑底階段。本報(bào)告主要結(jié)論如下：

（1）房?jī)r(jià)：2024年1-5月，二手房市場(chǎng)“以價(jià)換量”態(tài)勢(shì)延續(xù)，百城二手房?jī)r(jià)格累計(jì)下跌2.91%，環(huán)比下跌城市數(shù)量已連續(xù)12個(gè)月超90城；受改善型樓盤入市帶動(dòng)，百城新房?jī)r(jià)格累計(jì)上漲1.09%。

（2）市場(chǎng)供求：上半年，新房銷售表現(xiàn)較弱，重點(diǎn)100城新建商品住宅銷售面積同比下降約四成，6月由于基數(shù)回落疊加政策效果顯現(xiàn)，成交面積同比降幅收窄至約兩成。1-5月重點(diǎn)城市二手房成交套數(shù)同比下降13%，6月以來(lái)（6.3-6.23），二手房周均成交套數(shù)同比增長(zhǎng)約20%，市場(chǎng)表現(xiàn)明顯優(yōu)于新房，上海、深圳、杭州等城市政策效果明顯，其中上海6月以來(lái)二手房多日網(wǎng)簽超千套。

（3）土地市場(chǎng)：上半年，全國(guó)300城住宅用地供求規(guī)模同比降幅均超30%，進(jìn)入二季度，由于優(yōu)質(zhì)地塊較少，疊加房企拿地意愿尚未修復(fù)，多數(shù)土地以底價(jià)成交，市場(chǎng)情緒低于一季度。土拍規(guī)則繼續(xù)優(yōu)化，上海于6月取消了土拍溢價(jià)率10%的上限要求，北京上調(diào)了部分地塊溢價(jià)率上限。拿地企業(yè)方面，核心城市拿地主力仍是央國(guó)企，福州、鄭州地方國(guó)資占比仍較高。

（4）政策展望：下半年宏觀政策或進(jìn)一步發(fā)力穩(wěn)經(jīng)濟(jì)，房地產(chǎn)政策預(yù)計(jì)將聚焦在“穩(wěn)市場(chǎng)”“去庫(kù)存”方面，配套政策有望繼續(xù)優(yōu)化落實(shí)。穩(wěn)市場(chǎng)方面，部分城市仍有望繼續(xù)降低房貸利率、降低交易稅費(fèi)，一線城市限購(gòu)政策仍有優(yōu)化空間。同時(shí)促進(jìn)“好房子”建設(shè)的配套政策也有望繼續(xù)完善，帶動(dòng)改善性住房需求釋放。去庫(kù)存方面，各地國(guó)企收儲(chǔ)已建成未售新房預(yù)計(jì)將進(jìn)入實(shí)際落地階段，同時(shí)南京、鄭州等國(guó)企“收舊換新”模式或?qū)⒌玫酵茝V，此外，通過(guò)收回、收購(gòu)等方式盤活存量土地的政策也有望取得進(jìn)展。

（5）市場(chǎng)展望：由于居民收入預(yù)期、房?jī)r(jià)下跌預(yù)期尚未明顯改善，預(yù)計(jì)2024年下半年，全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)仍面臨調(diào)整壓力，新房市場(chǎng)或仍處于筑底階段。樂(lè)觀預(yù)期下，下半年全國(guó)新建商品房銷售面積與上年同期基本持平，全年同比下降10%左右；中性預(yù)期下，全年新建商品房銷售面積同比或下降14.9%；悲觀預(yù)期下，全年降幅約18%。供應(yīng)方面，新開工面積下行態(tài)勢(shì)難改，全年預(yù)計(jì)同比降幅仍較大；房地產(chǎn)開發(fā)投資額在低基數(shù)效應(yīng)顯現(xiàn)下，下半年同比降幅或有收窄，但全年投資表現(xiàn)預(yù)計(jì)仍偏弱，項(xiàng)目“白名單”等政策深入推進(jìn)落實(shí)，或?qū)?duì)投資產(chǎn)生一定支撐。

表：2024年以來(lái)中央重要會(huì)議中涉及房地產(chǎn)的內(nèi)容梳理

數(shù)據(jù)來(lái)源：中指研究院綜合整理

房地產(chǎn)政策方面，年初兩會(huì)《政府工作報(bào)告》明確今年房地產(chǎn)政策聚焦在穩(wěn)市場(chǎng)、防風(fēng)險(xiǎn)、促轉(zhuǎn)型等方面。1月住建部、金融監(jiān)管總局建立城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制，隨后各地加快落實(shí)跟進(jìn)，相關(guān)制度不斷完善，項(xiàng)目“白名單”為企業(yè)提供了更多資金支持。同時(shí)，住建部多次召開保障性住房建設(shè)工作現(xiàn)場(chǎng)會(huì)，保障房建設(shè)和籌集受到中央及監(jiān)管部門高度重視，各地以配租型和配售型保障房為主體的保障體系建設(shè)進(jìn)一步加速。保障性住房開發(fā)貸款、“平急兩用”公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)貸款以及城中村改造專項(xiàng)借款配套資金持續(xù)落位，“三大工程”在穩(wěn)投資、穩(wěn)需求等方面起到一定積極作用。

4月30日政治局會(huì)議首次提出“統(tǒng)籌研究消化存量房產(chǎn)和優(yōu)化增量住房的政策措施”，樓市政策方向更加明確，5.17監(jiān)管部門出臺(tái)“一攬子”新政，著力在穩(wěn)市場(chǎng)、去庫(kù)存，對(duì)市場(chǎng)預(yù)期產(chǎn)生了明顯帶動(dòng)，6.7國(guó)常會(huì)再提“去庫(kù)存”，提出“對(duì)于存量房產(chǎn)、土地的消化、盤活等工作既要解放思想、拓寬思路，又要穩(wěn)妥把握、扎實(shí)推進(jìn)”，為市場(chǎng)釋放了更加積極信號(hào)。

從政策舉措來(lái)看，穩(wěn)市場(chǎng)方面，5月17日監(jiān)管部門落地多項(xiàng)舉措，包括降低首套、二套房最低首付比例至15%、25%，取消全國(guó)層面首套、二套房貸利率下限，降低公積金貸款利率，降低購(gòu)房門檻和購(gòu)房成本，促進(jìn)購(gòu)房需求釋放。

去庫(kù)存方面，一方面，5.17央行明確設(shè)立3000億元保障性住房再貸款用于收購(gòu)企業(yè)已建成未售新房，用作配售型或配租型保障性住房，國(guó)企收儲(chǔ)未售新房成為政府主推的消化存量房產(chǎn)的方式；6月12日，央行召開保障性住房再貸款工作推進(jìn)會(huì)，指出“借鑒前期試點(diǎn)經(jīng)驗(yàn)，著力推動(dòng)保障性住房再貸款政策落地見效，加快推動(dòng)存量商品房去庫(kù)存”。6月20日，住建部召開收購(gòu)已建成存量商品房用作保障性住房工作視頻會(huì)議，將收儲(chǔ)范圍擴(kuò)大至市縣。

另一方面，5.17自然資源部相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)明確提出處置閑置土地、盤活存量土地的三項(xiàng)政策舉措，包括閑置土地合理調(diào)整規(guī)劃條件和設(shè)計(jì)要求、促進(jìn)土地二級(jí)市場(chǎng)流通轉(zhuǎn)讓、支持地方按照“以需定購(gòu)”原則，以合理價(jià)格收回閑置土地，用于保障性住房建設(shè)。4月底，自然資源部發(fā)布通知，指出各地未來(lái)新增住宅用地供應(yīng)量與當(dāng)下商品住宅去化周期、盤活存量規(guī)模關(guān)聯(lián)，消化存量土地的配套政策也在逐漸落地。

除此之外，“好房子”建設(shè)多次被提及，4.30中共中央政治局會(huì)議提出“要結(jié)合房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系的新變化、人民群眾對(duì)優(yōu)質(zhì)住房的新期待”，6.7國(guó)常會(huì)強(qiáng)調(diào)要“順應(yīng)人民群眾對(duì)優(yōu)質(zhì)住房的新期待”，“好房子”建設(shè)和供給已經(jīng)成為未來(lái)行業(yè)發(fā)展共識(shí)，建設(shè)節(jié)奏加快有望進(jìn)一步促進(jìn)改善性住房需求釋放。

各地供給端政策亦在持續(xù)優(yōu)化，為房企建設(shè)“好房子”提供了更好條件。如今年3月，上海在第二輪土地公告中，對(duì)之前“70/90”政策在套型面積、比例要求均做出一定優(yōu)化，深圳取消了“70/90”政策。6月上海發(fā)布的4宗商品住房用地出讓公告中，取消了商品住房用地溢價(jià)率10%的上限要求。另外，江西省、南京、臨沂等地均發(fā)布住宅品質(zhì)提升設(shè)計(jì)相關(guān)文件，北京要求“開展保障性住房居住品質(zhì)調(diào)查，提煉‘好房子’基本要素和關(guān)鍵指標(biāo)，研究制定保障性住房“好房子”建設(shè)實(shí)施意見和配售型保障性住房建設(shè)導(dǎo)則”。

除此之外，國(guó)企收儲(chǔ)未售新房成為政府力推的“去庫(kù)存”模式，近兩個(gè)月廣州增城區(qū)、杭州臨安區(qū)以及貴陽(yáng)、臨滄、惠州等城市均發(fā)布“國(guó)企收儲(chǔ)未售新房”的相關(guān)公告，配套政策正在加速落地，有利于緩解企業(yè)資金壓力，同時(shí)也有助于加快商品房市場(chǎng)去庫(kù)存及增加保障房供給。同時(shí)2024年以來(lái)多地推進(jìn)住房“以舊換新”，促進(jìn)一二手市場(chǎng)聯(lián)動(dòng)，其中南京、鄭州推進(jìn)力度相對(duì)較大，國(guó)企收舊換新的效果正逐漸顯現(xiàn)。隨著更多城市參與“以舊換新”，新房、二手房市場(chǎng)聯(lián)動(dòng)或更加順暢。

表：2024年上半年一線城市放松限購(gòu)限貸限價(jià)政策主要舉措

數(shù)據(jù)來(lái)源：中指研究院綜合整理

整體來(lái)看，2024年以來(lái)，中央多次強(qiáng)調(diào)房地產(chǎn)的重要性，穩(wěn)定房地產(chǎn)對(duì)于穩(wěn)定宏觀經(jīng)濟(jì)大盤至關(guān)重要，4.30政治局會(huì)議為今年房地產(chǎn)調(diào)控政策定調(diào)后，6.7國(guó)常會(huì)進(jìn)一步明確政策方向，也釋放了更加積極有力信號(hào)，市場(chǎng)不穩(wěn)、政策不止。下半年房地產(chǎn)供需兩端政策有望進(jìn)一步優(yōu)化調(diào)整，各地去庫(kù)存相關(guān)舉措或?qū)⒓涌炻鋵?shí)。

從政策趨勢(shì)上看，需求端，放開核心城市限制性政策仍是需求端優(yōu)化的重要方向，預(yù)計(jì)一線城市將繼續(xù)優(yōu)化限購(gòu)政策，京滬深或參考廣州放開120平以上大面積段限購(gòu)，取消郊區(qū)限購(gòu)，非本地戶籍購(gòu)房社保年限要求有望進(jìn)一步降低，購(gòu)房政策與生育、人才等政策結(jié)合，增加特定人群購(gòu)房名額等。各地降低房貸利率、降低交易稅費(fèi)等仍然具備空間，同時(shí)各地有望加大居民購(gòu)房補(bǔ)貼，政策或從“補(bǔ)磚頭”轉(zhuǎn)向“補(bǔ)人頭”。

供給端，一方面，合理控制以及優(yōu)化新增商品住宅用地供應(yīng)成為政策發(fā)力點(diǎn)，預(yù)計(jì)政策舉措聚焦優(yōu)化土拍規(guī)則，取消限價(jià)政策、取消遠(yuǎn)郊區(qū)容積率1.0限制等，為企業(yè)建設(shè)“好房子”提供更多支持；另一方面，預(yù)計(jì)項(xiàng)目“白名單”政策深入推進(jìn)，降低企業(yè)經(jīng)營(yíng)壓力，加快對(duì)房企此前預(yù)繳稅費(fèi)的清算節(jié)奏，及時(shí)退稅為房企提供資金流動(dòng)性，同時(shí)對(duì)正在銷售的新項(xiàng)目，針對(duì)低利潤(rùn)及虧損的項(xiàng)目，根據(jù)實(shí)際情況降低增值稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅的預(yù)征預(yù)繳率，穩(wěn)定企業(yè)預(yù)期。

從去庫(kù)存方面來(lái)看，地方按照“以需定購(gòu)”原則，聯(lián)動(dòng)保障房供給，收儲(chǔ)已建未售新房的節(jié)奏或加快，收回閑置存量土地、盤活存量土地的配套政策也有望加速落地。同時(shí)參考南京、鄭州住房“以舊換新”模式，并結(jié)合“房票”政策，下半年或有更多城市出臺(tái)配套政策，進(jìn)一步促進(jìn)置換需求釋放。

整體來(lái)看，消化存量房產(chǎn)已成為短期房地產(chǎn)政策的重心之一，國(guó)企收儲(chǔ)未售新房正成為政府力推的“去庫(kù)存”模式，除此以外，預(yù)計(jì)地方已有實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)的國(guó)企收舊換新、非居改租等模式可能也將繼續(xù)同步推行。

與此同時(shí)，由于新房供給的源頭是土地供應(yīng)，盤活存量土地也是控制與去化市場(chǎng)庫(kù)存的重要措施。中央已經(jīng)提出，對(duì)于尚未開發(fā)或已開工未竣工的存量土地，通過(guò)政府收回收購(gòu)、市場(chǎng)流通轉(zhuǎn)讓、企業(yè)繼續(xù)開發(fā)等方式妥善處置盤活，推動(dòng)房地產(chǎn)企業(yè)緩解困難和壓降債務(wù)，促進(jìn)土地資源高效利用。在中央精神指導(dǎo)下，各地政府預(yù)計(jì)將加大存量土地盤活力度，促進(jìn)土地資源節(jié)約集約利用，化解市場(chǎng)庫(kù)存壓力。

另外，解決房地產(chǎn)面臨的問(wèn)題，本質(zhì)仍是盡快推動(dòng)市場(chǎng)交易恢復(fù)，其中核心是加快房?jī)r(jià)企穩(wěn)，只有穩(wěn)住房?jī)r(jià)才能有效激活市場(chǎng)。當(dāng)下解決房地產(chǎn)問(wèn)題需要“一攬子”政策協(xié)同發(fā)力，從5.17新政來(lái)看，政策正在向多措并舉解決房地產(chǎn)困境的方向推進(jìn)，并圍繞控制供給，加快去化等出臺(tái)了具體政策措施。目前，政府收儲(chǔ)未售新房、國(guó)企收舊換新等模式才剛剛開始，未來(lái)隨著各城市大面積推廣以及配套資金的落地落實(shí)，預(yù)計(jì)將對(duì)去化庫(kù)存、穩(wěn)定市場(chǎng)起到積極作用，將有利于加快房地產(chǎn)市場(chǎng)企穩(wěn)恢復(fù)。