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龍年第3個工作日，房地產(chǎn)的大利好來了！

充分證明了，房地產(chǎn)真是央媽的親兒子。

本次刷新歷史記錄的5年期降息意味著，全中國首套房利率除了北京城六區(qū)4.05外，全部降低到4以下了。

中國人民銀行授權(quán)全國銀行間同業(yè)拆借中心公布，2024年2月20日貸款市場報價利率（LPR）為：1年期LPR為3.45%，5年期以上LPR為3.95%。以上LPR在下一次發(fā)布LPR之前有效。

2024年1月22日貸款市場報價利率（LPR）為：1年期LPR為3.45%，5年期以上LPR為4.2%。

此次LPR非對稱“降息”將有力提振市場預(yù)期，對鞏固經(jīng)濟回升態(tài)勢特別是穩(wěn)定房地產(chǎn)市場將產(chǎn)生積極作用。

房貸利率采用LPR定價模式始于2019年10月，LPR主要綜合工商銀行，建設(shè)銀行等十幾家銀行利率報價，然后加權(quán)平均之后得到的一個市場利率水平，這個利率能夠真實的反映當前利率市場的定價水平。

在房貸轉(zhuǎn)化成LPR利率模式之后，新的房貸全部采用LPR定價模式，對于存量房貸，從2020年下半年開始，很多銀行也開始批量進行轉(zhuǎn)換，所以目前大多數(shù)人的房貸都是采用LPR定價模式。

采用LPR定價模式之后，大家的房貸利率會隨著市場貸款利率水平的波動而波動，如果LPR下降了，對應(yīng)的大家的房貸利息也會跟著下降。

本次降息之前LPR已是歷史最低水平。

本次LPR5年期再次降息，影響在全國首套房貸利率已經(jīng)是“歷史最低點”基礎(chǔ)上再次降低25個基點，堪稱史無前例！

從全國范圍來看，新辦的房貸利率已經(jīng)一再創(chuàng)下新低。

雖然市場一直預(yù)計會降息，但沒有預(yù)計到會降低25個基點這么多，而且是房貸為主的5年期單獨降息，房地產(chǎn)市場有望在一線城市全面調(diào)整限購后，疊加降息出現(xiàn)一次比較明顯的小陽春。

5年期單獨降息，也是規(guī)模最大的一次降息對于房地產(chǎn)市場的影響主要有幾點：

首先：如果說過去的降息的目標是穩(wěn)定經(jīng)濟，那么這一次單獨降息5年期，就是穩(wěn)樓市，穩(wěn)樓市才能穩(wěn)經(jīng)濟。

過去非對稱降息都是只降一年期，而本次只降5年期，對于樓市來說可以說是最近幾年來的最大利好。

其次：主要影響一線和二線城市

最近幾個月全國房地產(chǎn)市場的主要特征是房價下調(diào)城市再次明顯增加，特別是房價下調(diào)城市數(shù)量明顯增加，房價下調(diào)幅度有所加大。

雖然各種刺激政策頻繁發(fā)布，2023年全年房地產(chǎn)政策超1000次，大部分是寬松政策，全國在本次降息之前已經(jīng)出現(xiàn)了首套房利率普遍在3.6-3.7左右。

只有少數(shù)一二線城市還維持在lpr周圍。本次的影響對于大部分城市來說影響是降低25個基點，100萬30年月供減少144.8元，30年大約減少5.2萬元的利息支出。

其實在偉哥看來，不論是歷史數(shù)據(jù)還是政策刺激，不論是北京還是全國熱點城市樓市的小陽春，不是有沒有的問題，而是多大、多久的問題。一定會來，這一點肯定沒有懸念。

本次政策主要影響一二線城市，三四線城市房貸利率已經(jīng)普遍低于3.7，再跌也很難吸引購房者入市。

第三：5年期房貸的超預(yù)期大幅度降息代表了樓市在政策底部后，很快將出現(xiàn)市場底部

從全國看，當下除了北京上海等少數(shù)核心城市依然限購，大部分城市寬松政策已經(jīng)出無可出。目前房地產(chǎn)行業(yè)面對的并非簡單的資金問題，拿地、銷售、客源、貸款乃至同質(zhì)化產(chǎn)品競爭都存在壓力。從當前監(jiān)測的數(shù)據(jù)來看，多個城市利率均出現(xiàn)了輕微的變化。但當前購房是收入穩(wěn)定問題，疊加人口結(jié)構(gòu)問題，依然影響房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定。

房地產(chǎn)市場在歷經(jīng)十幾年快速發(fā)展后，與經(jīng)濟增速的換擋期、結(jié)構(gòu)調(diào)整的陣痛期、前期刺激政策的消化期“三期疊加”相對應(yīng)，特別是經(jīng)濟轉(zhuǎn)型期，購房者信心不足，很多房企暴雷影響了購房者的安全感，所以使得很多寬松政策對于市場的作用低于預(yù)期。

第四：整體看，本次降息影響主要在一二線城市

目前房地產(chǎn)行業(yè)面對的并非簡單的資金問題，拿地、銷售、客源、貸款乃至同質(zhì)化產(chǎn)品競爭都存在壓力。從當前監(jiān)測的數(shù)據(jù)來看，多個城市利率均出現(xiàn)了輕微的變化。但當前購房是收入穩(wěn)定問題，疊加人口結(jié)構(gòu)問題，依然影響房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定

對于購房者來說，存量購房者可能要2025年才能開始減少利息

在2020年8月份的時候，很多銀行都集中將存量房貸批量轉(zhuǎn)化成LPR，而且約定從2021年1月開始實施。

轉(zhuǎn)化成LPR定價模式之后，大家的房貸一般會一年調(diào)整一次，至于調(diào)整的日期是多少，不同銀行規(guī)定不一樣，有的銀行是在合同簽署日調(diào)整，但大部分銀行則是從新一年的第1月份開始調(diào)整。

這意味著存量房貸可能要到2025年才能享受，如果是新購房者，那么馬上立刻享受到降息的利好。

第五：樓市政策加碼，更多政策有望出臺

樓市穩(wěn)定有望，最近市場出現(xiàn)小陽春可能性變大

降息的主要目的是為了穩(wěn)定經(jīng)濟，5年降息的目的更多是穩(wěn)樓市，最終目的也是為了穩(wěn)經(jīng)濟。

降息有利于保持房地產(chǎn)預(yù)期穩(wěn)定。部分城市特別是一二線城市逐漸見底，市場快速企穩(wěn)將是趨勢。有望在2024年初再現(xiàn)一定范圍市場的小陽春。