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“按照市場化、法治化原則，我們支持和鼓勵(lì)商業(yè)銀行與借款人自主協(xié)商變更合同約定，或者是新發(fā)放貸款置換原來的存量貸款。”7月14日，央行貨幣政策司司長鄒瀾在“2023年上半年金融統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)情況新聞發(fā)布會”中如上表述。

鄒瀾表示，由于理財(cái)收益率、房貸利率等價(jià)格關(guān)系已經(jīng)發(fā)生了變化，居民使用存款或者減少其他投資提前償還存量貸款的現(xiàn)象大幅增加。此外，他認(rèn)為，提前還貸現(xiàn)象增加與存量房貸利率處于較高水平相關(guān)。

事實(shí)上，金融管理部門罕見對存量房貸利率調(diào)整做出上述“直接”的表態(tài)。2008年全球經(jīng)濟(jì)危機(jī)的背景下，央行也曾經(jīng)下調(diào)存量房貸利率。那么，央行這一次的表態(tài)，是說明存量房貸利率真的要降嗎？

“提前償還存量貸款的現(xiàn)象大幅增加”

鄒瀾稱，今年上半年，個(gè)人住房貸款累計(jì)發(fā)放3.5萬億元，較去年同期多發(fā)放超過5100億元，對住房銷售支持力度明顯加大。但統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示的個(gè)人住房貸款余額總體還略微減少一點(diǎn)，這主要是因?yàn)槔碡?cái)收益率、房貸利率等價(jià)格關(guān)系已經(jīng)發(fā)生了變化，居民使用存款或者減少其他投資提前償還存量貸款的現(xiàn)象大幅增加。

（RMBS條件早償率指數(shù)，來源：中國貨幣網(wǎng)）

鄒瀾提到的“居民使用存款或者減少其他投資提前償還存量貸款的現(xiàn)象大幅增加”早已是共識。

據(jù)中國貨幣網(wǎng)顯示，7月13日，RMBS條件早償率指數(shù)（觀察居民個(gè)人住房貸款提前還款行為的觀測指標(biāo)）從自2022年7月25日以來的最高值0.2155回落至0.1710。自2023年2月以來，RMBS條件早償率指數(shù)逐漸穩(wěn)步上升，5月中旬該指數(shù)開始急速攀升，5月24日—6月16日該指數(shù)維持高峰狀態(tài)，6月中旬至現(xiàn)在，才稍稍“熄火”。

6月20日，國際評級機(jī)構(gòu)惠譽(yù)子公司惠譽(yù)博華在《透過RMBS看房貸提前還款》研報(bào)中表示：“2023年第一季度末，其發(fā)布的銀行間RMBS提前還款率指數(shù)跳升6個(gè)百分點(diǎn)，上漲至14.45%，為近五年最高值?！?/p>

對于提前還貸的原因，鄒瀾表示與存量房貸利率處于較高水平相關(guān)。他認(rèn)為，盡管貸款市場報(bào)價(jià)利率下行了0.45個(gè)百分點(diǎn)，但因?yàn)楹贤s定的加點(diǎn)幅度在合同期限內(nèi)是固定不變的，前些年發(fā)放的存量房貸利率仍然處在相對較高的水平上，這與提前還款大幅增加有比較大的關(guān)系。

惠譽(yù)博華研報(bào)分析認(rèn)為，雖然國內(nèi)大部分個(gè)人住房貸款采用浮動利率，存量個(gè)人住房貸款利率隨著LPR的走低下降，從而讓借款人房貸利率支出有所減少，但“對未來的就業(yè)穩(wěn)定及收入增長信心不足，且近期以銀行理財(cái)產(chǎn)品為代表的個(gè)人投資收益普遍不及預(yù)期，部分居民在一季度獲得年終獎(jiǎng)等季節(jié)性收入時(shí)選擇將閑置資金用于提前償還房貸?！?/p>

存量房貸利率真的要降嗎？

事實(shí)上，此前業(yè)內(nèi)就有下調(diào)的呼聲，因此央行鼓勵(lì)商業(yè)銀行可降低存量房貸利率，多位分析人士表示屬于“意料之中”。

招聯(lián)首席研究員、復(fù)旦大學(xué)金融研究院兼職研究員董希淼認(rèn)為，降低部分存量房貸利率，具有“一箭三雕”的作用：一是有助于減少借款人房貸利息支出，穩(wěn)定和擴(kuò)大住房消費(fèi)需求，進(jìn)而促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康平穩(wěn)發(fā)展；二是有助于縮窄存量房貸與新增房貸利差，減少居民扎推提前還款和違規(guī)“轉(zhuǎn)貸”行為，為銀行留住優(yōu)質(zhì)的房貸客戶；三是有助于減輕居民住房消費(fèi)負(fù)擔(dān)，推動居民將儲蓄轉(zhuǎn)化為消費(fèi)和投資，提振居民擴(kuò)大消費(fèi)的意愿和能力。

那么，存量房貸利率真的要降嗎？

一位券商首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家表示，按照央行的表態(tài)，理論上（商業(yè)銀行）可以通過存量調(diào)利率或轉(zhuǎn)按揭，以此來降低房貸利率，但具體操作要有正式出臺的政策依據(jù)才行。

明源不動產(chǎn)研究院首席研究員艾振強(qiáng)表示，由于每個(gè)城市的調(diào)控不同，其存量房貸利率也不同，因此央行統(tǒng)一要求銀行下調(diào)存量房貸利率的概率很低，銀行可以根據(jù)自身情況與客戶協(xié)商后下調(diào)。也就是說，存量房貸利率的是否下調(diào)要依據(jù)各地、各銀行不同的情況具體來執(zhí)行。

艾振強(qiáng)進(jìn)一步提示，“一刀切”下調(diào)存量房貸利率會帶來三個(gè)問題。

一是如何界定存量，如果表態(tài)之前都算存量房貸，或?qū)е陆谛沦J的本來就很低的房貸利率變得更低，會導(dǎo)致很多人對政策不滿；

二是每個(gè)城市的房產(chǎn)政策調(diào)控力度不同，房貸利率存在差異，市場發(fā)生了變化，調(diào)控也要做相應(yīng)的調(diào)整，“一刀切”就破壞了因城施策的基本原則；

三是每個(gè)銀行的基本面不一樣，如果“一刀切”的話，部分實(shí)力較弱的銀行可能承受巨大的壓力。

“綜合來看，（存量住房貸款利率下調(diào)）還有很大的不確定性，短期內(nèi)調(diào)整的可能性不大?！睆V東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，首先，按照市場化、法治化的原則，商業(yè)銀行和個(gè)人之間的貸款受《合同法》的保護(hù)，法律對貸款的利率和貸款期限有明確規(guī)定的。其次，商業(yè)銀行以盈利為目的，甚至是以利潤最大化為目標(biāo)，房貸屬于優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，如果降低存量房貸利率，會沖擊銀行的資產(chǎn)收益率。同時(shí)，目前對大型國有銀行的考核中，對利潤和資產(chǎn)收益率都是強(qiáng)化的。因此，綜合來看，銀行下調(diào)存量貸款利率的動力并不充足。不過不排除部分銀行，尤其是存量房貸規(guī)模較大的國有銀行，會以社會責(zé)任為導(dǎo)向，為了提振消費(fèi)而降低存量房貸利率。

鄒瀾還表示：“提前還款客觀上對商業(yè)銀行的收益也有一定的影響。”

那么，如何能夠既讓貸款人受益，又最大程度降低對銀行的影響？

對比，董希淼認(rèn)為，央行可通過市場利率定價(jià)自律機(jī)制，引導(dǎo)銀行降低存款利率，進(jìn)一步壓降負(fù)債成本，延緩息差縮窄、盈利下滑等壓力。此外，央行銀行可以對因存量房貸利率下降較多、影響較大的銀行，通過額外的定向降準(zhǔn)等措施予以支持，提高銀行降低存量房貸利率的主動性。

具體操作上，董希淼建議對2023年1月1日利率仍然高于5%的存量房貸，分為三檔，分別采取優(yōu)惠措施：利率高于6%，打85折或減100個(gè)基點(diǎn)；利率高于5.5%的，打9折或減60個(gè)基點(diǎn)；利率高于5%的，打95折或減30個(gè)基點(diǎn)。為方便執(zhí)行，對存量房貸不區(qū)分首套、二套，不區(qū)分浮動利率和固定利率，以利率高低為標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行調(diào)整。對有逾期記錄的借款人，原則上不享受優(yōu)惠措施。允許各銀行在上述基礎(chǔ)上，適度增加優(yōu)惠幅度，但不應(yīng)超過各自檔次的5個(gè)基點(diǎn)。