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當前，房地產(chǎn)行業(yè)處于向新舊發(fā)展模式轉(zhuǎn)型進程中，下半場的新發(fā)展模式，與上半場的舊模式對比，有三大變化：市場環(huán)境變化、企業(yè)增長方式變化、企業(yè)管理變革。

3月31日，中海董事局主席顏建國在業(yè)績發(fā)布會上，發(fā)表了對樓市的上述看法。

這句話引發(fā)市場很多認同的聲音。樓市動蕩帶來的不確定性和行業(yè)調(diào)整陣痛，讓地產(chǎn)界無論是民企還是央企，都有了“雨夜趕長路”的一段經(jīng)歷。在這場巨變中，只有適應下半場新模式，才能在行業(yè)大分化中贏得更多籌碼。

我們注意到，早在去年底中央明確提出：要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，推動房地產(chǎn)業(yè)向新發(fā)展模式平穩(wěn)過渡。

那么在樓市下半場，房地產(chǎn)企業(yè)的新發(fā)展模式到底是什么？我們結(jié)合中海的判斷和表現(xiàn)進行探討。

01.下半場，新環(huán)境 要做時間的朋友？

2022年，地產(chǎn)行業(yè)發(fā)生了前所未有的變化，其中最深刻的是兩個拐點:

第一個是中國人口61年來首次迎來負增長。

第二個是中國常住人口城鎮(zhèn)化率首次突破65%。

這些本質(zhì)的變化，讓樓市進入下半場。過去整個房地產(chǎn)行業(yè)幾乎是順風順水，讓一批房企高歌猛進，當進入下半場，猶如逆水行舟，不進即是退，甚至是被淘汰。

縱觀房地產(chǎn)20年，中海是最善于逆周期發(fā)展的房企。

在行業(yè)飛速發(fā)展階段，中海基本能夠常年保持超越行業(yè)平均的穩(wěn)健發(fā)展，哪怕2008年金融危機中依舊保持增長，但即使如此，卻經(jīng)常被人“詬病”跑得較慢。

當整個行業(yè)都慢下來以后，中海卻在逆勢之下仍然保持穩(wěn)健發(fā)展，大家此時才發(fā)現(xiàn)，判斷一家房企優(yōu)秀的“硬標準”：穿越周期的“穩(wěn)健”，才能贏得長期的價值。

對比近10年行業(yè)全口徑銷售額榜單TOP10變化，我們發(fā)現(xiàn)中海的穩(wěn)健，不是一年兩年的穩(wěn)健，而是十年如一日的穩(wěn)健，穩(wěn)居榜單前列。

更為人所折服的是，中海歷來是行業(yè)盈利能力最強的企業(yè)之一。

中海的穩(wěn)，以致于總讓人淡忘了這家老牌房企骨子里的“血性”。2010年，中海收購蜆殼電器（0081.HK），即后來的“中國海外宏洋”。2016年，完成對中信地產(chǎn)及中信泰富的地產(chǎn)業(yè)務并購，獲得中信布局于25城、總建筑面積為2400萬平方米的士地儲備。

中海的穩(wěn)，也容易讓人忽視其進取之變。除了內(nèi)地主流城市外，中海在全球范圍積極開拓新市場，構(gòu)筑“2+4”海外戰(zhàn)略布局，即港澳+美國、澳洲、新加坡、英國市場。同時還深度對標歐美等發(fā)達國家成熟市場，于2017年正式確立“不動產(chǎn)開發(fā)、城市運營、創(chuàng)新業(yè)務”三大產(chǎn)業(yè)群并堅定踐行，并按90%、8%、2%分別配置資源，不盲目搞多元化，不為外界的誘惑所動搖。

面對2022年樓市下行，中海前期的“穩(wěn)”與“進”，開始兌現(xiàn)價值。

2022年，中海全口徑銷售額約2947.6億元，上升1位至行業(yè)第五；權(quán)益銷售額約2761.2億元，上升3位至行業(yè)第三。

到了今年一季度，中海的穩(wěn)健“優(yōu)勢”還在持續(xù)放大，全口徑銷售額再上升1位至行業(yè)第四；權(quán)益銷售額也再上升1位至行業(yè)第二，僅比行業(yè)第一的保利少了17.7億。

值得深思的是，為什么在下半場新市場環(huán)境中的中海，其穩(wěn)健發(fā)展的風格才愈來愈受到更多認可？穩(wěn)健、自律、價值創(chuàng)造，這些企業(yè)發(fā)展的底層邏輯和價值觀，不應該始終是評判一家企業(yè)的核心標尺嗎？

02.“?！敝杏小皺C”房企增長方式變了？

正是基于宏觀環(huán)境和行業(yè)環(huán)境的根本性變化，房企的增長方式也隨之發(fā)生了變化。

1.0時代：土地為王，萬科作為行業(yè)老大一騎絕塵的時代；

2.0時代：杠桿為王，代表性企業(yè)是高杠桿、高負債、高增長的融創(chuàng)、碧桂園；

3.0時代：產(chǎn)品服務、運營為王，更注重穩(wěn)健、高質(zhì)的增長，中海是典型代表。

所以過去只要是房子就會有市場，買到就能掙錢，哪家房企能建更多的房子，誰就是行業(yè)老大的時代一去不復返了。

現(xiàn)在房子回歸居住屬性，去除“金融屬性”，這就倒逼房企只有開發(fā)出更具品質(zhì)、更契合市場需求的房子才能贏得市場；只有保持穩(wěn)健的財務運營，才能實現(xiàn)高質(zhì)量發(fā)展。

正如顏建國所說，房企要以客戶為本、效益優(yōu)先，保持財務穩(wěn)健，聚焦主業(yè)，聚焦細分市場的機會，以綠色、智能、柔性定制等為方向推進產(chǎn)品升級。

一個典型的例子，在低迷的2022年，當行業(yè)大多數(shù)企業(yè)還在“以時間換空間”來“自救”之時，中海卻是少數(shù)靠品質(zhì)贏得高增長的房企。

2022年，中海的銷售均價約21251元/平方米，逆勢上升8.7%。不僅市場占有率從2.03%進一步提升到2.21%，而且還聚焦高能級城市，聚焦改善群體的品質(zhì)置業(yè)需求。其中，北京、天津、廣州、深圳等7個城市為中海貢獻了近半的銷售業(yè)績。

而中海高質(zhì)量發(fā)展的背后，是自身的財務穩(wěn)健。

這一點中海深有感觸，是用血的教訓換來的。

1997年，中海因為看好回歸后的香港房地產(chǎn)市場，以高價拿下了香港幾宗土地。1998年亞洲金融危機爆發(fā)，香港房價近乎腰斬，中海因此一度瀕臨破產(chǎn)邊緣。

正是這次慘痛經(jīng)歷，中海從此在內(nèi)部就定下了嚴格的財務紅線。所以“三道紅線”一出來，對別的房企是“緊箍咒”，但對中海卻成了比較優(yōu)勢，因為早在二十多年前就保持在“三條紅線”之內(nèi)。

2022年，中海負債率處于行業(yè)最低區(qū)間：資產(chǎn)負債率53.7%，凈負債率42.9%；負債結(jié)構(gòu)更合理：一年內(nèi)到期借貸197.17億元，同比大降48.4%；權(quán)益資產(chǎn)在增厚：增加了160億元至3731億元，占總資產(chǎn)比例提升至40.8%；在手現(xiàn)金占總資產(chǎn)比重長期保持在10%以上：期末持有現(xiàn)金1103.1億元，占總資產(chǎn)的12.1%。

精研的產(chǎn)品細節(jié)，聚焦的市場布局，穩(wěn)健的財務盤面，中海不僅走出了一條穩(wěn)健增長的新路子，也讓其更有基礎(chǔ)，更有能力順勢前進。

過去一年，中海在土地市場卻逆周期拿地，新增50宗土地，總購地金額1208.7億元，新增總貨值2403.4億元，北上廣深的新增貨值占比超4成。在收并購市場，也表現(xiàn)亮眼，全年拿了100多億，先后收購了廣州亞運城項目、上海楊浦城建的江浦項目等股權(quán)。

結(jié)果是，2023年，中海年可售貨值超7900億元！

基于“穩(wěn)”的基礎(chǔ)和“進”的資源，顏建國為中海2023年地產(chǎn)主業(yè)銷售定了一個明確目標：銷售合約額增長20%。這是目前已發(fā)布業(yè)績的頭部房企中，公布的最明確、最進取的目標。

03.想要穿越周期？精細化管理是關(guān)鍵

行業(yè)環(huán)境在變化，也讓房企管理模式在變革。過去大多數(shù)房企只關(guān)注業(yè)績、規(guī)模和奔跑速度。現(xiàn)在行業(yè)下行，這就倒逼房企要向管理要利潤。

顏建國更是坦言：舊模式下，房企的管理相對粗放，行業(yè)高增長掩蓋了企業(yè)內(nèi)控管理缺失；新模式下，房企要快速提升精細化、標準化、數(shù)字化管理水平，持續(xù)推進公司治理體系和治理能力現(xiàn)代化。

對于這一點，業(yè)內(nèi)早有共識，尤以中海做的更早、更徹底、也更堅決。

有一組數(shù)據(jù)，展現(xiàn)了精細化管理的結(jié)果：2022年中海營銷費和管理費合計占營收比重僅3.6%，為行業(yè)最低水平；中海加權(quán)平均融資成本僅3.57%，也是行業(yè)最低水平。

同時，中海也是數(shù)字化建設最早、最為成熟的房企。早在2002年開始，中海引進了各種數(shù)字化應用軟件，更是在2017年發(fā)動了全流程數(shù)字化管理革命，對開發(fā)全流程的業(yè)務進度與作業(yè)水平實施精準管控。

幾年下來效果顯現(xiàn)：人均效能連續(xù)多年行業(yè)第一；三費比率行業(yè)最低；運營周期縮短30%。

“強調(diào)精細化管理，標準化、信息化、數(shù)字化，這些方面已經(jīng)是中海管理的基本要求與技能?！鳖伣▏缡钦f。

這就不難理解，為什么有的房企毛利率比中海更高，凈利率卻遠不如中海，其核心反映出的，還是企業(yè)精細化管理的差距。

標桿級的精細化管理和運營，成為了中海生存發(fā)展的一種“習慣”，既有效支撐了中?！敖裉臁钡禺a(chǎn)主業(yè)的高質(zhì)量發(fā)展，也推動了中?！懊魈臁薄ⅰ昂筇臁倍嘣瘶I(yè)務的高速發(fā)展。

相比其他房企的跨界多元化，中海的多元化也走出了一個行業(yè)樣板，叫相關(guān)多元化，只做跟空間有關(guān)的生意，既協(xié)同上下游產(chǎn)業(yè)，也實現(xiàn)共同發(fā)展。

2022年，中海經(jīng)營性物業(yè)迎來開業(yè)高峰，新增15個運營商業(yè)項目，新增商業(yè)運營建筑面積88萬平方米。截止2022年末，中海來自商業(yè)物業(yè)的營收已達52.6億元；在營自持甲級寫字樓達56棟，購物中心23座。作為后天業(yè)務的代表，創(chuàng)立短短2年的領(lǐng)潮供應鏈就創(chuàng)下近百億（97.9億）的營收。

面向2023年，顏建國更是為中海商業(yè)收入提出了增長30%的目標。

最后總結(jié)下。

在房地產(chǎn)企業(yè)的新發(fā)展模式下，無論是市場環(huán)境變化，還是企業(yè)增長方式變化，企業(yè)管理變革，都在指向一個核心，那就是：健康發(fā)展。

房地產(chǎn)作為資金密集型行業(yè)，也是關(guān)聯(lián)行業(yè)最多的產(chǎn)業(yè)之一，一旦出現(xiàn)了問題，不僅影響整個上下游企業(yè)的生死，還會對金融，甚至社會穩(wěn)定產(chǎn)生極大破壞性。

新發(fā)展模式下，房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)型是必然趨勢，惟有行動、不懼陣痛才能擺脫現(xiàn)在的尷尬局面，只有換個活法才能實現(xiàn)良性循環(huán)和健康發(fā)展。