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近日，佳兆業(yè)公布了2021年年報和2022年半年報，并于3月10日在港交所股票復(fù)牌。

一石激起千層浪，暴雷房企開始復(fù)活的話題引發(fā)廣泛討論。

明源君梳理了一遍暴雷房企們的現(xiàn)狀，感覺，出險房企的復(fù)活之路雖任重道遠(yuǎn)，但希望與艱難并存。

ICU里不斷傳來好消息

自今年開年，就不斷有出險房企傳來好消息。

1、全面復(fù)工，重啟拿地

在鄭州市2023年的2月7日的第一次集中土拍中，曾經(jīng)的暴雷房企，河南最大房企建業(yè)，以4.9億競得一塊宅地。這說明建業(yè)基本擺脫資金困境，進(jìn)入了生產(chǎn)經(jīng)營的正循環(huán)。

這是一個非常積極的信號，是全國首例出險房企拿地。

建業(yè)在2022年7月轉(zhuǎn)讓29%的股權(quán)給河南鐵建，獲約14億紓困資金，河南鐵建成建業(yè)第二大股東。在資金壓力松緩后，建業(yè)多城市、多項目陸續(xù)復(fù)工，全力保交樓。

據(jù)3月6日建業(yè)地產(chǎn)發(fā)布的公告，2023年1-2月，建業(yè)地產(chǎn)已取得物業(yè)合同銷售總額49.90億元，同比增加57.7%；總合同銷售建筑面積約70.62萬平方米，同比增加72.4%。

2、港股終于復(fù)牌

3月10日，佳兆業(yè)在港股停牌一年后，終于順利復(fù)牌，成為首家復(fù)牌的出險房企。這說明佳兆業(yè)當(dāng)前有足夠的業(yè)務(wù)運作并且擁有相當(dāng)價值的資產(chǎn)支持其營運。

復(fù)盤當(dāng)日，佳兆業(yè)股價開盤最高下跌超40%，截至當(dāng)日收盤，下跌21.43%，巨額虧損、復(fù)牌大跌，是可預(yù)見的，此跌幅已優(yōu)于預(yù)期。

據(jù)佳兆業(yè)年報顯示，公司境內(nèi)債務(wù)已完成多筆融資展期，并有多個項目完成債務(wù)重組實現(xiàn)盤活，項目實現(xiàn)復(fù)工復(fù)產(chǎn)復(fù)銷。

繼佳兆業(yè)復(fù)牌后，景瑞控股也于3月14日正式復(fù)牌。3月13日，景瑞控股披露了2021年及2022年半年的業(yè)績報告，并在公告中披露了涉及金額49.1億元定期存款的獨立調(diào)查結(jié)果。

3月14日上午，景瑞控股在盤前交易時段一度暴漲255.93%，但開盤后股價一路走低，截至14日收盤，跌幅約39.83%，但跌幅也在50%內(nèi)，表現(xiàn)仍然優(yōu)于預(yù)期。

3、債務(wù)危機(jī)緩解

債務(wù)展期，能直接減輕房企的償債壓力，把有限的資源去用到生產(chǎn)經(jīng)營。

佳兆業(yè)在年報中表示，在境內(nèi)債務(wù)方面，其已完成多筆融資展期，融資成本較2021年底持續(xù)下降，另有多個項目完成債務(wù)重組實現(xiàn)盤活。

在境外債上，佳兆業(yè)在積極推進(jìn)債務(wù)重組，其表示“一直與公司顧問合作，以期兼顧所有利益相關(guān)方的權(quán)益，并已與債權(quán)人進(jìn)行建設(shè)性對話，以加快制定潛在重組計劃，緩解流動性問題。”

除了佳兆業(yè)，另一些出險房企如融創(chuàng)、富力、奧園等，在債務(wù)問題上也取得積極進(jìn)展，成為復(fù)活預(yù)備役。

融創(chuàng)以廣州文旅城、重慶江北嘴A-ONE、溫州翡翠海岸城等多處資產(chǎn)作為展期償付保障，完成160億元境內(nèi)債整體展期，采用現(xiàn)金支付+小額兌付的機(jī)制。在境外債重組方面，融創(chuàng)或?qū)l(fā)行新的美元票據(jù)來置換現(xiàn)有的票據(jù)，展期期限最短為2年，最長為9年。

華夏幸福在今年1月26日，發(fā)布境外債券重組方案，全部境外債券展期8年，利息2.5%，利隨本清。

2022年7月，富力已完共計10筆，所有中長期境外美元債集中展期，金額合計49.43億美元，還款期限延長3-4年。同年11月，富力境內(nèi)135億元債務(wù)也完成展期。

2023年2月，奧園宣布已與部分主要境外債權(quán)人達(dá)成協(xié)議，可暫緩償還本金總額約34.53億美元的債務(wù)。

轉(zhuǎn)危為安都用了什么特效藥？

出險房企能走出ICU，內(nèi)外因都很重要，一方面是去年下半年一系列的政策利好，民企融資條件松綁，另一方面是房企積極自救，積極化債，力保經(jīng)營。

1、引入國資

引入國資戰(zhàn)投，對民企來說有許多益處。前些年的萬科、綠城、萬達(dá)等在引入國資之后，在資金、經(jīng)營等方面更具優(yōu)勢，也有了更多業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型、融資的機(jī)會，即使在暗黑時期也發(fā)展穩(wěn)定無暴雷。

除前文提到的建業(yè)引入河南鐵建入股，成功引入地方國企的，還有華南城和紅星美凱龍。

此前華南城與深圳特區(qū)建發(fā)集團(tuán)簽訂了股權(quán)認(rèn)購協(xié)議，華南城向特區(qū)建發(fā)配發(fā)33.5億股，約19億港元，特建發(fā)成了華南城最大股東，約占股29.28%。并且特建發(fā)就華南城美元債展期的事項，也與受托人簽訂了保值契約。

據(jù)悉特建發(fā)不僅設(shè)立總規(guī)模約110億元的股權(quán)投資基金為華南城項目提供資金支持，而且在研究與華南城7個在建項目全流程合作。戳這里，了解項目建設(shè)管理平臺

并且由于國企背書，華南城于2022年4月獲得上海銀行深圳分行的40億元授信額度。

紅星美凱龍也同樣引入國資，2023年1月17日，紅星美凱龍發(fā)布公告，約定將29.95%的股份轉(zhuǎn)讓給建發(fā)，合計轉(zhuǎn)讓價款為62.86億元。

紅星美凱龍在國內(nèi)一二線及核心城市自持許多優(yōu)質(zhì)的商場，紅星美凱龍和建發(fā)算是強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合，紅星美凱龍解決了部分資金問題，建發(fā)也借此進(jìn)入家居行業(yè)。

2、以股抵債

除了債務(wù)展期，債轉(zhuǎn)股也是當(dāng)前許多出險房企化債的主流方案，因為債轉(zhuǎn)股直接減少了債務(wù)償還的金額，對房企的資金壓力更小。

債轉(zhuǎn)股是一些債權(quán)人比較容易接受的方式。對一些看好公司的長期發(fā)展的債權(quán)人而言，持股可能升值，獲得更高回報，而對另一些急于套現(xiàn)的債權(quán)人而言，轉(zhuǎn)股后可以自由交易。

近期多家房企的債務(wù)重組方案中包含了債轉(zhuǎn)股方案。

華夏幸福的債權(quán)人除展期外，可以依照自身需要，選擇一定比例的留債及“幸福精選”平臺股權(quán)以股抵債。截至2月28日，“幸福精選平臺”股權(quán)抵償金融債務(wù)已實施約73.42億元，“幸福優(yōu)選平臺”股權(quán)抵償經(jīng)營債務(wù)已實施金額約為人民幣25.57億元。

3月8日，在融創(chuàng)最新境外債重組方案中顯示，融創(chuàng)的債權(quán)人可以申請債轉(zhuǎn)股，前提是保持孫宏斌的持股比例能夠在控股線上。據(jù)悉，將有37億美元的債務(wù)轉(zhuǎn)為融創(chuàng)中國和融創(chuàng)服務(wù)的股票，其中融創(chuàng)中國轉(zhuǎn)股價為20港元（當(dāng)前4.6港元），融創(chuàng)服務(wù)轉(zhuǎn)股價17港元（當(dāng)前3.1港元）。

3月10日晚，旭輝控股公告稱，“為當(dāng)前境外流動資金狀況制定全面解決方案取得重大進(jìn)展。其中若干關(guān)鍵商業(yè)條款包括不削減本金金額，允許部分或全部債權(quán)人自愿將其部分債務(wù)轉(zhuǎn)換為本公司股權(quán)或可換股債券，及減少以現(xiàn)金支付的利息等?！?/p>

3、盤活資產(chǎn)

出售優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，直接回籠資金，是較容易實施的，也是緩解流動性壓力最直接有效的手段。

據(jù)悉，佳兆業(yè)在大灣區(qū)土地儲備約1641萬平方米，占集團(tuán)整體土地儲備的60%，其中，廣州和深圳的土地儲備占比達(dá)大灣區(qū)市場的38%，并且許多都為地段好價值高的舊改項目。

并且佳兆業(yè)仍有約176個城市更新項目尚未納入土地儲備，占地面積約5394萬平方米。

佳兆業(yè)就這些優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，與債權(quán)人、當(dāng)?shù)貒Y委、港商接洽。據(jù)公開信息顯示，佳兆業(yè)已與中信、招商蛇口、長城資產(chǎn)等AMC在深圳簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議，重點圍繞粵港澳大灣區(qū)城市更新、房地產(chǎn)開發(fā)、商業(yè)綜合體經(jīng)營等領(lǐng)域開展全面合作。

負(fù)債超萬億的融創(chuàng)，自2021年起就高頻變賣資產(chǎn)，21年底，將杭州兩項目股權(quán)轉(zhuǎn)讓給合作方濱江，回籠資金16.73億元；

今年1月3日，在附有三年回購權(quán)的前提下，將深圳融創(chuàng)文旅項目51%的股份，以35.8億元轉(zhuǎn)讓給合作方華發(fā)。

除了出售項目，出險房企還會出售旗下物業(yè)公司等的輕資產(chǎn)，據(jù)悉，已有多家民企出售旗下物業(yè)公司，如奧園、陽光城、禹洲、中南、祥生等。

哪些暴雷房企有望復(fù)活？

建業(yè)、佳兆業(yè)等房企的復(fù)工、拿地、復(fù)牌，為出險房企的復(fù)蘇打出了信號槍，但想要回歸正軌、健康發(fā)展，還面臨著許多挑戰(zhàn)。如何實現(xiàn)正常經(jīng)營和交付、恢復(fù)品牌信譽(yù)，才是未來切實要解決的問題。

而未來哪些房企能有望復(fù)活？

首先在公司內(nèi)部，要從上到下，有堅決自救的決心，老板、高層與公司共進(jìn)退。

如融創(chuàng)老板孫宏斌，將個人手里所有的資金無息借給公司，還為公司提供無限責(zé)任擔(dān)保。

再者，要積極應(yīng)對債務(wù)問題，與債權(quán)人誠懇溝通，平衡訴求，積極主動地提出解決方案，盡快與債權(quán)人達(dá)成一致。

房企和債權(quán)人的共同目標(biāo)是一致的，是想實現(xiàn)雙贏的，雙贏基于債權(quán)人的心態(tài)，房企的積極溝通就顯得尤為重要。

接著重要的是，最大程度地保證經(jīng)營，多銷售、保交付，恢復(fù)各方信心。

如截至今年2月底，某暴雷房企在建在管項目整體復(fù)工率約95%，今年前兩個月合計交付7個項目，共3899套房。

最后是善待團(tuán)隊和合作方，成熟的團(tuán)隊是恢復(fù)正常經(jīng)營不可或缺的力量。如一味地犧牲員工和合作方的利益，違背契約精神，有失人心和業(yè)界口碑。