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PART.1

大規(guī)模裁員、全面大減薪、年終獎(jiǎng)歸0、甚至數(shù)月欠薪……

春節(jié)過后，來自房地產(chǎn)的消息，并沒有好多少。

年沒過完，之前經(jīng)營狀態(tài)一直穩(wěn)健的某全國一線房企，前腳砍完所有人的年終獎(jiǎng)，后腳又開啟大裁員，馬不停蹄。

開工第一天，被稱為河南房企一哥的大佬，立馬拎起大刀開啟斷臂式裁員，原來9大中心1千人，直接砍掉六百多，一刀裁掉60%！

如今的房企，無非幾種狀態(tài)：

有些房企已經(jīng)開始大動(dòng)刀裁員；有的還在硬扛；有的看似沒動(dòng)靜，實(shí)則只是躺平裝睡、不敢動(dòng)。

是的，熬過了2021年，今年的日子，仍不好過。

可以肯定的是，2022年，依然會(huì)有這些壞消息：

還會(huì)有一批房企扛不住暴雷！

還有一批房企還不上債導(dǎo)致實(shí)質(zhì)性違約！

還有一批房企續(xù)不上工程款導(dǎo)致停工！

還有一批房企的房子交不了房！

還會(huì)有一批房企，趴下后再難起死回生！

重要的是，哪些房企會(huì)熬不?。磕男┓科髸?huì)出現(xiàn)以上風(fēng)險(xiǎn)？哪些房企最好不碰？

這是個(gè)非常值得思考的問題。今天這篇就來解決這個(gè)問題。

PART.2

前兩天內(nèi)容會(huì)上，同事隨口問了句——

2022年哪家房企能保證不出事、買誰家房企絕對(duì)安全？

一屋子人沉默不語，是的，放在今天這樣的局勢下，這個(gè)問題，誰都回答不了。

但我們反觀復(fù)盤那些暴雷破產(chǎn)的反面案例，至少就能梳理出一大半有問題的、大問題的房企。

前兩天，我看了個(gè)關(guān)于重慶協(xié)信創(chuàng)遠(yuǎn)的破產(chǎn)分析報(bào)告，其中提到一個(gè)觀點(diǎn)：

——主營商辦市場、有大量商辦囤貨的房企，遠(yuǎn)比純住宅房企，經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)更嚴(yán)重。

這絕對(duì)真的。春節(jié)前破產(chǎn)重整的重慶協(xié)信遠(yuǎn)創(chuàng)就是典型例子。

協(xié)信遠(yuǎn)創(chuàng)，重慶老牌房企，曾與龍湖、金科、東原、華宇并稱渝系房企"五朵金花"。

2021年12月10日，重慶破產(chǎn)法庭宣布協(xié)信遠(yuǎn)創(chuàng)重整投資人招募。

這意味著這家曾經(jīng)相當(dāng)有實(shí)力的房企，徹底扛不住了。

協(xié)信遠(yuǎn)創(chuàng)，以商業(yè)地產(chǎn)起家，主要開發(fā)住宅、商業(yè)、和產(chǎn)業(yè)園區(qū)。已開發(fā)20余座城市綜合體、40余個(gè)產(chǎn)業(yè)園區(qū)項(xiàng)目、5個(gè)酒店式公寓。

2020年銷售金額為163億元，在全國房企中排名第113位，代表項(xiàng)目有“啟迪協(xié)信重慶總部城”、“上海奉賢啟迪協(xié)信智慧港”等多個(gè)產(chǎn)業(yè)園。

去年2月開始，短短一個(gè)月內(nèi)，這家房企被評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)下調(diào)了兩次信用等級(jí)，評(píng)級(jí)展望為負(fù)面；

3月開始，這家公司旗下4支私募債券接連違約，累計(jì)違約債券余額25.33億元；

隨后，因?yàn)橘Y不抵債，其在青島、無錫等城市項(xiàng)目均已停工。

“下調(diào)評(píng)級(jí)--債券違約--項(xiàng)目停工--全面暴雷”，協(xié)信遠(yuǎn)創(chuàng)只用了短短一年。

但其實(shí)，這家房企從根上，就問題已久。

PART.3

協(xié)信第1錯(cuò)：商辦占比太高，資產(chǎn)變現(xiàn)難度逆天。

暴雷前夕，這家房企待售面積中，住宅占比只有28%；剩下超7成，都是車位、辦公、公寓、商業(yè)、酒店。

在碧桂園345高周轉(zhuǎn)法寶里，拿地3個(gè)月就能實(shí)現(xiàn)開盤賣房圈錢；就算在一般開發(fā)商手里，普通住宅物業(yè)，最多2年就能實(shí)現(xiàn)去化。

但商業(yè)、辦公物業(yè)嘞？一個(gè)項(xiàng)目可能七八年都賣不完！

在協(xié)信，能高周轉(zhuǎn)、能掙快錢的住宅占比不足3成，這就意味著它資金回籠出奇慢！

在協(xié)信，能拖斷后腿的商辦物業(yè)占比高達(dá)7成，去化周期高達(dá)8年，大量錢投進(jìn)去杳無音信！

不止協(xié)信，類似房企都有流動(dòng)性惡化風(fēng)險(xiǎn)。

協(xié)信第2錯(cuò)：盲目拿地，惡化現(xiàn)金流。

2016年全國樓市瘋漲，2017年全國調(diào)控空前。但協(xié)信的反應(yīng)，總是慢了半拍。

2017年一年瘋狂拿地，購地支出大幅增長至206.72億元，拿地303.73萬平方米，同比增長53倍！

但，倒霉的協(xié)信銷售額、利潤卻接連下滑。

2020年，協(xié)信遠(yuǎn)創(chuàng)的營收同比下跌54.36％至55.59億元，凈利潤為虧損72.77億元，凈利潤同比暴跌865.67%。

換句話說，這家房企一年的虧損額，比之前5年的總利潤都多！

協(xié)信第3錯(cuò)：資產(chǎn)受限，再融資超難。

是的，這家房企暴雷前，貨幣資金僅占比2.48%！

其他資產(chǎn)呢？截至2020年12月31日，公司合并報(bào)表口徑下75.74%的資產(chǎn)屬于受限資產(chǎn)，其中存貨、固定資產(chǎn)、投資性房地產(chǎn)幾乎已全部被用于抵押融資。

更何況，三道紅線全踩。

截至2020年末，協(xié)信遠(yuǎn)創(chuàng)剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率為83%，凈負(fù)債率高達(dá)249%，現(xiàn)金與短期債務(wù)比只有0.15。

這種資產(chǎn)表下，想再次抵押融資幾乎沒有可能。

最終，資不抵債的協(xié)信遠(yuǎn)創(chuàng)，無奈躺平，走向破產(chǎn)！

PART.4

春季前，每個(gè)人都說，2021年是房地產(chǎn)最慘的一年。

的確，這一年里，全國全國343家房企發(fā)布了相關(guān)破產(chǎn)文書；

這一年里，“大到不能倒”的宇宙房企，親自下場證明了“沒有什么是大而不能倒”。

這一年里，接連有近20家房企出現(xiàn)了實(shí)質(zhì)性債務(wù)違約，包括實(shí)力房企華夏幸福、佳兆業(yè)、奧園、花樣年、新力控股、藍(lán)光發(fā)展、泰禾等；

這一年里，手里有房企商票的都慌了，手里有房企私募債券的都慌了，手里有房企股票的都慌了，手里有還沒交的房的，也慌了……

一個(gè)更壞的消息是，2022年依然會(huì)更慘。

誰都預(yù)測不到哪家房企100%安全，哪個(gè)樓盤100%安全。

但如果大家能避開以下5種高風(fēng)險(xiǎn)房企，至少就避過了85%的雷。

請謹(jǐn)記、且收藏：

1、要謹(jǐn)慎對(duì)待，商業(yè)、辦公、產(chǎn)業(yè)園等占比過高、囤貨過多的房企，周轉(zhuǎn)太差！

2、要謹(jǐn)慎對(duì)待，近兩年過分激進(jìn)擴(kuò)張、激進(jìn)拿地、銷售又差的房企，欠債不會(huì)少！

3、要謹(jǐn)慎對(duì)待，貨幣資金規(guī)模遠(yuǎn)小于短期債務(wù)的房企，流動(dòng)性大概率要出問題！

4、要謹(jǐn)慎對(duì)待，不愿賣項(xiàng)目、賣資產(chǎn)、降價(jià)等湊錢，反而耍賴躺平的房企！

5、要謹(jǐn)慎對(duì)待，資產(chǎn)質(zhì)量差且大規(guī)模受限的房企，它根本融不到錢！

2022年，無論你買不買房，一定要落袋為安、安全第一！