這是有關(guān)恒大百花島的第一篇。
恒大?；◢u的重大，有幾個(gè)數(shù)據(jù)可以參考一下：
這是恒大第一個(gè)成功落地的大型文旅項(xiàng)目，也是全國(guó)最大的填海造地項(xiàng)目。
?；◢u被拆除的39棟樓，體量高達(dá)43萬(wàn)方，而2021年整個(gè)海南省的銷(xiāo)售面積不過(guò)900萬(wàn)方，占比高達(dá)5%。
這也是中國(guó)房地產(chǎn)事件，甚至是中國(guó)經(jīng)濟(jì)蒙眼狂飆40年后的時(shí)代縮影。
無(wú)論爆炸與否，都預(yù)示著不管是中國(guó)經(jīng)濟(jì)、中國(guó)樓市，甚至于中國(guó)政商，都將進(jìn)入全新的時(shí)代。
恒大的巔峰、失落，煙花炸裂之后，空留下一片落寞。
1
失落
恒大海花島暴雷40天后，借著考察我們?nèi)チ艘惶恕?
這一次去恒大?；◢u，完全出乎我的意料，一方面是，海花島的繁華與成熟就呈現(xiàn)在我的眼前，但是另一方面，繁華背后，足見(jiàn)恒大的失落，以及恒大?；◢u的失落。
最讓人動(dòng)容的是，當(dāng)下的?；◢u簡(jiǎn)直讓人“心酸”：
售樓部里，沒(méi)有一組客戶，簡(jiǎn)易的搭建和宣傳，依舊還有一些銷(xiāo)售在堅(jiān)持；
一位村民在牧羊，羊群肆無(wú)忌憚的吃草，上躥下跳，到處都是垃圾和荒草；
最新的海報(bào)宣傳截止到去年7月1日，許老板意氣風(fēng)發(fā)的站在天安門(mén)之上；
所有的展板上都褪了色，也無(wú)人管理。
極少有人，有一群羊，沒(méi)有客戶，沒(méi)有大量的中介，沒(méi)有一絲人氣。
跟當(dāng)年的萬(wàn)人空巷形成最鮮明的對(duì)比。
依舊還有一些房源在堅(jiān)守，當(dāng)天我們?nèi)タ吹臅r(shí)候，大概還有10個(gè)銷(xiāo)售左右在案場(chǎng)。目前在售房源中，公寓僅剩下一樓，毛坯1萬(wàn)出頭，住宅1萬(wàn)6到2萬(wàn)3，也有2萬(wàn)7的房源。但是我相信，現(xiàn)在的房源中，能達(dá)到2萬(wàn)7之外的房源還是非常少的。
5年前的繁花似錦。
5年后的巔峰墜落。
不知道許老板夢(mèng)醒時(shí)分，作何感想。
2
很大
恒大的規(guī)模，超乎你我的想象。
這是恒大海花島的宣傳：
恒大?；◢u位于海南省儋州市排浦港與洋浦港之間的海灣區(qū)域，南起排浦鎮(zhèn)，北至白馬井鎮(zhèn)，距離海岸大于600米，總跨度約6.8公里。該島由三個(gè)獨(dú)立的離岸式島嶼組成，規(guī)劃填海面積約8平方公里，規(guī)劃平面形態(tài)為盛開(kāi)在海中的三朵花，故取名為“?；◢u”。
恒大?；◢u總投資1600億，規(guī)劃有國(guó)際會(huì)議會(huì)展中心、博物館群、童話世界、水上樂(lè)園、海洋世界、國(guó)際購(gòu)物中心、現(xiàn)代酒店群、五國(guó)溫泉城、華夏影視基地等28大業(yè)態(tài)，由600多名世界頂級(jí)建筑設(shè)計(jì)大師操刀設(shè)計(jì)。
這樣的宣傳套路，跟碧桂園森林城市如出一轍。
要知道，?；◢u的規(guī)模非常大，總共是1/2/3號(hào)島，規(guī)模非常大，僅僅是拆除面積就高達(dá)43萬(wàn)方，對(duì)于一個(gè)占地1.2萬(wàn)畝的龐然大物，?；◢u至少上百棟住宅、上千萬(wàn)方的建筑面積，以及規(guī)模更為龐大的1號(hào)島旅游項(xiàng)目，目前建成至少2項(xiàng)，已經(jīng)對(duì)外開(kāi)放。
可以對(duì)比一下：
陵水雅居樂(lè)清水灣：1.5萬(wàn)畝。
?？诘挠^瀾湖：4萬(wàn)畝。
萬(wàn)寧的中海神州半島：2.7萬(wàn)畝。
萬(wàn)寧的華潤(rùn)石梅灣：1.8萬(wàn)畝。
相比之下，恒大還是一個(gè)填海造陸項(xiàng)目，規(guī)模更為龐大，這也是恒大一貫對(duì)外的口號(hào)：
大大大。
僅僅在規(guī)模上，恒大絕對(duì)是沒(méi)有對(duì)手的。
3
很快
速度超級(jí)快。
是我對(duì)恒大?；◢u的最大的印象。
如果說(shuō)大只是一種概念的話，那么速度超快是恒大高周轉(zhuǎn)路上的唯一演示。
來(lái)?；◢u也好幾次了，我記得2018年上島的時(shí)候，大片的地塊還僅僅是一種施工狀態(tài)，但是僅僅4年之后，如果把前后時(shí)間加起來(lái)，恒大僅僅用了6年多的建設(shè)時(shí)間，就幾乎實(shí)現(xiàn)了建成、開(kāi)放、入駐的狀態(tài)，這樣的速度堪稱絕版。
我可以跟大家做一個(gè)對(duì)比：
一個(gè)海南西線的樓盤(pán)，大多數(shù)拿地都是2010年，但是施工進(jìn)度非常非常慢，要知道，這些西線的很多項(xiàng)目，大多數(shù)都是住宅項(xiàng)目，很少涉及到配套，比如道路建設(shè)，比如商業(yè)建設(shè)，比如沙灘建設(shè)，比如招商引資。
恒大?；◢u全國(guó)涉及到，住宅反而是最最簡(jiǎn)單的，反而是填海很難，反而是商業(yè)很難，反而是招商引資非常難。
東線的一些深盤(pán)，已經(jīng)是最好的狀態(tài)：
不管是清水灣、石梅灣還是神州半島，拿地都是在2010年之前，到現(xiàn)在為止開(kāi)發(fā)周期至少都在12年以上，才形成了這樣的開(kāi)發(fā)規(guī)模。但是恒大達(dá)到了同樣的規(guī)模，而且是每年550的人流，同樣每年銷(xiāo)售100億+的規(guī)模，用了多少年？
短短6年。
周期就至少縮短了至少一半。
尤其是?；◢u周邊的配套，更是非常緩慢。
在恒大?；◢u的周邊，原來(lái)就有非常多的樓盤(pán)，同樣做了一些配套，但是我們來(lái)對(duì)比一下周邊的配套如何：
這是恒大?；◢u之外的配套：
這是恒大海花島已經(jīng)建成的宣傳片的配套：
看完這樣的對(duì)比，我不知道各位什么感受，我從中深深感受到了一種恐懼，一種速度太快的恐懼，一種將造城看成了一件比拼速度的事情。
這樣的速度，讓人極度恐懼。
因?yàn)楸澈?，永遠(yuǎn)牽扯到兩件事，一件是必須需要穩(wěn)健的現(xiàn)金流，一件是必須需要扎實(shí)的工程質(zhì)量。
我相信，這兩點(diǎn)，沒(méi)有人會(huì)同時(shí)兼顧。
4
很全
在上面已經(jīng)提到了，恒大海花島的配套已經(jīng)相當(dāng)齊全了。
有一個(gè)數(shù)據(jù)是：
從去年試營(yíng)業(yè)開(kāi)始，海花島目前已經(jīng)接待游客超過(guò)了550萬(wàn)人。
對(duì)，你沒(méi)看錯(cuò)，是550萬(wàn)人。
?；◢u是世界上規(guī)模最大的文旅綜合體，建有全球規(guī)模最大的會(huì)議中心、全國(guó)規(guī)模最大的免稅購(gòu)物中心、全國(guó)主題最豐富的博物館群、最具中國(guó)文化特色的童話世界、米其林餐廳最多的風(fēng)情美食街等。
也許你對(duì)于這句話沒(méi)有什么感覺(jué)，我來(lái)告訴你，這樣的配套不要說(shuō)海南，在全中國(guó)都是極為稀缺的，而且真的全部建成了。
你可以想一想：
你在海南買(mǎi)的房子，配套需要多少年？
你在任何一個(gè)城市的新區(qū)，配套成熟需要多少年？
你在任何一個(gè)萬(wàn)畝大盤(pán)，配套成熟需要多少年？
90%的城市，90%的新區(qū)，90%的樓盤(pán)都做不到，都做不到這么快，但是恒大做到了，恒大海花島做到了，這一點(diǎn)極為牛逼。
而且你要知道，建成不是關(guān)鍵，開(kāi)門(mén)營(yíng)業(yè)才是最關(guān)鍵的，有多少所謂的旅居度假大盤(pán)，有多少所謂的旅游度假區(qū)，開(kāi)業(yè)就是死，我相信這樣的事情極為普遍吧。
對(duì)，上萬(wàn)畝的度假景區(qū)，開(kāi)業(yè)就死是一種常態(tài)。
但是恒大?；◢u打破了這種常態(tài)。
5
我相信，你現(xiàn)在的想法一定是：
百夫長(zhǎng)這個(gè)吹貨，還在給?；◢u吹著呢？
怎么可能！我怎么可能吹！
我之所以在前面花費(fèi)這么大篇幅給你去描述恒大?；◢u的牛逼，規(guī)模如此龐大，速度如此之快，配套如此之全，就是為了非常清晰的告訴你：
急速擴(kuò)張的背后，也壓垮了恒大。
有一個(gè)常識(shí)一定清楚，這么快的速度，這么龐大的施工，如此短時(shí)間的要求，能讓這些最牛逼的東西全部放在一塊，能實(shí)現(xiàn)這一點(diǎn)只有一個(gè)條件：
錢(qián)給到位。
只要做到了這點(diǎn)，那么?；◢u的高周轉(zhuǎn)就可以一直實(shí)現(xiàn)下去。
最關(guān)鍵最牛逼的在于后邊：
恒大可以通過(guò)漲價(jià)源源不斷的實(shí)現(xiàn)高溢價(jià)。
這是其一。也是第一波錢(qián)。
一旦建成，1號(hào)島就可以成為恒大最大的現(xiàn)金奶牛，每年動(dòng)輒都是上百億的旅游營(yíng)收。
這是其二。這是第二波錢(qián)。
所以，不論是第一波錢(qián)，還是第二波錢(qián)，都是大錢(qián)，都是天量的錢(qián)，只要能保證這些，那么前期天量的投資就必然能實(shí)現(xiàn)，當(dāng)然了，這是最好的結(jié)局。
很遺憾，恒大垮了，恒大遇到了最嚴(yán)厲的市場(chǎng)環(huán)境。
全國(guó)經(jīng)濟(jì)都自身難保，更不要說(shuō)恒大了。
從自掏腰包70億救恒大于水火，到元旦夜號(hào)召全體恒大員工誓要保交樓，甚至在1月3日晚，恒大童世界集團(tuán)通過(guò)官微發(fā)布了《致海花島業(yè)主的一封信》，第一次對(duì)限期拆除事件作出的回應(yīng)。有一些數(shù)據(jù)值得關(guān)注：
1、已經(jīng)交房60567戶+未交樓628戶。
2、39棟樓，涉及328套房，共43萬(wàn)方，涉及貨值至少70個(gè)億。
3、?；◢u規(guī)劃總投資1600億，已累計(jì)投入近810億。
4、1，2，3號(hào)三個(gè)人工島，2013年開(kāi)始填島7.8平方公里，可供11萬(wàn)人口居住。
6
這是之前恒大遇到的問(wèn)題：
恒大汽車(chē)項(xiàng)目，投500億，虧損近200億，恒大冰泉項(xiàng)目，包裝水最后虧了40億，恒騰網(wǎng)絡(luò)血虧85億退場(chǎng)，恒大文化虧了6億，恒大足球俱樂(lè)部，巨虧100多億。
好像，還能扛過(guò)去。
但是看看現(xiàn)在遇到的問(wèn)題：
2021年1~7月，中國(guó)恒大權(quán)益銷(xiāo)售額3805.6億元，房地產(chǎn)行業(yè)第一，但恒大爆雷后，銷(xiāo)售每況愈下，8月464.7億銷(xiāo)售額，9月僅90.9億銷(xiāo)售額，環(huán)比暴跌80.43%，10月更是僅28.9億銷(xiāo)售額，環(huán)比下跌68.21%。
巔峰期，恒大月銷(xiāo)售額差不多600億。
一上一下，差距太大。
以前能扛，現(xiàn)在怎么扛過(guò)去？
為什么恒大要尋求政府支持？
為什么恒大必須實(shí)現(xiàn)保教樓？
為什么恒大必須保證XXXX。
當(dāng)我們深層次去分析的時(shí)候，你一定會(huì)發(fā)現(xiàn)恒大的問(wèn)題，永遠(yuǎn)不只是恒大的問(wèn)題，而是一個(gè)系統(tǒng)性的問(wèn)題：
當(dāng)中國(guó)經(jīng)濟(jì)遇到高杠桿、大泡沫。
恒大遇到的問(wèn)題，房地產(chǎn)遇到的問(wèn)題，以及整個(gè)經(jīng)濟(jì)遇到的問(wèn)題，必須去杠桿，去負(fù)債。
包括這兩年恒大自己做的糧油、足球、保險(xiǎn)、造車(chē)，以及萬(wàn)達(dá)、海航、阿里等邁出了最夸張的步伐，他們都想用幾十個(gè)億的現(xiàn)金，去撬動(dòng)幾千億甚至上萬(wàn)億的資金體量。一旦這樣，就必須面臨一個(gè)問(wèn)題，如果資金段了，誰(shuí)來(lái)負(fù)責(zé)？
這是一個(gè)最簡(jiǎn)單的問(wèn)題，而且他們都非常清楚：
如果高周轉(zhuǎn)可以一直下去，那么掙錢(qián)永遠(yuǎn)是自己。
如果高周轉(zhuǎn)一旦玩不下去，那么填窟窿的一定是政府，一定是大量的普通人。
好一招移花接木、轉(zhuǎn)移矛盾啊。
這樣的故事，怎么能不找罵呢？
7
恒大?；◢u就如同一朵絢爛的泡沫，如夢(mèng)而起，隨夢(mèng)而滅。
如果許老板有知，他一定會(huì)非常懊悔，當(dāng)時(shí)為什么要說(shuō)?；◢u是夢(mèng)境呢，為什么不說(shuō)是高人指點(diǎn)呢。
畢竟，不管做什么夢(mèng)，這個(gè)夢(mèng)總是要醒的。
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