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很多讀者留言說，央媽放水，房價(jià)又要壓不住了。

這種認(rèn)知是非常膚淺的，是過去式的，是不符合當(dāng)下房地產(chǎn)行業(yè)形勢的。在過去的30余年里，房價(jià)一路高漲，讓許多人對房價(jià)特別敏感，對“放水”特別敏感，以至于達(dá)到了“杯弓蛇影”的地步。

只要一看到“貨幣寬松”，就下意識地認(rèn)為，房價(jià)的美好時(shí)代又要回來了。今天，隊(duì)長就來跟大家說，為什么房價(jià)不會漲？如今，中國房地產(chǎn)行業(yè)的現(xiàn)狀到底是什么樣的？

總的來說就是八個(gè)字：“優(yōu)勝劣汰，平抑風(fēng)險(xiǎn)”。

國資房企作為中國房地產(chǎn)行業(yè)的壓艙石，在經(jīng)營上，要比私營房企穩(wěn)健得多。在三道紅線的監(jiān)管政策下，總體上，國資房企的財(cái)務(wù)承壓能力也要強(qiáng)的多。

但私營房企則大多表現(xiàn)不盡人意。某些私營房企大規(guī)模舉債，大規(guī)模擴(kuò)張，財(cái)務(wù)成本高企，杠桿率居高不下，其中的代表性房企就有恒大集團(tuán)、華夏幸福、新力控股、陽光城以及融創(chuàng)集團(tuán)等。

在高負(fù)債、高杠桿模式下，恒大集團(tuán)擴(kuò)張得最快，也發(fā)展得最猛，債務(wù)爆雷亦是頗為慘烈。私營房企過于追求短期擴(kuò)張，成了本輪房地產(chǎn)調(diào)控中爆雷最大的導(dǎo)火線。相反，國資房企在中國房地產(chǎn)行業(yè)中，起著壓艙石的作用，對自身風(fēng)險(xiǎn)控制，要嚴(yán)格得多。

同時(shí)，在政策風(fēng)向方面，國資房企也更早地嗅到了信號。最顯著的例子就是，在2018年的秋季例會上，萬科就喊出了“活下去”的口號。可彼時(shí)的恒大、融創(chuàng)等地產(chǎn)集團(tuán)都在大舉擴(kuò)張，絲毫沒有感受到凜冬將至的前兆。提前預(yù)警的萬科反而成了那一年，中國房地產(chǎn)行業(yè)中的另類。

事到如今，萬科成了發(fā)展最穩(wěn)健的頭部房企?？珊愦蟆⑷A夏幸福、新力控股、佳兆業(yè)等先后遭遇財(cái)務(wù)爆雷，陷入現(xiàn)金流危機(jī)的泥沼。而在2022年的伊始，又一家頭部房企財(cái)務(wù)爆雷了，它就是中國奧園。

中國奧園的爆雷比恒大更干脆，更不留余地。恒大在爆雷之前，許老板還賣項(xiàng)目、賣股權(quán)、賣飛機(jī)、賣別墅，垂死掙扎了一把。至今，恒大也沒放棄自救。可奧園就不同了，直接宣布：已到期的美元債和未到期的美元債，統(tǒng)統(tǒng)都不還了。

奧園攤牌了，就是耍賴，沒錢了，一毛不還。在美元債爆雷之前，奧園的60億理財(cái)產(chǎn)品也違約了，眾多投資者都損失慘重。

2022年的開年，奧園這一個(gè)雷的出現(xiàn)，足以證明，中國房地產(chǎn)行業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)還沒有完全釋放，房企的債務(wù)仍然承壓。

在眾多私營房企中，融創(chuàng)算是抗壓能力比較強(qiáng)的，在近期還上了42.5億元債務(wù)。這時(shí)候，還能拿得出錢還債的房企，都算是在債務(wù)危機(jī)的邊緣能撐得住的了。這筆資金的來源很可能是融創(chuàng)賣掉了上海和杭州的三個(gè)項(xiàng)目。

在這里，大家就要想了，是誰還有錢來接盤？

據(jù)傳，接盤融創(chuàng)上海項(xiàng)目的是國資遠(yuǎn)洋集團(tuán)旗下的遠(yuǎn)洋資本，而接盤融創(chuàng)杭州項(xiàng)目的則是浙江本地國企濱江集團(tuán)。此外，融創(chuàng)武漢兩個(gè)項(xiàng)目分別賣給了武漢城建和首創(chuàng)集團(tuán)，融創(chuàng)文旅城昆明項(xiàng)目二期40%股權(quán)轉(zhuǎn)讓給了珠海華發(fā)集團(tuán)。

像這樣的例子不止于融創(chuàng)，像恒大足球體育館出售給了廣州城投、恒大香港總部大樓擬出售給越秀集團(tuán)，陽光城轉(zhuǎn)讓紹興光逸51%股權(quán)，由廈門象嶼接盤，陽光城轉(zhuǎn)讓欣宇原100%股權(quán)，由中融信托接盤......

這些項(xiàng)目或者股權(quán)轉(zhuǎn)讓都有一個(gè)共同的特點(diǎn)，即，私營房企賣資產(chǎn)，國資房企接盤。

私營房企現(xiàn)金流承壓，無力繼續(xù)開發(fā)項(xiàng)目，很可能帶來潛在的爛尾風(fēng)險(xiǎn)。而國資房企接盤，則能依靠自身穩(wěn)健的現(xiàn)金流，防止項(xiàng)目爛尾，將風(fēng)險(xiǎn)在內(nèi)部消化和稀釋。

那么，國資房企的錢是哪里來的呢？這就要說回央媽降息了。

從企業(yè)債券市場來看，獲得發(fā)債審批通過的房企已經(jīng)不少了，有私營房企，也有國資房企，但總體以國資房企為主。

為什么是國資房企為主？原因很簡單，國資房企的現(xiàn)金流更多，財(cái)務(wù)更穩(wěn)健，有國家背書，信譽(yù)更高。試想，像恒大這種債務(wù)爆雷的房企，能讓它繼續(xù)大規(guī)模發(fā)債嗎？那豈不是擴(kuò)大它的債務(wù)規(guī)模？

這跟降負(fù)債、降杠桿的方針不符。

因此，誰的財(cái)務(wù)更穩(wěn)健，誰的信譽(yù)更好，誰才能更容易通過發(fā)債審批。在私營房企中，成功發(fā)債的房企有碧桂園、龍湖地產(chǎn)、星河集團(tuán)、榮盛控股等，這些房企賬上現(xiàn)金流都更為充裕。

國資房企發(fā)債成功的則有廈門象嶼、華僑城、深業(yè)集團(tuán)、保利置業(yè)以及廣州、天津、福州等地方城投集團(tuán)。

地方城投集團(tuán)發(fā)債是有巨大需求的。因?yàn)楦鞯匾獙⒎科蟮膫鶆?wù)風(fēng)險(xiǎn)化解在轄區(qū)以內(nèi)，比如，恒大廣州項(xiàng)目則主要由廣州本地化解，融創(chuàng)杭州項(xiàng)目則由杭州本地化解，上海項(xiàng)目由上海化解。這樣做，可以最大限度地降低風(fēng)險(xiǎn)擴(kuò)大化。

這種把風(fēng)險(xiǎn)分解，再消化的方式，只最符合當(dāng)下中國房地產(chǎn)現(xiàn)狀的。因?yàn)椴还苁呛愦?，還是華夏幸福，中國奧園等房企，他們的資金缺口都太大了。任何一家房企若是整體并購，一旦財(cái)務(wù)并表，兩家都完蛋。

比如，恒大2萬億債務(wù)，誰能擔(dān)得起？唯有分解，再消化，才能最大限度地稀釋風(fēng)險(xiǎn)。

同時(shí)，對于現(xiàn)金流承壓的私營房企，各大銀行也都為他們的債務(wù)進(jìn)行了展期，也就是延遲還錢。在這個(gè)期限內(nèi)，發(fā)債成功的房企手握現(xiàn)金流，缺錢的房企得抓緊時(shí)間把能賣的項(xiàng)目都賣了。等下一次債務(wù)到期時(shí)，至少資金還能填上債務(wù)的坑。

因此，我們可以看到，財(cái)務(wù)較良好的碧桂園拿出100億并購了富力物業(yè)，合生創(chuàng)展拿200億擬并購恒大物業(yè)部分股權(quán)，龍湖物業(yè)并購九龍倉旗下股權(quán)物業(yè)資產(chǎn)等。

在而今的房地產(chǎn)市場，簡單地說就是：“誰有錢，誰就是爸爸?！?/span>

如此，銀行信貸不會出現(xiàn)塌方的風(fēng)險(xiǎn)，交了錢買樓的業(yè)主也至于收不到樓。那些在盲目擴(kuò)張中，賺得盤滿缽滿的私營老板們，該吐出來的還是得吐出來。這錢不是他們賺來的，都是抵押借出來的。

為什么我們總說，國資要占據(jù)國民經(jīng)濟(jì)的主體地位？在這時(shí)，我們就能知道，真正能夠?yàn)槔习傩斩档椎模挥袊Y才靠譜。

許老板不是不想跑路，是有一只無形的手，不讓他跑。

寫到這里，大家就應(yīng)該要明白，央媽降息，房價(jià)上漲的預(yù)期是不會出現(xiàn)的。貨幣寬松，不是救死扶傷，更不是讓地產(chǎn)老板們重新奏響高歌猛進(jìn)的號角，而是平抑風(fēng)險(xiǎn)，防止信貸塌方。

房企仍需勒緊褲腰帶過日子，黎明來了，可黑暗仍未驅(qū)散。

事實(shí)上，制造業(yè)正在進(jìn)行一場暗流激用的資本并購浪潮。資金大規(guī)模涌入制造業(yè)，正在真正地吹響中國制造業(yè)產(chǎn)業(yè)升級的號角。