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站在2022年初的關(guān)口，有必要對(duì)這一年的中國(guó)樓市，來(lái)一個(gè)前瞻預(yù)判，以米宅的名義。

2022年，中國(guó)樓市將會(huì)發(fā)生哪些變化？

1.活下去

對(duì)于所有的開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，能活到2022年6月份，才算真的活下來(lái)了，在這之前，都難言活著。

2021年以前，干倒了富力、華夏幸福、泰禾、綠地。

2021年，干倒了恒大、佳兆業(yè)、新力、協(xié)信、藍(lán)光、寶能、福晟、陽(yáng)光城、中南、世茂、奧園、鑫苑等。

名單遠(yuǎn)未停止。

還有房企在排隊(duì)。

2021年4季度，房企一共有1900億元債券要還，就干翻了這么多企業(yè)。

2022年第一二季度，房企共有4200億債券要還，焉能度過(guò)？

站在2022年的開(kāi)年，政策底已見(jiàn)，市場(chǎng)底在一二季度。

2022年的一二季度，才是市場(chǎng)底，也是房企繼續(xù)出清的時(shí)候。

所以，先記住這個(gè)時(shí)間點(diǎn)，2022年6月份。

能活過(guò)來(lái)的房企，才算真的活下來(lái)了。

2.國(guó)進(jìn)民退

2021年10月份，房企新發(fā)行了31支債券，幾乎全是國(guó)央企。

到了11月情況有所好轉(zhuǎn)，部分房企流動(dòng)性得到緩解，但國(guó)企民企融資冰火兩重天。

11月境內(nèi)債券共發(fā)行46筆，其中44筆發(fā)債主體為國(guó)央企，占比約96%。

SO，你體會(huì)一下。

武漢、無(wú)錫、廣州、鄭州等地第三次集中土拍，要不流拍，要不就是清一色的國(guó)央企或地方城投頂上拿地。

SO，你體會(huì)一下。

綠地，在2020年就已經(jīng)出現(xiàn)資金問(wèn)題，但因?yàn)槭菄?guó)企，所以，結(jié)局比恒大好1萬(wàn)倍。

華發(fā)，頂著三道紅線好久好久，但因?yàn)槭菄?guó)企，所以，沒(méi)關(guān)系，地照拿債照發(fā)。

房企三道紅線，本質(zhì)上是對(duì)民企的三道紅線。

銀行兩道紅線，本質(zhì)上是對(duì)民企的兩道紅線。

今年倒下的房企，清一色，全是民企。

所謂信用收縮，所謂房企供給側(cè)改革，所謂房企金融去杠桿。

本質(zhì)是，就是一邊倒的擠兌民企。

2022年，房企端，你會(huì)看到更快更多的國(guó)進(jìn)民退。

民企的聲音越來(lái)越少，國(guó)央企成為市場(chǎng)的主角。

3.兼并購(gòu)潮

最新報(bào)道，銀行已告知一些大型優(yōu)質(zhì)房企，針對(duì)風(fēng)險(xiǎn)房企項(xiàng)目的收并購(gòu)，相關(guān)并購(gòu)貸款不再計(jì)入“三條紅線”相關(guān)指標(biāo)。

松綁了！

意思是，兼并購(gòu)房企的錢(qián)，不計(jì)入三道紅線考核。

這個(gè)政策，也是為2022這特有的房企供給側(cè)改革而來(lái)。

絕大多數(shù)是國(guó)央企，可以拿到專門(mén)用于收購(gòu)的貸款和資金。

一少部分優(yōu)質(zhì)民企，也可以拿到專門(mén)用于收購(gòu)的貸款和資金。

國(guó)家要穩(wěn)定。

地方政府要保交樓保交付。

出問(wèn)題的房企只有一個(gè)問(wèn)題就是錢(qián)。

所以，這項(xiàng)政策，為此而來(lái)。

1月10日消息，和世茂集團(tuán)等房企被列入11家中國(guó)央行制定的需要流動(dòng)性支持的房企名單。其他八家企業(yè)分別是中梁控股、榮盛發(fā)展、奧園、陽(yáng)光城、融信中國(guó)、佳兆業(yè)、廣州富力、江蘇中南建設(shè)。值得注意的是，恒大并不在此名單上。

央行還制定了針對(duì)這11家房企美元債敞口風(fēng)險(xiǎn)的應(yīng)對(duì)方案。其中一位消息人士稱，央行要求九家企業(yè)通過(guò)收并購(gòu)項(xiàng)目資產(chǎn)的方式為這些有中高風(fēng)險(xiǎn)的企業(yè)提供流動(dòng)性支持。九家企業(yè)分別是保利、華僑城、招商蛇口、華潤(rùn)、中糧、五礦地產(chǎn)、中建、金茂和綠發(fā)。

為鼓勵(lì)行業(yè)收并購(gòu)，此前央行和銀保監(jiān)會(huì)12月中旬發(fā)文，將收并購(gòu)產(chǎn)生的債務(wù)不計(jì)入地產(chǎn)“三條紅線"計(jì)算范疇。房地產(chǎn)“三條紅線"政策于2020年8月發(fā)布，旨在控制房企杠桿。

這一切，為2022年的大型重組、兼并購(gòu)而來(lái)。

2022，必然是房企端大型兼并購(gòu)的元年，而且動(dòng)作不斷，消息不斷，大事件不斷，不妨拭目以待。

除了華潤(rùn)、招商、保利、中建，還有中海、中交等等，摩拳擦掌。

萬(wàn)科、碧桂園、龍湖，等等，也在摩拳擦掌想喝口熱湯。

4.全面轉(zhuǎn)負(fù)

房企高杠桿、高周轉(zhuǎn)、高負(fù)債的日子在2021年戛然而止，劃上了時(shí)代的句號(hào)。

時(shí)代真的變了。

2020-2021上半年這波地產(chǎn)行情，是中國(guó)樓市輝煌時(shí)代最后的倔強(qiáng)。

2000-2008年，中國(guó)樓市的紅利是土地價(jià)值被低估的紅利。

2009-2016年，中國(guó)樓市的紅利是加杠桿、金融擴(kuò)張的紅利。

2017至今，中國(guó)樓市的紅利是管理的紅利，金融去杠桿周期。

高杠桿、高周轉(zhuǎn)、高負(fù)債的房企，要不倒下了，要不奄奄一息，屬于它們的紅利時(shí)代，徹底過(guò)去了。

2022年的中國(guó)樓市，銷售面積、銷售金額、新開(kāi)工面積數(shù)據(jù)，同比2021年，全部轉(zhuǎn)負(fù)。

2021年，全國(guó)商品住宅銷售面積約15.7億平米。

2021年，全國(guó)商品住宅銷售金額約16.4萬(wàn)億元。

銷售面積和銷售金額的同比增速均為2015年以來(lái)最低增速。

2021年，全年住宅用地成交8.8億平米，同比增長(zhǎng)為-25.2%，大幅減少。

時(shí)代在2021年來(lái)到一個(gè)轉(zhuǎn)折點(diǎn)，這一年，土地流拍一共1298宗。

2021年的數(shù)據(jù)，其實(shí)還不算啥。

2022年，關(guān)于樓市的一切，全面轉(zhuǎn)負(fù)。

預(yù)計(jì)2022年房地產(chǎn)新開(kāi)工面積增速下降超10%。

預(yù)計(jì)2022年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速至少下降3%。

預(yù)計(jì)2022新房銷售額同比下降7%。

預(yù)計(jì)2022年二手房銷售額同比下降10%。

預(yù)計(jì)2022年銷售面積同比下降約5%。

5.分化加劇

2022，也將是全面分化的一年。

房企的分化，自不必說(shuō)，國(guó)進(jìn)民退，小的消滅，大的兼并購(gòu)。

更重要的是，市場(chǎng)的分化，越是在市場(chǎng)不好的時(shí)候，越是在情緒不好的時(shí)候，所有的購(gòu)買行為都是以防守為主的，風(fēng)險(xiǎn)性區(qū)域、風(fēng)險(xiǎn)性城市、風(fēng)險(xiǎn)性資產(chǎn)，一定是全面被拋棄的。

2021年不行的，2022年將是加速的更加不行。

2022年，也將是城市明顯、加速分化的元年。

城市，真的是越來(lái)越陡峭了。

用這張圖，體會(huì)一下，什么叫撤退聲未落，東北就先淪陷了。

回想2018年，還有人帶隊(duì)去炒沈陽(yáng)，如今，東北全面淪陷，房地產(chǎn)市場(chǎng)極速冷卻。

急的哈爾濱都不顧一切的發(fā)文來(lái)救市了。

市場(chǎng)好的時(shí)候，差的地方還能喝點(diǎn)湯，市場(chǎng)不好的時(shí)候啊，湯都沒(méi)有。

再看這張圖，一線城市的地好歹還能賣出去，三四線的地，地都沒(méi)有人要。

所以，敲黑板。

全力關(guān)注長(zhǎng)三角核心、珠三角核心、北京，這是第一梯隊(duì)。

再來(lái)關(guān)注長(zhǎng)江、黃河、關(guān)中、成渝等10個(gè)重點(diǎn)單核大城市，這是第二梯隊(duì)。

我毫不掩飾我的觀點(diǎn)。

城市群核心>單一大城市。

舉例子，長(zhǎng)三角核心、珠三角核心>武漢、成都、重慶、鄭州、西安等單一大城市。

是的，我再一次的敲了黑板，信不信由你。

以后打架，打的是群架，孤狼會(huì)吃虧的。

6.保障性住房

2022年的大勢(shì)：商品房下，保障房上。

不管是十四五規(guī)劃，還是中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議，還是住建部工作會(huì)議。

還是財(cái)政發(fā)力專項(xiàng)債券的投向。

殊途同歸，保障性住房，大干快上。

比如，上?！笆奈濉庇?jì)劃新建籌措保障性租賃住房47萬(wàn)套以上，要求租金年漲幅不超過(guò)5%。

比如，深圳完成“十三五”期間新增40萬(wàn)套公共住房的目標(biāo)。并規(guī)劃在2035年計(jì)劃建設(shè)籌集公共住房不少于100萬(wàn)套。

這里面，大有可為，當(dāng)然，我說(shuō)的是工程，或相關(guān)產(chǎn)業(yè)鏈。

如果你是投資，就要避開(kāi)這類房產(chǎn)，比如小面積，比如太剛需，因?yàn)?，你的?duì)手盤(pán)是這個(gè)保障性住房。

7.沒(méi)有大行情

中國(guó)樓市自2021年6月急轉(zhuǎn)直下。

央行在9月底召開(kāi)的三季度例會(huì)上提出“維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展，維護(hù)住房消費(fèi)者的合法權(quán)益”。

之后，才是慢慢的房地產(chǎn)政策筑底、企穩(wěn)、回升的時(shí)間。

先是按揭貸款的寬松，然后是優(yōu)質(zhì)房企的融資正?；缓笫亲罱难胄谐鲴R號(hào)令9家央行施援11家風(fēng)險(xiǎn)房企。

2021年底，樓市的政策底到底了。

但市場(chǎng)有慣性，信心恢復(fù)需要時(shí)間。

這次的傷，太大了。

對(duì)資本市場(chǎng)的沖擊，需要很長(zhǎng)的時(shí)間來(lái)恢復(fù)。

2021年的這場(chǎng)前高后低，其實(shí)是一個(gè)縮小版的日本1991年地產(chǎn)大衰退。

這次劇烈波動(dòng)。

倒下了一批房企。

倒下了一批建商。

倒下了一批中介。

倒下了很多房奴。

打掉了太多房地產(chǎn)的信仰。

所以，2022年上半年，市場(chǎng)筑底。

所以，2022年下半年，市場(chǎng)盤(pán)整。

2022，沒(méi)有大行情，這最明確的答案。

沒(méi)有大行情，不代表不能買，因?yàn)?，樓市本?lái)就是中長(zhǎng)周期。

8.政策松動(dòng)、友好

中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議上，明確提出了“供給沖擊、需求收縮、預(yù)期轉(zhuǎn)弱”的三重壓力。

很真實(shí)，很現(xiàn)實(shí)。

2021年上半年，支撐中國(guó)GDP的是地產(chǎn)和出口。

2021年下半年，支撐中國(guó)GDP的就只有出口了。

9月份，出口在GDP中的權(quán)重占到了40%。

10月份，出口在GDP中的權(quán)重占到了50%。

而2022年，國(guó)外貨幣收緊，需求肯定轉(zhuǎn)弱，歐美消費(fèi)肯定見(jiàn)頂，世界基本上全面要與病毒共存，國(guó)外工廠陸續(xù)恢復(fù)。

中國(guó)出口先發(fā)優(yōu)勢(shì)還在，但肯定是不如2021這么亮眼了。

2021年，中國(guó)GDP大約增速8.1%，出口增速28%，你感受一下NB這兩字母的含義。

而2022年，出口增速大約只有5%了。

所以，在“經(jīng)濟(jì)GDP=消費(fèi)+出口+投資”的等式中。

消費(fèi)的敵人是疫情還在強(qiáng)制清零。

投資的敵人是房地產(chǎn)投資轉(zhuǎn)負(fù)了。

出口的敵人是2022就只有5%了。

為了保經(jīng)濟(jì)，保增長(zhǎng)，保穩(wěn)定，刺激就是肯定的。

如何刺激？

央行的貨幣政策+財(cái)政部的財(cái)政政策。

貨幣寬松+財(cái)政刺激。

2022年，政策整體上比2021更加友好。

2022年，有降準(zhǔn)，有定向的降息。

2022年，財(cái)政刺激遠(yuǎn)超2021年，而且會(huì)提前，而且是在前半年大干快上。

這一切，都是穩(wěn)穩(wěn)的趨勢(shì)。

9.錯(cuò)殺的估值修復(fù)

錯(cuò)殺了什么？

1、被整體按在地板下的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商。

2、被連帶的物業(yè)板塊。

當(dāng)然，這波超低估值已經(jīng)在1月10號(hào)的央行支持9家國(guó)央企施援11家風(fēng)險(xiǎn)房企的消息之后開(kāi)始修復(fù)了。

但整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)，特別是優(yōu)質(zhì)房企，被錯(cuò)殺估值，是一定的。

隨著政策底反彈，市場(chǎng)底反彈，龍頭效應(yīng)顯現(xiàn)，剩者為王的結(jié)果呈現(xiàn)。

被錯(cuò)殺的估值，一定會(huì)回來(lái)，只是，你別期待太多而已，畢竟，大時(shí)代過(guò)去了。

2022年，房地產(chǎn)行業(yè)的預(yù)期差轉(zhuǎn)化，是最明顯，也最直接的，因?yàn)?，最差的時(shí)間，已經(jīng)過(guò)去了。

這一章節(jié)，是給資本市場(chǎng)的人看的，你懂。

數(shù)據(jù)不是最新的，供參考而已。

10.房企江湖大洗牌

未來(lái)的趨勢(shì)很明確。

1、國(guó)進(jìn)民退，拼爹。

2、民企憑本事活下來(lái)。

2017年開(kāi)始至今，是中國(guó)金融去杠桿的大周期。

所有逆勢(shì)而行的房企，如今都趴地上起不來(lái)。

泰禾，華夏幸福，恒大，融創(chuàng)，都是如此。

還有，國(guó)家一直在提的反對(duì)資本無(wú)序擴(kuò)張，說(shuō)給誰(shuí)聽(tīng)的？

恒大、寶能之類。

不好好蓋房。

拿保險(xiǎn)圈錢(qián)，拿汽車圈地，拿地產(chǎn)倒手。

這類不務(wù)正業(yè)、騷操作不斷的房企，都得趴下。

回到文章最初說(shuō)的，能活到2022年6月，才算活出半條命。

目前央行出手來(lái)救的只有11家房企，里面沒(méi)有恒大，也沒(méi)有寶能。

其實(shí)，全國(guó)至少還有100家房企在死亡的邊緣，當(dāng)然，這里面有很多地方中小房企。

大而不能倒還是有道理的，這11家被救的房企，都是上市房企，因?yàn)?，都有美元債要還，這是牽涉國(guó)際形象的，這是涉及大國(guó)責(zé)任的。

得給面子，得救。

而眾多中小房企，對(duì)不起，你們的時(shí)代真的過(guò)去了。

11.最后

悲觀者正確，樂(lè)觀者成功。

中國(guó)改革開(kāi)放40多年以來(lái)，共和國(guó)歷經(jīng)了太多坎坷。

但，沒(méi)有哪個(gè)事情可以阻礙我們奔向星辰大海。

1991年的海南泡沫。

1998年的工人下崗。

2008年的金融危機(jī)。

2014年的樓市危機(jī)。

2018年的中美交惡。

2020年的新冠疫情。

2021年的樓市跌宕。

我們依然堅(jiān)定的邁向了GDP總量超過(guò)了100萬(wàn)億元。

我們依然邁進(jìn)入人均GDP過(guò)萬(wàn)美元。

我們依然成為了全球第二大經(jīng)濟(jì)體。

2020年，中國(guó)FDI外資涌入是1630億美元，全球第一。

2021年，中國(guó)FDI外資涌入超過(guò)了2020年，依然全球第一。

偉大的祖國(guó)已經(jīng)明確的為我們指引了未來(lái)的方向。

1、房住不炒。

2、共同富裕。

3、雙碳戰(zhàn)略。

4、科技興國(guó)。

5、國(guó)貨崛起。

2021年的陣痛，只是為了在排除中國(guó)發(fā)展史上的8座大山而已。

教育，住房，醫(yī)療。

資本無(wú)序擴(kuò)張，非正常競(jìng)爭(zhēng)和壟斷。

環(huán)境污染，風(fēng)氣不正，階層固化。

所以，團(tuán)滅教培，房住不炒，醫(yī)療集采。

所以，阿里禁聲，滴滴下架，巨頭罰款。

所以，環(huán)保督查嚴(yán)查，打擊明星飯圈，三次分配共同富裕。

每件事，都是高層的高瞻遠(yuǎn)矚，都是為了不破不立。

朋友們，打起精神，迎接這不凡的2022年吧！

和我一起，做一個(gè)樂(lè)觀主義者。

和我一起，做一個(gè)持續(xù)學(xué)習(xí)主義者。

和我一起，做一個(gè)絕不躺平的奮斗者。

加油，2022！