最近，房地產(chǎn)市場(chǎng)上終于明顯地，出現(xiàn)了久違的暖意。
各個(gè)層面的回血渠道，正在逐一打開。
先是房企端的。
我們?cè)凇栋遄拥降状蛟谡l身上？》里提到過的，那次中國銀行間市場(chǎng)交易商協(xié)會(huì)召開的座談會(huì)，幾乎是轉(zhuǎn)眼之間就開花結(jié)果了——
“雙十一”當(dāng)日，保利發(fā)展宣布要在銀行間市場(chǎng)發(fā)行20億元中期票據(jù)，金地集團(tuán)宣布發(fā)行15億元中票，息率4.17%，期限3年。
第二天，又有5家大型房企擬在銀行間市場(chǎng)發(fā)債融資，他們是北京城建、招商蛇口、棲霞建設(shè)、光明地產(chǎn)與平安不動(dòng)產(chǎn)，總募資超過92億元。
而境外融資也有松動(dòng)。
這兩天，越秀地產(chǎn)、金科地產(chǎn)先后公告，越秀先后獲最多達(dá)53億港元的定期貸款融資，而金科擬發(fā)行不超過8億美元的境外美元債。
這種融資放開實(shí)錘，房企們?cè)鸦匮膱?chǎng)景，真的，很久沒有過了。
這幾天的地產(chǎn)股走勢(shì)，很直觀地體現(xiàn)了這種歡欣雀躍的氣氛。
別的不說，連跌到媽都不認(rèn)的中國恒大，都已經(jīng)連漲四天了。
而讓普通人感受更深的，是來源于市場(chǎng)端的變化。
11月10日，央行發(fā)布10月金融數(shù)據(jù)。居民中長(zhǎng)期貸款新增4221億元，同比多增162億元，為5月份以來首次正增長(zhǎng)。
這還不算，央媽還罕見地針對(duì)個(gè)人住房貸款單獨(dú)發(fā)了個(gè)文，宣布10月末，個(gè)人住房貸款較9月多增1013億元。
這至少可以說明兩點(diǎn)：
1、風(fēng)向確實(shí)變了。
之前很長(zhǎng)一段時(shí)間里，央媽宣傳的重點(diǎn)可是房地產(chǎn)貸款增速和占比下降啊！
2、住房抵押貸款市場(chǎng)上的“定向糾偏”，早在一個(gè)月前，就已經(jīng)開始了。
按揭公司的朋友證實(shí)，積壓了快半年的房貸確實(shí)有在逐漸放款，而前段時(shí)間已經(jīng)停止接單的銀行，也開始恢復(fù)接單了。
利率也在降。
時(shí)至今日，廣州四大行的首套利率比起9月中旬以來，已經(jīng)普遍下浮了10個(gè)BP上下。銀行承諾的放款時(shí)間，也從半年左右縮短到了3個(gè)月。
這不是個(gè)例。
貝殼研究院的數(shù)據(jù)顯示，10月，在其監(jiān)測(cè)的90個(gè)城市里，首套房貸利率為5.73%，二套房貸利率為5.99%，均環(huán)比下調(diào)1個(gè)基點(diǎn)。
這是房貸利率年內(nèi)首次出現(xiàn)環(huán)比下降。
講真，目前這種力度遠(yuǎn)遠(yuǎn)算不上“放水”，甚至連回歸常態(tài)都算不上，但對(duì)于當(dāng)下嗷嗷待哺的市場(chǎng)，已經(jīng)算是信貸環(huán)境筑底改善，久旱逢甘霖了。
如今回頭看看，距離中房協(xié)第一次偷偷召集“叫苦會(huì)”，正好過去了一個(gè)月時(shí)間。
當(dāng)時(shí)，雖然央媽已經(jīng)罕見地提出了“兩維護(hù)”（維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展，維護(hù)住房消費(fèi)者合法權(quán)益），但地產(chǎn)市場(chǎng)和房企依然陷在一個(gè)絕望的死結(jié)里——
從供給端來看，房企一方面沒錢買地，另一方面，買地開發(fā)也不賺錢了，根本沒必要冒險(xiǎn)。
于是，不但全國土地市場(chǎng)轉(zhuǎn)冷，房企的開工意愿也在下滑；
在需求端，房住不炒深入人心，購房者的信心在房企挨個(gè)“躺平”的過程中被逐步消磨，等待成了樓市的主旋律；
而從房企層面來看，一面是“三道紅線”壓頂，預(yù)售資金監(jiān)管等各項(xiàng)“緊箍咒”陸續(xù)有來；一面是銀行“兩道紅線”后按揭放款遲緩，賣房回款困難……
債務(wù)兌付鴨梨高企，“借新還舊”遙遙無期，疊加“豬隊(duì)友”陸續(xù)躺平出局的消息，金融系統(tǒng)和購房者更加緊張，還在死撐的房企們，生存難度再加一等。
那場(chǎng)叫苦會(huì)即將召開的消息曾經(jīng)引起輿論的軒然大波，中房協(xié)甚至不得不支吾其詞，吞吞吐吐地對(duì)外放煙霧彈——
“此前確實(shí)討論過，但會(huì)議可能不開了”。
但終究還是開了的。
緊隨而來的，是央媽首次針對(duì)以恒大為首的債務(wù)危機(jī)公開發(fā)聲，并對(duì)個(gè)人住房貸款、房企“三道紅線”再次表態(tài)，言語間多有“回歸正?！?、“平穩(wěn)健康發(fā)展”和“風(fēng)險(xiǎn)可控”的表述。
進(jìn)入11月之后，央媽開始用行政指令干預(yù)水的流向——
央行主管的《金融時(shí)報(bào)》發(fā)表文章披露：部分地區(qū)人民銀行分支行開始對(duì)房地產(chǎn)信貸進(jìn)行窗口指導(dǎo)。
從文章里多家銀行的口中，我們可以窺探到，人口凈流入，產(chǎn)業(yè)支撐力比較強(qiáng)的城市，以及一二線城市的剛需和改善型住宅，比較容易得到金融的扶持。
如今，金融扶持的實(shí)錘，我們已經(jīng)看到了：
從整個(gè)行業(yè)來看，房地產(chǎn)行業(yè)資金鏈最緊的時(shí)間已經(jīng)過去，這一場(chǎng)房企玩家們押上性命的“魷魚游戲”，終場(chǎng)哨聲已經(jīng)吹響。
周五晚上，在學(xué)習(xí)重要會(huì)議精神時(shí)，監(jiān)管部門的表態(tài)再一次出現(xiàn)了——
央媽說：要維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展；
而銀保監(jiān)會(huì)表示：要穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期，遏制房地產(chǎn)金融化泡沫化傾向，健全房地產(chǎn)調(diào)控長(zhǎng)效機(jī)制，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)穩(wěn)定健康發(fā)展。
不但再次重申“平穩(wěn)健康發(fā)展”，還把“三穩(wěn)”的位置，放在了“遏制房地產(chǎn)金融化泡沫化傾向”的前面。
個(gè)人覺得，在“三穩(wěn)”里面，最基礎(chǔ)的那個(gè)變數(shù)，是穩(wěn)預(yù)期。
對(duì)于地產(chǎn)行業(yè)的悲觀情緒已經(jīng)蔓延，當(dāng)前的新盤已經(jīng)出現(xiàn)明顯的降價(jià)踩踏，但購房者最擔(dān)心的根本不是價(jià)格，而是未來的樓盤質(zhì)量，甚至，是否會(huì)爛尾。
房?jī)r(jià)越降，越?jīng)]人敢買。
而當(dāng)下的金融扶持，可以解決購房者的痛點(diǎn)嗎？
我覺得，能解決……一部分吧。
從市場(chǎng)端來看，“加快按揭貸款發(fā)放”和預(yù)售監(jiān)管制度放在一起，是可以在一定程度上保住交樓的。
但是，無法反哺房企的流動(dòng)性。也就是說，其實(shí)無法阻止資金鏈緊張的房企爆雷。
這幾天，傳出融資消息的房企里，絕大部分還是國資當(dāng)?shù)馈?
北京城建、光明地產(chǎn)、越秀地產(chǎn)分別是京、滬、穗三地的國企；棲霞建設(shè)是南京國資房企；招商蛇口、保利發(fā)展都是典型的地產(chǎn)央企；而金地集團(tuán)說到底，也是國企改制而來。
這些房企本來也都問題不大。
而那些真正站在懸崖邊的民企們，似乎還沒等來靠譜的救命稻草。
對(duì)于他們來說，最關(guān)心的是存量的債務(wù)可不可以展期？能不能借新還舊？手頭的項(xiàng)目能不能順利變現(xiàn)？
以及，年底了，施工方結(jié)賬高峰期也來了，房子賣不出去，怎么辦？
在之前的傳聞里，其實(shí)是有過一些解決方案的。
比如說，傳聞部分央企國企向監(jiān)管部門反映，如果要做一些承債式收購，“三道紅線”就會(huì)被突破，建議監(jiān)管部門對(duì)“三道紅線”相關(guān)指標(biāo)予以調(diào)整。
但是很遺憾，這個(gè)沒有被官方實(shí)錘。
當(dāng)然了，我們能看到的是，新一波“訴苦會(huì)”又在如火如荼地展開了。
廣納民意之后，我相信，金融方面的扶持還會(huì)有變局。
而對(duì)于購房者來說，重申一下我們?cè)凇端械恼{(diào)控和糾偏，背后都有一條主線》里的判斷——
當(dāng)時(shí)，我們說：
果然，就是放大得很明顯。
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