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又有一個城市出新政了，這一次輪到了海南。

海南省三部門聯(lián)合發(fā)布了一則紅頭文件——《關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)、辦公類建設(shè)項目全過程管理意見》，對商住房開出嚴(yán)格限制要求。

海南這招，堪稱史上最強(qiáng)的“禁公寓令”。

其核心內(nèi)容，有以下幾點(diǎn)：

1、商辦類項目，不得出現(xiàn)“公寓”“臥室”“客廳”等住宅類功能描述；

2、應(yīng)采用公共走廊、公共衛(wèi)生間方式布局，不得采用住宅套型設(shè)計形式；

3、套內(nèi)不得有陽臺、盥洗室、衛(wèi)生間、茶水間或飲水供應(yīng)點(diǎn)、陽臺（含露臺）及各類型管井、煙道、風(fēng)井等；

4、不得預(yù)留、違規(guī)增設(shè)可作為住宅用途的排水、排污、排煙等管位（道）、孔洞；

5、不得設(shè)置燃?xì)庠O(shè)施和廚房；

6、不得違規(guī)增設(shè)結(jié)構(gòu)梁、結(jié)構(gòu)樓板、插層；

7、商辦類項目可產(chǎn)權(quán)分割銷售最小單元建筑面積不得小于300平方米；

簡單用一句話總結(jié)就是——

今后，海南所有商辦類公寓的居住功能和居住屬性，統(tǒng)統(tǒng)被否決、被強(qiáng)制鏟除！

這意味著，今后海南全島，商辦類公寓的生存空間將被徹底碾壓，尤其是小面積loft產(chǎn)品。

所有的度假型公寓、養(yǎng)老型公寓都行不通了，賣不掉了！

連日常生活必需的排煙排水都沒有，租都租不出去！

2

曾經(jīng)，商辦類公寓高光時刻，賣得如火如荼，千人搶房、開盤日光屢見不鮮；當(dāng)然，也幫開發(fā)商們賺了不少錢。

但不得不承認(rèn)，商住房、商辦類公寓的價值，一去再難復(fù)返。

但其實，這已經(jīng)不是海南第一次發(fā)布“禁公寓令”。

而海南，也不是全國第一個發(fā)布“禁公寓令”的城市。

其實早在2個月前，海南就發(fā)過一次類似政策限制商住房，對比兩次政策。

8月份的政策，僅僅提到了嚴(yán)禁商辦公寓采用住宅套型設(shè)計、嚴(yán)禁套內(nèi)設(shè)獨(dú)立衛(wèi)生間、廚房、排水排煙等。

但這則新政，對商住房的限制更嚴(yán)，四面八方全都已被堵死。

如果追溯到全國層面，率先啟動整治“商改住”的還是北京和上海。

2017年，北京率先打了個樣，困住了數(shù)十萬購買商住的北京人：

新房項目不得出讓給個人；

二手房項目出售給個人時需滿足名下無房且連續(xù)繳納五年社保；

商業(yè)銀行暫停對個人購買商辦類項目的貸款；

中介可代理商辦房屋的出租出售，但不得宣傳居住功能……

2018年，杭州和南京跟進(jìn)：

明確不得建設(shè)酒店式公寓。

2019年，佛山出臺公寓禁令，學(xué)位被砍：

不配置住宅類設(shè)施、教育學(xué)位等

不得預(yù)留排水、排污、排煙及燃?xì)夤艿溃?

套內(nèi)建筑面積不得小于200平；

同年，廈門出臺嚴(yán)控公寓新政：

不得預(yù)留住宅功能的排水、排污、排煙和燃?xì)夤艿?，還嚴(yán)格限高；

辦公用途，最小分割單元不得低于300㎡，層高不得超過4.2米；

商業(yè)用途，單套套內(nèi)面積低于300㎡，層高不超4.5m，大于300㎡的，層高不超6m；

兩年空窗期后，這次海南帶頭，再次掀起了新一輪商改住禁令。

3

很快，海南全島的公寓價格，會直接腰斬。

不管跌到多便宜，千萬別想著去抄底，太多的先例告訴你，公寓的價格從來沒有最低，只有更低。

隨便扒幾個城市出來，公寓身價都在慘跌。

鄭州公寓價格跌得最狠，幾乎全面腰斬：

二環(huán)主城地鐵口，某公寓賣到了現(xiàn)房還沒賣完，價格跌到6500；

南三環(huán)地鐵口某公寓，之前首開10500，最低跌到5800；

寶能鄭州中心公寓，2019年18000，現(xiàn)在12000；

長沙公寓，最高降幅50%。

濱江新城北辰時光里，年初均價還在一萬以上，現(xiàn)在特價降到5888，跌了近40%；

綠地V島，均價降到8500，降幅超過20%；

金地鉑悅,從去年的萬字頭，下調(diào)到5888起；

有城市公寓項目，直接跌到建安成本價！

昆明有公寓居然跌到2888；

沈陽蘇家屯，也有一公寓項目，跌到了2800；

按照中建系，建安成本最低標(biāo)準(zhǔn)2300元/平左右。

建安成本2300，另外還要加上土地成本、營銷成本等等，售價才賣兩千多。

這什么概念？

開發(fā)商是含著淚，賣一套賠一套。

先上車的公寓業(yè)主，房子還沒交，價格先腰斬，房價蒸發(fā)一大半。

馬上，這些先例都會在海南逐一上演。

在公寓的世界，分分鐘讓你體驗一把，搏一搏，寶馬變單車。

4

馬上，新一輪的“公寓”禁令，會在更多城市掀起一輪血雨腥風(fēng)！

三點(diǎn)原因：價格跌的慘、庫存量逆天、實用價值太小。

很多城市的商改住，仍在發(fā)瘋似的擴(kuò)建。原本規(guī)劃的城市綜合體，商辦類全改成了公寓。

規(guī)劃中：住宅+商業(yè)+辦公，輕松實現(xiàn)家門口生活、家門口就業(yè)、家門口休閑購物消費(fèi)；

實際上：卻變成了住宅+大量公寓，商場建成了公寓、寫字樓建成了公寓。

沒有了商業(yè)體和寫字樓，大量的公寓能起到什么作用？

除了嚴(yán)重加劇容積率、嚴(yán)重拖垮住宅舒適度之外，幾乎一無是處。

看幾個典型城市的公寓庫存，簡直嚇傻人。

長沙，公寓庫存量持續(xù)突破歷史最高水平，超過432萬方，去化周期35.5月！

昆明，公寓庫存高達(dá)448萬方，去化周期55個月；

沈陽，截至2021年6月底，公寓存量為254萬方，去化周期高達(dá)95個月。

鄭州，截至到2020年底，公寓庫存共計404萬平，去化周期93個月；

什么概念？

假如現(xiàn)在全國所有城市立刻強(qiáng)制撤除商改住、假如這些城市立刻停止新建公寓，現(xiàn)有的公寓庫存量多久能去化完？

長沙公寓庫存，去化需要3年！

昆明公寓庫存，需要去化近5年！

鄭州公寓庫存，需要近8年！

沈陽公寓庫存，需要去化8年！

但事實是，沒有一個城市能立刻停止新建公寓。

加上新建體量，很多城市未來10年，公寓的貨量都是嚴(yán)重過剩的。

5

而沒有最嚴(yán)只有更嚴(yán)的“公寓禁令”，更會一夜嚇哭公寓買房人。

就像2019年7月的佛山萬科，5800套公寓，一夜變成了辦公。

5000多名只想落戶上學(xué)的業(yè)主，一夜間，既落不了戶，也上不了學(xué)，連衛(wèi)生間的馬桶自由，都實現(xiàn)不了……

慘嗎？這還僅僅只是開始。