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時(shí)隔近百年，“倒牛奶”再度出現(xiàn)！

根據(jù)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》前不久發(fā)表的文章《無人運(yùn)奶，倒牛奶事件或再度上演！英國(guó)急缺卡車司機(jī)，年收入48萬超過高管，仍缺10萬人？》報(bào)道，英國(guó)已經(jīng)出現(xiàn)了接近10萬卡車司機(jī)的短少，廠家反映沒有足夠的卡車司機(jī)來運(yùn)輸貨物，供應(yīng)鏈顯得明顯不足。英國(guó)當(dāng)?shù)爻芯S特羅斯（Waitrose）近日說到，他們給卡車司機(jī)的工資已經(jīng)超過了企業(yè)高管水平，即便在這種情況下，卡車司機(jī)還是缺口很大。

貨物運(yùn)輸不出去，在牛奶行業(yè)體現(xiàn)得尤為明顯，由于牛奶庫(kù)存多、運(yùn)輸不出去、運(yùn)輸成本已經(jīng)居高不下，長(zhǎng)期冷藏的費(fèi)用昂貴。所以“教科書上”倒牛奶的現(xiàn)象再度出現(xiàn)了。

為什么啤酒廠、農(nóng)場(chǎng)主、牛奶廠作坊寧愿把牛奶和啤酒倒掉，90年來第一次這樣做，也不愿意低價(jià)賣給消費(fèi)者？

原因很簡(jiǎn)單：需求不足——庫(kù)存積壓——儲(chǔ)存成本高——物流運(yùn)輸成本高——與其送人還不如直接倒掉。

其實(shí)“倒牛奶”這三個(gè)字在教科書的定義，不僅僅是用來形容鮮奶生產(chǎn)行業(yè)，而是泛指“某個(gè)行業(yè)庫(kù)存過高、銷售不足，以至于價(jià)格下滑，為了挽回價(jià)格優(yōu)勢(shì)，廠家把產(chǎn)品摧毀”的一種現(xiàn)象。

2021年的今天，100年前倒牛奶的情況或許開始在房地產(chǎn)出現(xiàn)了：一方面房子庫(kù)存堆高、另一方面新房和二手房銷售價(jià)格有下滑跡象；許多房企和個(gè)體購(gòu)房者寧愿“破產(chǎn)”和“斷供”也不愿意大幅降價(jià)銷售。接下來，咱們一一說起：

1、房市庫(kù)存創(chuàng)新高

根據(jù)房地產(chǎn)機(jī)構(gòu)的研究數(shù)據(jù)，2021年以來樓市庫(kù)存就不斷攀升，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，7月末，商品房待售面積達(dá)到50864萬平方米，比6月末降低215萬平方米，雖然有所回落，但是依然居于高位。

其實(shí)，樓市高庫(kù)存在2020年末就已經(jīng)凸顯出來，2020年底，全國(guó)百城商品房庫(kù)存量達(dá)到5.7億平方米，同比增長(zhǎng)9%，庫(kù)存量幾乎接近2014年的水平，所以才有人說，當(dāng)前的樓市或重演2014年，指的就是房產(chǎn)庫(kù)存的跡象。

是什么導(dǎo)致樓市庫(kù)存如此之高呢？指聞君的看法是“市場(chǎng)預(yù)期”降低導(dǎo)致的需求減少，2020年8月份，央行首次提出了針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)融資的“三紅線”規(guī)則，要求房企們降低負(fù)債等指標(biāo)，如果逾期未達(dá)成，則融資增幅受限，即便是達(dá)成了降負(fù)債目標(biāo)，那么融資也會(huì)受到上限約束15%。這相當(dāng)于給了房產(chǎn)一記重拳，萬科郁亮隨后就說，這次的改變一點(diǎn)也不亞于土地招拍掛的影響力度，郁亮認(rèn)為房地產(chǎn)企業(yè)們失去了巨額融資紅利期，全部站在了同一個(gè)起跑線上，只能依靠管理創(chuàng)造紅利。

過去，房市的高速前進(jìn)，依靠的是高周轉(zhuǎn)、高負(fù)債的模式，在這“雙高”之下，房地產(chǎn)的車輪滾滾前進(jìn)。如今房市融資受阻了，那么車輛前進(jìn)自然舉步維艱，市場(chǎng)上的買房人看在眼里，于是購(gòu)房預(yù)期紛紛降低，由此導(dǎo)致庫(kù)存堆高。

2、購(gòu)房需求減少

市場(chǎng)上的剛需有多少？每個(gè)人都能給出不同的答案，西南財(cái)經(jīng)大學(xué)通過研究認(rèn)為，在首次購(gòu)房的人群中，超過85%的人第一目的便是投資和升值，只有不到15%的人是為了居住，這也就是說，市場(chǎng)上剛需人群其實(shí)不到15%比例；另外央行在《金融界》發(fā)表的城鎮(zhèn)家庭資產(chǎn)負(fù)債報(bào)告數(shù)據(jù)也顯示，城鎮(zhèn)家庭戶均房產(chǎn)達(dá)到1.5套，超過40%家庭擁有二套房。

不管是西南財(cái)大，還是央行報(bào)告，都指向了一個(gè)結(jié)論：真正的剛需不足、房產(chǎn)過剩。這種市場(chǎng)供需格局下，導(dǎo)致現(xiàn)在的“高樓市價(jià)格”其實(shí)顯得脆弱無比，一旦“高漲”停止了，那么原本偽裝成“剛需”的投資者便會(huì)紛紛開啟撤退模式。2021年以來，我國(guó)樓市恰好就趕上了這個(gè)“點(diǎn)兒”。

3、樓市或迎“貶值潮”？有房降500萬無人買

深圳始終被譽(yù)為是“炒房第一城市”，每一次的房產(chǎn)上浮，基本上都從這個(gè)城市開啟，每一次的房產(chǎn)下行，也會(huì)在這里發(fā)跡。2021年9月份以來，一波樓市降價(jià)雨正在醞釀中。

根據(jù)消息顯示，在8月末9月初，福田區(qū)一個(gè)“頂尖”的學(xué)區(qū)房小區(qū)里，一套市場(chǎng)價(jià)值2500萬元的房產(chǎn)，被以降低500萬元的加碼對(duì)外拍售，一次性就降低了500萬元，面對(duì)如此大的幅度，相信是許多買房人夢(mèng)寐以求的好事兒。然而結(jié)果讓人大跌眼鏡，這套低于市場(chǎng)價(jià)500萬元的房子“流拍了”，也就是說無人購(gòu)買。

什么原因?qū)е?？估?jì)大家都知道，今年以來，熱點(diǎn)城市深圳、合肥、上海、南京、成都等紛紛升級(jí)了調(diào)控政策，雖然沒有新的理論出現(xiàn)，但是調(diào)控的“修修補(bǔ)補(bǔ)”更加密集，堵住了原本房市的各個(gè)缺口。例如有人集體抬高二手房銷售價(jià)，那么就出臺(tái)“二手房指導(dǎo)價(jià)”；有人炒作學(xué)區(qū)房，那就“大學(xué)區(qū)、多校劃片”為學(xué)區(qū)房降溫。在一系列舉措下，合肥、深圳、北京等都陸續(xù)出現(xiàn)了二手房“跳水價(jià)”的情況。

4、房企破產(chǎn)和買房人斷供接踵而至

根據(jù)人民法院的網(wǎng)站數(shù)據(jù)顯示，截止到2021年9月13日，今年一共有288家房地產(chǎn)企業(yè)宣布關(guān)門大吉，平均每個(gè)月破產(chǎn)數(shù)量是32家，幾乎每天都有一家房企關(guān)閉。

與此同時(shí)，二手房“斷供”的情況也不斷出現(xiàn)，根據(jù)某法拍網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，到現(xiàn)在為止，一共有200萬套法拍房出現(xiàn)。法拍房的意思很簡(jiǎn)單，是購(gòu)房者無力償還銀行按揭貸款月供，最后在銀行的不斷催債下，購(gòu)房者把房企索性扔給了銀行，銀行申請(qǐng)拍賣來挽回自己的貸款損失。

一方面房企關(guān)閉量與日俱增，另一方面二手房銷售也不理想。那么為啥沒有出現(xiàn)“大幅折價(jià)銷售”的情況？其實(shí)，并不是房企們不愿意廣泛調(diào)低價(jià)格，而是“不敢”。一方面中國(guó)的買房人習(xí)慣了“買漲不買跌”的基本邏輯，在下行期，每個(gè)人都在等待低谷的出現(xiàn)，所以越是折價(jià)，越不可能促進(jìn)銷售量提升，故而盲目調(diào)低價(jià)格或許是弄巧成拙；其次多個(gè)城市開啟了“約束降價(jià)”模式，岳陽(yáng)、沈陽(yáng)等多城住建局對(duì)于調(diào)價(jià)較多的房企約談，要求他們不能隨便標(biāo)價(jià)，言外之意很明顯。

所以，樓市“倒牛奶”情況或正在發(fā)生，指聞君認(rèn)為，雖然說現(xiàn)階段與2014年高度相似，但是今時(shí)不同往日，14年之后迎來的是棚改“大漲”期，2021年之后會(huì)迎來“漲”還是“跌”？拭目以待！