這絕對(duì)是讓地產(chǎn)人兵荒馬亂的一天。
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2021年開(kāi)局不到兩個(gè)月，房地產(chǎn)的政策調(diào)控，從全國(guó)層面到各個(gè)城市一次比一次嚴(yán)。
24日傍晚，一則足以撼動(dòng)地產(chǎn)界的土地新政傳出，在各個(gè)城市掀起一股強(qiáng)烈騷動(dòng)。
——網(wǎng)傳22個(gè)重點(diǎn)城市，將實(shí)施“兩集中”供地模式，2021年發(fā)布住宅用地公告不能超過(guò)三次。
網(wǎng)傳通知落款時(shí)間為2月18日，內(nèi)部朋友透露，相關(guān)會(huì)議已于2月23日緊急召開(kāi)。
這22個(gè)重點(diǎn)城市名單如下：
4個(gè)一線城市：北京、上海、廣州、深圳。
18個(gè)二線城市：南京、蘇州、廈門(mén)、杭州、重慶、福州、武漢、成都、鄭州、青島、濟(jì)南、長(zhǎng)沙、沈陽(yáng)、合肥、長(zhǎng)春、寧波、天津、無(wú)錫。
首先，解釋下新政最為關(guān)鍵的一個(gè)新詞——兩集中：
第一個(gè)集中：集中發(fā)布出讓公告，原則上每年不超過(guò)3次，時(shí)間間隔要相對(duì)均衡，地塊梳理要科學(xué)合理。
第二個(gè)集中：集中組織出讓活動(dòng)，同批次公告出讓的土地以掛牌文件交易的，應(yīng)當(dāng)確定共同的掛牌起止日期；以拍賣(mài)方式交易的，應(yīng)該連續(xù)集中完成拍賣(mài)活動(dòng)。
緊跟其后，2月24日，這份22城名單中的天津、鄭州、青島、濟(jì)南、蘇州等五城幾乎同時(shí)出現(xiàn)了相關(guān)動(dòng)作。
24日，天津，內(nèi)部發(fā)文，2021年確定于3月、6月、9月中旬分三批次集中統(tǒng)一發(fā)布住宅用地的出讓公告；其余日期，不再發(fā)布土地出讓公告；
24日，鄭州，自本2月23日起，航空港區(qū)、鄭東新區(qū)、經(jīng)開(kāi)區(qū)、高新區(qū)、上街區(qū)禁止發(fā)布住宅用地出讓公告,由市局統(tǒng)一組織發(fā)布實(shí)施；
25日一早，鄭州航空港區(qū)發(fā)布緊急通知，29宗地終止掛牌交易；
24日，青島，在2021年全市住宅用地供應(yīng)工作部署中提到，嚴(yán)格實(shí)行住宅用地“兩集中”同步公開(kāi)出讓?zhuān)蝗陮⒎?批次集中統(tǒng)一發(fā)布住宅用地的招拍掛公告并實(shí)施招拍掛出讓活動(dòng)；
24日，蘇州，國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)網(wǎng)上出讓系統(tǒng)，巧妙地在這個(gè)時(shí)間段出現(xiàn)了bug；
25日，濟(jì)南，將集中發(fā)布宅地出讓公告的時(shí)間定于5月上旬、8月下旬、10月下旬；
▼▼鄭州航空港區(qū)暫停拍地通知官網(wǎng)截圖：
▼▼青島通知官網(wǎng)截圖：
這里面，天津和濟(jì)南都明確了每年3次的集中供地時(shí)間，天津是每年3/6/9月份，濟(jì)南是每年5/8/10月份，看起來(lái)對(duì)于各個(gè)城市每年3次的供地時(shí)間，并沒(méi)有具體要求。
截止目前，官方網(wǎng)站上依然沒(méi)有正式出現(xiàn)這則新政紅頭文件的身影，但從以上城市的新舉措來(lái)看，這則新政的真實(shí)性不言而喻。
2
昨天，我從內(nèi)部朋友那里，還得到了一份更加重磅的資料。
提醒，這份資料并不是官方公開(kāi)，暫無(wú)法考證，但其中內(nèi)容的分量，各位可以感受下。
這份資料內(nèi)容較多，篇幅有限，今天只提取一部分分享和解析。
資料里，對(duì)于2021年住宅用地供應(yīng)分類(lèi)調(diào)控相關(guān)工作要點(diǎn)進(jìn)行了非常全面的梳理，這里面包含但不限于22城供地“兩集中”革新方式。
住宅用地供應(yīng)分類(lèi)調(diào)控，四個(gè)重點(diǎn)：
科學(xué)編制實(shí)施住宅用地供應(yīng)計(jì)劃
堅(jiān)持做好住宅用地信息公開(kāi)
實(shí)行住宅用地集中出讓
加強(qiáng)監(jiān)測(cè)監(jiān)管和考核評(píng)價(jià)
分類(lèi)調(diào)控？這個(gè)類(lèi)如何分呢？有什么規(guī)則和界線要求。
按照資料，政策實(shí)施范圍劃分三個(gè)城市檔位：
1.全國(guó)所有城市；
2.大城市（城區(qū)常住人口100萬(wàn)以上）；
3.重點(diǎn)城市（依據(jù)分類(lèi)調(diào)控文件）；
針對(duì)不同檔位城市，要求大概是這樣的，
重點(diǎn)城市——
要求2021年公告供應(yīng)量，不得低于近五年（2016年~2020年）平均完成交易量；
大城市——
土地供應(yīng)要向租賃住房建設(shè)傾斜，增加供地規(guī)模用于租賃住房用地，對(duì)保障性租賃住房用地應(yīng)保盡保。
今年，在年度計(jì)劃中單列租賃住房用地，占比一般不低于10%。其中常住人口增長(zhǎng)快、租賃住房用地缺口大的城市要進(jìn)一步提高比例。
全國(guó)層面——
優(yōu)化布局，年度計(jì)劃供應(yīng)的住宅用地應(yīng)當(dāng)在城市建成區(qū)、城市新區(qū)均衡合理布局；
此外，對(duì)于住宅用地供應(yīng)分類(lèi)調(diào)控，該資料提出了明確目標(biāo)：
堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位，租購(gòu)并舉、因城施策，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。
還有一點(diǎn)很重要，資料提出，2021年將對(duì)重點(diǎn)城市建立地價(jià)監(jiān)測(cè)預(yù)警機(jī)制，開(kāi)展季度預(yù)警、年度考核。一旦出現(xiàn)地價(jià)超出合理區(qū)間或有異常交易，及時(shí)預(yù)警并督促整改；對(duì)“明星地塊”及時(shí)調(diào)整出讓方案。
歸納起來(lái)，上層對(duì)于2021年房市、地市只希望看到一個(gè)字——穩(wěn)。
3
這一天，如此重磅的土地革新舉措，把整個(gè)房地產(chǎn)圈的內(nèi)外，打了一個(gè)措手不及。
如果說(shuō)過(guò)去分散式的土拍，更像零售；如今“兩集中”式大改革，更像大批發(fā)。
“大批發(fā)”式的供地執(zhí)行后，對(duì)于市場(chǎng)、對(duì)于普通人有影響嗎？影響大嗎？
我的答案很明確：當(dāng)然。
從今天起，二十多個(gè)城市的國(guó)土資源中心，要開(kāi)干起來(lái)了！
從今天起，全國(guó)數(shù)百家房企的融資計(jì)劃和拿地計(jì)劃，要全面調(diào)整了！
從今天起，我們將會(huì)在二十多個(gè)城市里看到，新房市場(chǎng)節(jié)奏完全被同質(zhì)化代替了！
今后，這些市場(chǎng)大變化都會(huì)逐步出現(xiàn)——
1、地方zf失權(quán)，饑餓營(yíng)銷(xiāo)炒地，行不通了。
——這一點(diǎn)，勢(shì)必要利空地方政府，土地權(quán)上交，主動(dòng)性和能動(dòng)性下降，操盤(pán)。
2、溢價(jià)率被控，地王現(xiàn)象將會(huì)大大減少，甚至不允許有。
——劣質(zhì)地塊情況更糟，但優(yōu)質(zhì)地塊，有實(shí)力有資金的房企都會(huì)競(jìng)拍，爭(zhēng)搶會(huì)更激烈，不過(guò)對(duì)溢價(jià)率和地王會(huì)有嚴(yán)格限制，比如開(kāi)拍前就調(diào)整預(yù)備方案。
3、外來(lái)房企拿地難、“地主”本土化現(xiàn)象會(huì)大大減少，對(duì)小房企是利空。
——本土地頭蛇類(lèi)房企土地儲(chǔ)備是利空，資金實(shí)力更雄厚的外來(lái)房企拿地機(jī)會(huì)會(huì)更多。
4、22城的新房市場(chǎng)，推貨節(jié)奏將近乎全面同質(zhì)化；
——一年三次供地，諸如鄭州，按照往年供地量，一次可能要推出一百多宗地，這些地塊基本都會(huì)同期入市，這樣就有大量新盤(pán)，其入市、開(kāi)盤(pán)、銷(xiāo)售、交付等節(jié)點(diǎn)幾乎一致。
5、新盤(pán)“價(jià)格制勝”將會(huì)大過(guò)“營(yíng)銷(xiāo)制勝”。
——因?yàn)榇罅啃卤P(pán)節(jié)點(diǎn)同質(zhì)化，各盤(pán)大概率都會(huì)打價(jià)格戰(zhàn)，以?xún)r(jià)格吸引購(gòu)房者，比任何營(yíng)銷(xiāo)花招都有效。
6、22城之外，將會(huì)成為全國(guó)型房企的新戰(zhàn)場(chǎng)。
7、對(duì)房?jī)r(jià)控制并不是絕對(duì)利好，容易引起市場(chǎng)波動(dòng)。
——土地收權(quán)后，地方政府也失去了部分調(diào)控力，一年3次集中供地，每4個(gè)月就會(huì)形成一次供地爆發(fā)和短缺，并不利于市場(chǎng)穩(wěn)定。
認(rèn)同這些變化之后，你就會(huì)明白~
2021年還能買(mǎi)房嗎？肯定能！
還有好機(jī)會(huì)嗎？必須有！
如果剛好有買(mǎi)房需求，那么備好資格，備好錢(qián)，等風(fēng)來(lái)……
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