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無論對于國民經(jīng)濟(jì)還是房地產(chǎn)行業(yè)，2020年都是值得回顧與思考的一年。歲末之際，我們總結(jié)了2020關(guān)于地產(chǎn)行業(yè)的三個方面，以此記錄這不平凡的一年，同時也讓我們更好的看清未來的路。

01

政策：守住底線的一年

說2020是地產(chǎn)行業(yè)守住底線的一年，其中有兩層含義，一是調(diào)控政策在經(jīng)濟(jì)壓力如此之大的一年中并沒有放松，二是行業(yè)銷售數(shù)據(jù)并未出現(xiàn)明顯衰退。此篇我們先不講市場，主要談?wù)摺?

在疫情對經(jīng)濟(jì)影響最嚴(yán)重的第一、第二季度，對于地產(chǎn)調(diào)控放松的聲音不絕于耳，宏觀上希給地產(chǎn)行業(yè)打一劑強(qiáng)心針以此托住經(jīng)濟(jì)底線，微觀上庫存較大的城市希望政策放松給予去庫存更多的助力。

然而就在這樣一個特殊的年份里，據(jù)媒體統(tǒng)計今年發(fā)布的房地產(chǎn)調(diào)控措施卻是史上最多，無論從銷售火爆的如深圳、杭州、南京等城市，還是一些庫存較為嚴(yán)重的三四線城市，從中央到地方關(guān)于樓市調(diào)控在這一年中形成了更為成熟的機(jī)制。

另外，在調(diào)控手段的創(chuàng)新上，各地今年也在根據(jù)自身樓市運行情況進(jìn)行了“精致打擊”。

這其中最典型的案例就是深圳今年發(fā)布了史上最嚴(yán)的限購政策，核心內(nèi)容包括購房客戶須落戶滿3年且社保滿36個月，以及離婚家庭成員追溯3年婚史內(nèi)的家庭住房套數(shù)?！半x婚追溯”或許將成為未來銷售火爆城市調(diào)控的主要工具。

期盼的“一城一策”并未真正落地，“只嚴(yán)不松”是今年的政策基調(diào)。而在這背后，筆者認(rèn)為是國家堅定的進(jìn)行經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型的決心，即當(dāng)前的宏觀政策傾斜以金融、科技、消費三大行業(yè)為主。在“雙循環(huán)”的背景下，各類財政、稅收政策均向以上行業(yè)聚焦，而對于房地產(chǎn)，“穩(wěn)即是安好”。

02

人才新政：樓市放松新路徑

在樓市調(diào)控政策并未放松的2020年，各地人才新政的頻頻出臺就顯得格外亮眼。

首先說各地人才新政的初衷，主要背景是面對新的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)以及保障經(jīng)濟(jì)的活力，希望引進(jìn)更多的人才發(fā)展城市經(jīng)濟(jì)。

僅就2020年上半年，全國就有有超120個城市發(fā)布了各種人才政策，全面放開對學(xué)歷型人才的落戶限制。其中最有代表性的當(dāng)屬作為戶口含金量最高的上?！扒迦A、北大、復(fù)旦、上交、華師、同濟(jì)六所大學(xué)學(xué)生本科畢業(yè)即可落戶上?！薄?

“推動各類城市放開、放寬落戶限制”，這是今年發(fā)改委關(guān)于未來新型城鎮(zhèn)化建設(shè)的重點工作，我們可以把它看作是各城市“人才新政”的政策來源。

“人才新政”與樓市掛上鉤主要是來源兩個政策。首先，多數(shù)城市公布的人才引進(jìn)政策都規(guī)定了“可以享受直接購房”。這對于有著人口流入的一二線城市而言，間接的放開了一部分客戶的限購政策，從而刺激了市場需求。

另外，部分城市給予高級別人才直接的購房補(bǔ)貼，例如南京江北新區(qū)，提出最高300萬元購房補(bǔ)貼；杭州最高給予200萬購房補(bǔ)貼；蘇州工業(yè)園區(qū)頂尖人才按“一事一議”最高500萬購房補(bǔ)貼。這樣的補(bǔ)貼力度在一定程度上刺激了部分城市的樓市成交。

“人才新政”雖然不是為了刺激樓市而生，但間接上也促進(jìn)了市場需求的穩(wěn)定，或者這將是未來各地方政府“曲線救市”的一種常規(guī)手段。

03

三條紅線：防范“灰犀牛”第一戰(zhàn)

9月份，恒大債務(wù)事件讓“三條紅線”真正走到了臺前，一時間成為了懸在行業(yè)頭上“達(dá)摩克利斯之劍”?！叭龡l紅線”第一次在執(zhí)行層面明確了房企在資產(chǎn)負(fù)債率、凈負(fù)債率及“現(xiàn)金短債比”的量化要求。而在此政策公布的9月，全國224家上市房企中，僅有68家三項全部合格。

以往而言，金融領(lǐng)域?qū)Ψ康禺a(chǎn)的調(diào)控只是停留在“定性”或“窗口指導(dǎo)”層面，而“三條紅線”的出臺是第一次形成了“定量”式的金融監(jiān)管。

來看看政策初衷。銀保監(jiān)會主席郭樹清近期多次指出，房地產(chǎn)是現(xiàn)階段我國金融風(fēng)險方面最大的“灰犀?！眹@房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)形成了非常大的金融生態(tài)。房企依賴金融加速擴(kuò)張，甚至出現(xiàn)過度金融化的現(xiàn)象，資金鏈斷裂的風(fēng)險也隨之增加?！叭兰t線”的出現(xiàn)對于房企來說，無異于“打蛇打在七寸”上。

“三條紅線”或許只是開端，未來從金融監(jiān)管層面，針對房地產(chǎn)行業(yè)還有有新的政策出臺。作為全國一盤棋的金融政策，也最有潛力成為未來行業(yè)調(diào)控最有力的“工具包”。

對于房企而言，金融“強(qiáng)監(jiān)管”下房企也要面臨一場革命。萬科郁亮表示，“三道紅線”的影響力不亞于2002年實施的土地“招拍掛”政策，自此房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入管理紅利階段。在此次重大行業(yè)規(guī)則的轉(zhuǎn)變下，行業(yè)打法會變。這對所有開發(fā)商都是挑戰(zhàn)。

04

關(guān)于2021的三個預(yù)判

關(guān)于2021，我們遵循2020的宏觀軌跡，梳理金融與政策脈絡(luò)，有三個基本判斷。

全國：三四線城市嘗試調(diào)控放松，保障房再次回歸

在2020都能守住調(diào)控底線，那么在2021隨著經(jīng)濟(jì)全面復(fù)蘇，地產(chǎn)調(diào)控總體上還會延續(xù)從嚴(yán)的氛圍，政策面對于房地產(chǎn)不會有明顯改變。

然而在行業(yè)局部，我們預(yù)判會有一些新的變化。從本月公布的《十四五年規(guī)劃》上看，“因城施策”與“有效增加保障性住房供給”這兩條指導(dǎo)性意見最可能是2021年行業(yè)調(diào)控的落腳點。

“因城施策”有可能將在庫存量較大的三四線城市最先放開，因為部分城市人口持續(xù)流出，限購政策本身已經(jīng)意義不大。在2020年年底，已經(jīng)最先啟動的是哈爾濱樓市放松政策，包括了公積金新政、鼓勵房企去庫存等措施。

另外在供應(yīng)層面，由于之前的保障性住房大多數(shù)是經(jīng)濟(jì)適用房與拆遷安置房，真正惠及普通購房群體（非公務(wù)員與非拆遷戶）的保障房占比極低。

因此，未來在房價高企、一二手房嚴(yán)重倒掛的城市，保障性住房能否在土地、建設(shè)、政策等方面進(jìn)行創(chuàng)新，并能有針對年輕群體的保障房政策安排值得期待。

金融政策：監(jiān)管手段再加碼

2020年開啟的對房地產(chǎn)行業(yè)金融監(jiān)管主要圍繞開發(fā)商一端，即出臺了“三條紅線”政策對開發(fā)商杠桿化操作進(jìn)行限制。

而在2021年，金融監(jiān)管在“灰犀牛”的壓力下，或者將進(jìn)一步從嚴(yán)，路徑上的創(chuàng)新有可能會聚焦銀行體系及非銀途徑的融資體系。

首先說銀行體系，目前對于開發(fā)貸及個人住房貸款的規(guī)?？刂聘嗍谴翱谥笇?dǎo)，并未真正形成全國統(tǒng)一量化標(biāo)準(zhǔn)。筆者認(rèn)為，2021年經(jīng)濟(jì)改觀后，貨幣政策會相對收緊，不排除銀保監(jiān)會對房地產(chǎn)相關(guān)的信貸規(guī)模直接出臺控制措施，就像“三條紅線”一樣給予銀行量化限制。

另外，在非標(biāo)融資領(lǐng)域，信托、ABS等依舊占比較大。尤其對于信托融資，未來監(jiān)管機(jī)構(gòu)預(yù)計會出臺更為嚴(yán)格的對相關(guān)業(yè)務(wù)的限制要求。