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年初，疫情意外來襲，40年來GDP首開為負(fù)，為了穩(wěn)住經(jīng)濟(jì)，上半年貨幣政策，財(cái)政政策持續(xù)寬松。

今年兩會(huì)強(qiáng)調(diào)：積極的財(cái)政政策要更加積極有為。今年赤字率擬按3.6%以上安排，財(cái)政赤字規(guī)模比去年增加1萬億元，同時(shí)發(fā)行1萬億元抗疫特別國債。穩(wěn)健的貨幣政策要更加靈活適度。綜合運(yùn)用降準(zhǔn)降息、再貸款等手段，引導(dǎo)廣義貨幣供應(yīng)量和社會(huì)融資規(guī)模增速明顯高于去年。

2019年12月末M2增速是8.7%，今年10月末M2同比增長10.5%，比上年同期高2.1個(gè)百分點(diǎn)，貨幣供給量明顯超過去年。財(cái)政在擴(kuò)張，貨幣在寬松，降準(zhǔn)降息在繼續(xù)，二季度樓市面臨的環(huán)境已不像年初那么緊張，多地出臺房地產(chǎn)扶持政策，部分核心城市房地產(chǎn)市場企穩(wěn)向上，部分城市當(dāng)季成交量和房價(jià)漲幅甚至明顯超出去年同期。

堅(jiān)持“房住不炒”依然是樓市調(diào)控的主基調(diào)

7月24日，中共中央政治局常委、國務(wù)院副總理主持召開房地產(chǎn)工作座談會(huì)。此次房地產(chǎn)座談會(huì)向市場釋放重要信號，此后房地產(chǎn)市場將牢牢把握三個(gè)堅(jiān)持：牢記堅(jiān)持房子是用來住的、不是用來炒的定位；堅(jiān)持不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段；堅(jiān)持穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房價(jià)、穩(wěn)預(yù)期，因城施策、一城一策。此次高規(guī)格的座談會(huì)中，有幾個(gè)核心詞眼值得關(guān)注，一是“及時(shí)科學(xué)精準(zhǔn)調(diào)控”，二是“時(shí)刻繃緊房地產(chǎn)調(diào)控這根弦”。

北京、上海、廣州、深圳、南京、杭州、沈陽、成都、寧波、長沙等10個(gè)城市參加座談會(huì)。

8月26日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部在北京召開部分城市房地產(chǎn)工作會(huì)商會(huì)，分析當(dāng)前房地產(chǎn)市場形勢，研究落實(shí)城市主體責(zé)任，穩(wěn)妥實(shí)施房地產(chǎn)長效機(jī)制有關(guān)工作。沈陽、長春、成都、銀川、唐山、常州等城市政府及所在?。ㄗ灾螀^(qū)）住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳負(fù)責(zé)同志參加會(huì)商。

7月24日和8月26日參會(huì)的城市中多上榜全國新房、二手房房價(jià)漲幅排行榜。截至目前，除北上廣和長沙這個(gè)調(diào)控優(yōu)等生外，其余城市均已出臺調(diào)控政策，旨在保障剛需群體的住房需求，抑制投資投機(jī)需求，部分城市還配套出臺了支持高層次人才及無房家庭優(yōu)先購房的政策。所以，“房住不炒”已經(jīng)成為每個(gè)城市施政者的“必答題”，熱點(diǎn)城市調(diào)控政策必然出臺，不過是時(shí)間先后而已。

在近來中共中央、國務(wù)院和相關(guān)部委不斷強(qiáng)調(diào)“房住不炒”和“三穩(wěn)”（穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房價(jià)、穩(wěn)預(yù)期）的背景下，部分房價(jià)、地價(jià)存較強(qiáng)上漲預(yù)期的城市仍會(huì)進(jìn)一步升級樓市政策，以穩(wěn)定預(yù)期，但隨著政策效果的逐步顯現(xiàn)，政策收緊的空間已明顯縮小。預(yù)計(jì)未來中國房地產(chǎn)市場的走勢將會(huì)是緩慢平穩(wěn)向上，2019年全國商品房銷售額達(dá)15.97萬億，同比增長6.5%，這么大體量的市場只要保持每年5-10%的增長率其絕對值增長部分就足以拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)，但是任何過快和波動(dòng)較大的增長或下跌都將影響經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)健康增長，所以都是不允許的，“穩(wěn)”字的真正含義就是告別了波峰波谷式增長賺差價(jià)的時(shí)代，迎來了低增長率下的白銀時(shí)代，在高銷售額低利潤率的模式下，房企的凈利潤率雖然會(huì)降低，但利潤總額還是會(huì)穩(wěn)步增長。

在熱點(diǎn)城市已先后出臺樓市調(diào)控政策，穩(wěn)定市場預(yù)期的同時(shí)，部分城市或地區(qū)也在放寬落戶限制、公積金異地信息互認(rèn)、增加購房補(bǔ)貼、強(qiáng)化住房保障等方面著手。目前，中西部地區(qū)除省會(huì)城市外，基本實(shí)現(xiàn)了落戶零門檻。東部地區(qū)普遍降低了落戶條件，部分大城市取消或降低了參加城鎮(zhèn)社會(huì)保險(xiǎn)年限的要求，就連上海也擴(kuò)大了人才引進(jìn)范圍，在滬“世界一流大學(xué)建設(shè)高?！睉?yīng)屆畢業(yè)生，符合基本申報(bào)條件可直接落戶。今年長江中游城市群武漢、長沙、合肥、南昌等20個(gè)城市，還有成渝地區(qū)實(shí)現(xiàn)了公積金貸款互認(rèn)互貸。隨著人才和資源的加速流動(dòng)，經(jīng)濟(jì)圈建設(shè)也將邁入快車道，在不斷強(qiáng)化城市競爭力的同時(shí)，也將進(jìn)一步促進(jìn)區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)市場的發(fā)展。

“十三五”期間，我國戶籍制度改革進(jìn)展順利、成效顯著。公安部數(shù)據(jù)顯示，截至2020年10月，1億人落戶任務(wù)提前完成，1億多農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口自愿有序?qū)崿F(xiàn)了市民化，戶籍人口城鎮(zhèn)化率由2013年的35.93%提高到2019年的44.38%。推動(dòng)城區(qū)常住人口300萬以下城市全面取消落戶限制、城區(qū)常住人口300萬以上城市基本取消重點(diǎn)人群落戶限制，落戶城市的限制逐步放開。

今年房地產(chǎn)調(diào)控不僅從限購、限售、限價(jià)、限貸等短期調(diào)控手段進(jìn)行了調(diào)節(jié)，還首次推出了針對房地產(chǎn)企業(yè)資金監(jiān)測和融資管理的規(guī)則，在構(gòu)建房地產(chǎn)調(diào)控長效機(jī)制的路上邁出重要一步。

8月20日，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、人民銀行在京召開重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)座談會(huì)，碧桂園、恒大、萬科、融創(chuàng)、中梁、保利、新城、中海、華僑城、綠地、華潤和陽光城12家房企參與了本次會(huì)議。今年9月起12家試點(diǎn)房企需于每月15日前需提交監(jiān)管部門下發(fā)的監(jiān)測表，共涉8項(xiàng)財(cái)務(wù)指標(biāo)，其中涵蓋了“三條紅線”指標(biāo)。

根據(jù)“三道紅線”的觸線情況，將房企分為“紅、橙、黃、綠”四檔。對應(yīng)有息負(fù)債規(guī)模年增速不得超過0%、5%、10%、15%。新政將于2021年1月1日起在全行業(yè)全面開始實(shí)施，并力爭在3年內(nèi)達(dá)標(biāo)。

未來呢，拿地節(jié)奏和銷售節(jié)奏，都會(huì)跟著融資節(jié)奏去走。融資跟土地綁定，地價(jià)跟售價(jià)綁定，政府控制了總的融資規(guī)模，也就控制了總的土地出讓金，也就基本控制住了房價(jià)和房地產(chǎn)年銷售額，因此未來中國房地產(chǎn)銷售增速將控制在0-15%的合理增長的區(qū)間內(nèi)，真正成為經(jīng)濟(jì)的壓艙石。

穩(wěn)中求進(jìn)是現(xiàn)在中央的總基調(diào)

隨著經(jīng)濟(jì)體量的不斷增大，每一步都要穩(wěn)扎穩(wěn)打，房地產(chǎn)市場更要步步為營。對于房地產(chǎn)投資而言，未來還是尋找地價(jià)合理（溢價(jià)率較低）、城市能級高，人口吸附力強(qiáng)，去化理想的城市和板塊，不要指望高地價(jià)突破限價(jià)和銷售期內(nèi)價(jià)格不斷上漲的可能，既然國家要穩(wěn)預(yù)期，那投資也應(yīng)該抓住穩(wěn)穩(wěn)的幸福。