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中房智庫蘇志勇

2020年上半年，新冠肺炎疫情對中國經濟造成嚴重沖擊，房地產業(yè)在拿地、開發(fā)、銷售等環(huán)節(jié)均受到不同程度影響。隨著疫情的緩解，加之寬松的貨幣金融政策，二季度房地產投資反彈，土地和商品房市場雙雙回暖，走出一波深V行情，一些熱點城市甚至出現了過熱苗頭。這種深V行情是否意味著房地產業(yè)已經徹底擺脫疫情困擾？下半年房地產市場走勢如何？本文將通過一些數據指標，并結合專家和機構的觀點做出分析和判斷。

一、外部環(huán)境惡化，國內經濟顯著回暖

從國際環(huán)境看，全球疫情蔓延，貿易摩擦不斷，外貿及產業(yè)鏈布局承受嚴峻考驗。雖然中國疫情已經得到有效控制，但疫情仍在困擾著全球大部分經濟體，特別是美國、巴西和印度等國家有加速蔓延的趨勢。全球疫情不確定性外加貿易摩擦，對中國的外貿進出口以及全球產業(yè)鏈布局將產生深遠影響。為此，國務院辦公廳印發(fā)了《關于支持出口產品轉內銷的實施意見》，通過十項措施幫助外貿企業(yè)打通國內市場，刺激內需。

從國內經濟形勢看，固定資產投資和制造業(yè)恢復明顯；第三產業(yè)受疫情影響較重，恢復尚需時日。受疫情影響，今年一季度，我國GDP同比下降6.8%，消費、投資、出口均出現嚴重下滑，就業(yè)壓力加大。中央在強調“六穩(wěn)”工作的同時，首次提出“六?！蹦繕恕Ｍㄟ^調整貨幣金融、財政稅收等政策措施，國民經濟各項指標在二季度出現明顯好轉。中國制造業(yè)采購經理指數顯示，6月份制造業(yè)PMI指數為50.9%，環(huán)比上升0.3個百分點，恢復到疫情之前的水平；非制造業(yè)商務活動指數為54.4%，連續(xù)4個月回升。2月份以來中央實施了適度寬松的貨幣金融政策，大力支持“新基建”、舊城改造等領域投資，帶動固定資產投資逐月恢復，同比增幅從2月份的-24.5%回升到5月份的-6.3%。特別是房地產投資前5個月累計值同比由2月份的-16.3%回升到-0.3%，基本恢復到去年同期水平。5月份，全國規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)實現利潤總額5823.4億元，由4月份的同比下降4.3%轉為增長6.0%。

相比投資領域的快速恢復，消費增長則面臨著多重障礙。疫情以來，中央和地方政府出臺了一系列鼓勵消費的政策措施，取得了一定成效。但受疫情影響，交通運輸、旅游、餐飲、娛樂、酒店住宿等消費需求仍被抑制，恢復尚需時日。而線上消費在疫情期間異軍突起，成為消費市場新亮點。數字經濟全面提速，遠成辦公、在線教育、網絡問診、無人零售、直播帶貨等新模式不斷涌現，一定程度上彌補了線下消費的缺口。

二、樓市調控未現明顯松動，“房住不炒”被反復強調

眾所周知，房地產對產業(yè)鏈上下游乃至宏觀經濟的拉動作用顯而易見，但是政府此次并未過度依賴房地產，反而在各種場合反復強調“房住不炒”的總基調，彰顯政府“不將房地產作為短期刺激經濟的手段”之決心。

金融政策方面，上半年央行實施適度寬松的貨幣金融政策，大幅釋放流動性的同時，對資金流入房地產領域進行了“嚴防死守”，從拿地到開發(fā)再到銷售，對各個環(huán)節(jié)的資金使用實施嚴格監(jiān)管，特別是個人經營性貸款、個人消費貸款成為重點排查、監(jiān)測對象。

樓市政策方面，受疫情影響，地方經濟和財政收入承受巨大壓力，一些地方政府試圖通過放松限購、降低首付等政策刺激樓市，均被迅速叫停。據統(tǒng)計，上半年有13個城市放松調控政策被迫撤回，反映出調控的底線不可觸碰。

盡管大張旗鼓地放松調控被抑制，但并未能阻止地方政府的“救市”沖動，各地以不同方式在打樓市刺激政策的擦邊球，例如利用區(qū)域和產業(yè)發(fā)展政策對樓市形成利好，通過落戶政策和人才引進政策變相放松限購，通過行政區(qū)劃調整政策（如撤鄉(xiāng)設鎮(zhèn)、撤縣立市、行政歸并）在一定區(qū)域內對樓市利好。中原地產研究中心的統(tǒng)計數據顯示，今年上半年各地累計出臺與房地產相關的政策達到304次，調控頻率同比大幅增加。

三、樓市現狀：超級分化的格局

一個月前筆者的一篇文章以《局部回暖，分化加劇》為標題，判斷疫情之后樓市現狀。7月9日，在中國人民大學國家發(fā)展與戰(zhàn)略研究院等單位主辦的“中國宏觀經濟論壇”上，中國人民大學國家發(fā)展與戰(zhàn)略研究院高級研究員、住建部政策研究中心原主任秦虹認為，用“分化”這個詞已經不足以反映樓市現狀，當前樓市應當用“超級分化”來定義。秦虹認為，疫情之后房地產市場總量恢復較快，房地產開發(fā)投資增速明顯好于基本建設投資和制造業(yè)投資增速，土地市場樓面地價和溢價率處于上漲態(tài)勢，商品房銷售面積和銷售額恢復明顯。但總量恢復背后還有很多結構性問題。

從企業(yè)層面，一是銷售出現超級分化態(tài)勢。百強房企銷售額占比從2015年的36.7%到2019年的61.5%，4年增長了24.8個百分點；前十大房企銷售額門檻值提高了5.2個百分點。二是融資規(guī)模和成本出現超級分化。今年上半年百強房企海外債和信用債融資規(guī)模占比超過60%，前三十強房企占到百強企業(yè)的64%，資金資源向頭部房企集中的趨勢非常明顯，融資成本最低與最高的差距超過了5倍。三是拿地規(guī)模和成本上，前三十強房企上半年拿地數量是前五十強的85%，而且規(guī)模越大的房企拿地成本越低。

從城市層面看，城市間的市場也愈發(fā)明顯。百強房企拿地布局多集中在五大城市群，占比達60%，長三角占比達30%。房價漲幅前20的城市一半以上集中在長三角地區(qū)。城市內不同區(qū)域、不同類型的房價也出現明顯分化，漲跌互現。7月2日成都成交的兩塊住宅建設用地，分別在城北和城南，樓面地價相差了12.8倍。

此外，住宅地產與商業(yè)地產、不同地段的房產需求量、不同房企的庫存都存在超級分化。秦虹認為，房地產市場的超級分化將使調控和應對風險的難度加大。

四、樓市走勢及政策建議

上半年房地產市場從深跌到迅速反彈，在投資端和銷售端走出了一波深V行情，部分熱點城市甚至出現了房價暴漲。這是否意味著房地產市場將開啟新一輪上漲周期？對于接下來的市場走勢，在“中國宏觀經濟論壇”上，與會專家給出了各自的觀點，也提出了一些政策建議。

植信投資首席經濟學家兼研究院院長連平認為，在“房住不炒”政策指導下，近兩年房地產市場運行總體健康平穩(wěn)。今年適度寬松的貨幣政策為房地產市場帶來了較為寬松的環(huán)境。在當前形勢下，盡管政府不會利用政策刺激房地產市場，但也不會以政策打壓房地產市場運行，因此下半年不存在政策收緊的可能性。關于市場走勢，連平認為下半年房地產市場將進一步復蘇，主要理由是：第一，目前國內疫情基本得到控制，消費需求快速恢復，房地產作為最重要的耐用消費品，在經濟復蘇過程中需求將得到釋放。第二，國家推動區(qū)域經濟一體化的政策不斷落地，粵港澳大灣區(qū)、長三角等城市群、都市圈的建設，推動了區(qū)域房地產需求。第三，最近中央發(fā)布了關于要素流動和新型城鎮(zhèn)化的兩個重要文件，推動了要素市場特別是人才市場流動，帶來需求進一步增長。第四，在貨幣寬松的大環(huán)境下，金融為房地產市場提供了較為友好的環(huán)境，各方面流入房地產市場的資金在增加。

中國人民大學經濟研究所所長、中誠信集團董事長毛振華認為，疫情給世界和中國都帶來了深刻的改變，尤其是在人口流動方面。一方面疫情沖擊下很可能出現全球化的退潮，而我國已經出現外出打工人員返鄉(xiāng)潮，這也就影響到不同區(qū)域的房地產市場。毛振華建議，疫情之后應當考慮房地產的價格和房地產的配置政策，嘗試對不同價格的房子征收不同的稅收，除此之外要考慮徹底放開高房價。這些會深刻影響中國未來的房價、國民收入分配以及社會公平。對于工業(yè)房地產過剩的問題，毛振華認為現在是用存量工業(yè)用房轉化廉價租賃住房的好機會，相關研究不能簡單地只看到住宅房地產，也要關注商業(yè)房地產和工業(yè)房地產。

摩根大通中國首席經濟學家朱海斌認為，下半年全球的疫情防控和經濟恢復還面臨著很大的不確定性。房地產雖然在恢復，但目前并沒有出現過熱的苗頭，無論從政策還是市場走勢來講都是穩(wěn)字當頭。目前存在七大都市圈的概念，從動態(tài)變化來看，七大都市圈與都市圈之外的城鎮(zhèn)，無論在房地產的市場發(fā)展方面還是在經濟發(fā)展方面，都存在非常大的區(qū)別，這可能是未來房地產市場趨勢研判中需要重點關注的現象。在房地產政策調整方面，應當以市場化、長效化的安排取代目前的一些行政管制。

在新時代證券副總裁兼首席經濟學家潘向東看來，疫情之后的房地產政策，不同城市應當差別對待，對于一些三四線城市，疫情沖擊到房地產需求，因此要做好應對低迷的政策措施。而對于一線城市和核心二線城市要應對好股市走強之后的房地產價格波動，堅持調控政策不放松，保證市場的平穩(wěn)性。

中國人民大學副校長劉元春對疫情之后的房地產走勢做出了四個判斷：第一，只要中國疫情可控，資產價格適度回歸的預期就是既定的，資產和流動性的流向也應該是既定的，因此房地產在下半年出現持續(xù)回升是大概率事件；第二，因城施策和堅持三個穩(wěn)定、堅持“房住不炒”的政策定位，必定意味著對違規(guī)資金、違規(guī)交易管理的強化，但這種強化不足以逆轉整個大環(huán)境下所形成的資產價格預期；第三，城市群、都市圈的發(fā)展給結構性變化帶來推動力，這也是下一步發(fā)展需要的結構性力量；第四，不要忽略一些供給側結構性改革上的問題和整個市場分化帶來的調整契機。

對于下半年走勢，中房智庫執(zhí)行院長、中央財經大學副教授柴鐸也給出了自己的觀點。第一，由于擔心秋冬季新冠疫情回頭，加之資金鏈壓力，房企將調整開發(fā)建設和項目銷售節(jié)奏，加速回款，下半年房企會推出更多的促銷手段。

第二，貨幣政策持續(xù)寬松，近、中期LPR步入下降通道，釋放資金向高凈值人群集中。同時，股市這波行情如果持續(xù)，可能帶來財富的重新分配，而在眾多投資品中，唯有房子是看得見、摸得著、用得上、理解得了的，出于防止資產貶值避險目的，這類人群可能會集中入市，進而與房企加大推盤力度的供給端舉措相互作用，導致個別城市市場升溫乃至過熱。

第三，樓市政策有保有壓，調整政策更加務實。疫情之下城市房地產市場分化加劇，有的城市因經濟和財政壓力，嘗試解禁、刺激樓市的意愿強烈，下半年可能有更多的城市嘗試解禁；而有的城市疫情之后樓市供不應求，房價高企。針對不同城市特點，中央在“房住不炒”的主基調下，應堅持分類指導，因城施策，有保有壓。既要防止熱點城市過熱，又要避免一些三四線城市偏冷。

第四，土地市場方面，今年熱點城市優(yōu)質地塊推出頻度、力度加大，領軍企業(yè)借助資金等優(yōu)勢拿地力度加大，下半年土地市場熱度或將持續(xù)。

第五，從全國總體情況來看，商辦物業(yè)市場受到沖擊較大，今后數年內可能持續(xù)低迷，由此可能導致大宗商品市場的波動，可能出現一些巨量交易（近期恒大集中出售商辦物業(yè)就是例證），銷售價格、租金水平、出租率和空置率可能出現大幅度下降。也可能導致許多以商辦物業(yè)為標的、對現金流要求較高的投資產品出現違約，這類風險需要關注。

第六，下半年房企償債高峰來臨，個別企業(yè)、中小房企資金鏈依然緊繃，局部風險爆發(fā)的警報仍未解除。同時，房企的并購、項目打包出售可能增多。

第七，土地管理法實施條例即將出臺，農村土地市場大門正式打開，是否以及在多大程度上能夠順利運行，將對現行土地市場構成影響。特別是征地制度改革，成片開發(fā)的界定和操作方式可能改變未來土地一級開發(fā)、二級開發(fā)的利益分配格局和模式。

第八，新基建以及新型地方政府債、土地指標管理方式改革等政策對于產業(yè)用地市場來說可能是重大機遇。