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物業(yè)服務(wù)企業(yè)在這次疫情中的貢獻(xiàn)，可以說(shuō)是有目共睹，除了我們作為業(yè)主能夠直接體會(huì)到的，以及網(wǎng)絡(luò)上可以看到的之外，前期我們克而瑞物管也做了一份名為《新型冠狀病毒肺炎防疫下社區(qū)業(yè)主調(diào)查問(wèn)卷》，在這里分享下幾個(gè)數(shù)字。

我們的問(wèn)卷調(diào)查結(jié)果顯示，80%的業(yè)主認(rèn)為物業(yè)公司在疫情防控中的作用非常重要；超過(guò)8成的業(yè)主認(rèn)為物業(yè)在社區(qū)治理中發(fā)揮的作用有提升，其中一半認(rèn)為有很大提升；而品牌物業(yè)公司的認(rèn)可度更高，達(dá)85%，詳細(xì)的問(wèn)卷調(diào)查報(bào)告已經(jīng)發(fā)布了。

這里我主要想強(qiáng)調(diào)的是幾點(diǎn)從業(yè)主端的反饋：

業(yè)主對(duì)物業(yè)的價(jià)值感知大幅提升。

業(yè)主對(duì)物業(yè)服務(wù)的滿意度提升。

品牌物業(yè)在專業(yè)服務(wù)力表現(xiàn)更有優(yōu)勢(shì)，可以預(yù)見的是，經(jīng)歷本次疫情，選擇「好物業(yè)」將成為廣大業(yè)主的共識(shí)。

當(dāng)然除了業(yè)主之外，我們也看到政府對(duì)于物業(yè)行業(yè)給予了很多支持，這種反應(yīng)是非常明顯的。

最早的是2月7日，深圳率先發(fā)布針對(duì)物業(yè)管理行業(yè)和企業(yè)實(shí)質(zhì)性的補(bǔ)貼和幫扶政策，明確將物業(yè)服務(wù)企業(yè)納入抗擊疫情的重點(diǎn)單位，要求各區(qū)政府對(duì)轄區(qū)內(nèi)的物管公司按在管面積每平方米0.5元的標(biāo)準(zhǔn)實(shí)施兩個(gè)月的財(cái)政補(bǔ)助。

同一天，杭州西湖區(qū)發(fā)布針對(duì)住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)企業(yè)疫情防控工作考核實(shí)施辦法，激勵(lì)各物業(yè)企業(yè)積極參與鎮(zhèn)街和社區(qū)的聯(lián)防聯(lián)控工作，對(duì)在考核中表現(xiàn)優(yōu)異的企業(yè)最高予以10萬(wàn)元的補(bǔ)貼。2月9日，杭州市委、市政府聯(lián)合發(fā)布支持企業(yè)復(fù)工復(fù)產(chǎn)的多項(xiàng)政策，提出加大對(duì)物業(yè)企業(yè)扶持力度。對(duì)參與屬地疫情防控工作的住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)企業(yè)，政府可按照在管面積每平方米0.5元的標(biāo)準(zhǔn)給予兩個(gè)月補(bǔ)助。

在這之后，浙江省、陜西省、廣州市、青島市等地也陸續(xù)跟上，針對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的幫扶政策逐漸落地出臺(tái)，可以預(yù)見，幫扶政策出臺(tái)仍將持續(xù)。整體看下來(lái)，政策多集中在政府補(bǔ)助上，與深圳、杭州相類似。

同時(shí)，包括合肥、山東、河北省在內(nèi)的多個(gè)物業(yè)協(xié)會(huì)，在不斷呼吁將物業(yè)管理行業(yè)納入生活服務(wù)類享受稅收減免、將物業(yè)管理納入街道社區(qū)疫情防控體系以及給予物業(yè)服務(wù)費(fèi)用補(bǔ)貼。包括像2月18號(hào)的國(guó)常會(huì)上提出要階段性減免企業(yè)社保費(fèi)和實(shí)施企業(yè)緩繳住房公積金的政策，其實(shí)也觸動(dòng)著物業(yè)人的神經(jīng)。所以說(shuō)整個(gè)政策面給到物業(yè)行業(yè)的這樣一個(gè)鼓舞還是比較大的。

我們對(duì)當(dāng)前的這些補(bǔ)貼政策做了一些簡(jiǎn)單的測(cè)算，一般一家企業(yè)，加上五險(xiǎn)一金的話，企業(yè)的人工成本是員工工資的差不多1.4倍，其中養(yǎng)老、醫(yī)療和住房公積金占比最大。這次減免的主要是養(yǎng)老、失業(yè)和工傷，如果按照中小微企業(yè)免征計(jì)算，相當(dāng)于人工成本階段性降為員工工資的1.09倍，而目前上市的基本上都是大型企業(yè)，這里有一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)，物業(yè)的大型企業(yè)是營(yíng)業(yè)收入大于5000萬(wàn)，從業(yè)人員大于1000人，按照大型企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，是2到4月半征，相當(dāng)于3個(gè)月的人工成本降為員工工資的1.2倍。

根據(jù)2019年中報(bào)顯示，港股上市物企的平均成本率是70%，假設(shè)企業(yè)人員成本占營(yíng)業(yè)成本的60%，對(duì)大型企業(yè)來(lái)說(shuō)，毛利率增厚約1%，但這僅僅是在其他條件沒(méi)有變化之下。因?yàn)檫€有一些額外的其他費(fèi)用沒(méi)有包括在測(cè)算中，比如員工在疫情中的加班費(fèi)用，額外的補(bǔ)貼，疫情中采購(gòu)物資的成本，這些都沒(méi)有包括進(jìn)去。還有物管公司非業(yè)主增值類的服務(wù)收入的一個(gè)減少也沒(méi)有包括進(jìn)去。

所以單從這個(gè)層面來(lái)看的話，其實(shí)這些政策更多的是對(duì)額外成本的一種沖抵，不一定能增厚毛利率。

此外，我們也對(duì)一些企業(yè)關(guān)于政策的影響也做了一些了解。比如說(shuō)一家在管規(guī)模為數(shù)千萬(wàn)方的上市物企表示，大概3個(gè)月減半征收，一年節(jié)約不到1000萬(wàn)成本，占全年成本1%；而另一家頭部企業(yè)表示此舉能節(jié)約4000萬(wàn)成本，占全年總成本不到1%。

還有一些頭部企業(yè)表示，目前的政策出臺(tái)看起來(lái)非常多，是一種對(duì)行業(yè)的振奮刺激，但是從實(shí)際落地上看，還是需要有一些時(shí)間。比方說(shuō)像杭州的西湖區(qū)，進(jìn)行補(bǔ)貼的前提是要對(duì)物管公司的包括組織架構(gòu)、工作執(zhí)行，標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范等等進(jìn)行量化考核。考核拿到優(yōu)秀了，90分以上了，才能獲得補(bǔ)償。

所以就是說(shuō)整體我們還是看來(lái)，就是說(shuō)政策其實(shí)更多的是在認(rèn)可企業(yè)在這個(gè)過(guò)程中的一些成績(jī)，同時(shí)政策更多的其實(shí)是在幫助一些困難線上的一些中小微企業(yè)在渡過(guò)難關(guān)。所以我們對(duì)政策的一個(gè)看法，就是說(shuō)它還是一種振奮，是一種鼓勵(lì)。

我們相信這次疫情其實(shí)是對(duì)物業(yè)企業(yè)二次價(jià)值發(fā)掘的這樣一個(gè)過(guò)程。除此之外的話，我們發(fā)現(xiàn)最近大量的企業(yè)開始復(fù)工，很多非住宅領(lǐng)域的，包括園區(qū)，包括辦公也在開始越來(lái)越加強(qiáng)對(duì)于疫情的防控。

我們有一個(gè)數(shù)據(jù)，去年年底丁總在丁祖昱評(píng)樓市上的年度發(fā)布會(huì)上其實(shí)也提到了，預(yù)計(jì)2030年全國(guó)物業(yè)管理行業(yè)的規(guī)模會(huì)接近500億平方米。這其中房地產(chǎn)開發(fā)依然是物業(yè)管理體量提升的主要推動(dòng)力。

其次，隨著政府機(jī)構(gòu)改革不斷深化，原本由政府「大包大攬」的城市及鄉(xiāng)鎮(zhèn)的物業(yè)管理職能將由市場(chǎng)化物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)，城市服務(wù)具備進(jìn)一步探索的可能，例如去年6月，保利物業(yè)發(fā)布「大物業(yè)戰(zhàn)略」，創(chuàng)新定義物業(yè)服務(wù)概念，但也應(yīng)看到并不是所有物業(yè)公司都具備將服務(wù)領(lǐng)域由社區(qū)向城市延伸的實(shí)力。只有少數(shù)布局廣泛、業(yè)態(tài)多元，擁有品牌優(yōu)勢(shì)和資源優(yōu)勢(shì)的頭部公司才能完成從傳統(tǒng)物業(yè)到大物業(yè)的賽道跨越。

再者，政策性的機(jī)會(huì)同樣存在，比方說(shuō)過(guò)去的「三供一業(yè)」分離移交及新近的軍隊(duì)營(yíng)區(qū)物業(yè)管理社會(huì)化等也將為物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)入新的服務(wù)場(chǎng)景提供機(jī)會(huì)。整體上我們認(rèn)為這會(huì)是一個(gè)很大的市場(chǎng)。預(yù)計(jì)2030年光基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)規(guī)模將超過(guò)2萬(wàn)億。

而且我們也看到，企業(yè)已經(jīng)開始從傳統(tǒng)的住宅開始往一些非住宅的方向上去看了。比如像商寫，本身基礎(chǔ)物業(yè)費(fèi)天花板又高，客戶的支付能力又強(qiáng)，而且對(duì)部分的增值服務(wù)有剛性需求，所以很多公司都在做。比方說(shuō)像綠城發(fā)了綠城服務(wù)發(fā)布「綠城云享」商寫品牌，奧園健康發(fā)布「奧悅商寫」獨(dú)立品牌，萬(wàn)科物業(yè)與戴德梁行成立萬(wàn)物梁行，新公司聚焦商業(yè)物業(yè)與設(shè)施管理領(lǐng)域，主要業(yè)務(wù)包括商業(yè)物業(yè)及資產(chǎn)管理、綜合設(shè)施管理等。

這些其實(shí)都說(shuō)明了在從大開發(fā)時(shí)代往不動(dòng)產(chǎn)時(shí)代過(guò)渡的背景下，商寫這個(gè)領(lǐng)域的重要性已經(jīng)開始愈發(fā)體現(xiàn)出來(lái)。

當(dāng)然除了商寫之外，還有一些公建業(yè)態(tài)也能給企業(yè)帶來(lái)規(guī)模擴(kuò)張。整體來(lái)看，我們認(rèn)為隨著應(yīng)用場(chǎng)景的不同，客戶需求的差異化，會(huì)使不同業(yè)態(tài)之間的管理服務(wù)體系有很大的差別。這也是我們想強(qiáng)調(diào)的，就是在疫情之后，企業(yè)的服務(wù)能力之間的差距會(huì)體現(xiàn)得越來(lái)越明顯。

所以對(duì)物業(yè)企業(yè)來(lái)說(shuō)，會(huì)發(fā)現(xiàn)你做住宅好不一定你做商寫好，你也不一定能夠善于在醫(yī)院物業(yè)，也不一定能夠善于在高校里面做得好。每一種業(yè)態(tài)都有一些專業(yè)的服務(wù)能力。

經(jīng)歷此次疫情，無(wú)論是C端業(yè)主還是B端客戶，在專業(yè)服務(wù)力上需求將更上一層樓，這也必將倒逼企業(yè)升級(jí)，行業(yè)迎來(lái)二次價(jià)值崛起。接下來(lái)，克而瑞物管本身會(huì)啟動(dòng)一個(gè)企業(yè)服務(wù)力的測(cè)評(píng)，希望能夠跟企業(yè)一起把服務(wù)這件事情做得更好。