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從最近幾年的房?jī)r(jià)走勢(shì)來看，出現(xiàn)了一個(gè)規(guī)律：上漲周期越來越短。

在以前，房?jī)r(jià)是3年一小漲，10年一大漲。舉個(gè)例子，從2008年后，房地產(chǎn)共有3次周期性上漲，分別為2008.10-2012.02、2012.03-2015.02、2015.03至2018.03，每次大概持續(xù)3年左右時(shí)間。

而從1998年房改算起，每10年就發(fā)生一次劇烈變化，第一個(gè)10年是居住方式的轉(zhuǎn)變，和按揭買房方式的普及，第二個(gè)10年，是房產(chǎn)金融化，間接變成了一種投機(jī)資產(chǎn)。

但是，從2018年至今，房?jī)r(jià)的波動(dòng)越來越“扁平”。即便有反彈，也只是持續(xù)幾個(gè)月而已。比如2018年和2019年的3-5月份，幾乎同時(shí)出現(xiàn)了所謂的“小陽春”，去年是杭州、廈門和成都，今年是蘇州和南京，還有沈陽和重慶，地王像不要錢一樣“批發(fā)”出來，售樓部里人頭攢動(dòng)，熱銷的限價(jià)盤動(dòng)輒就是排隊(duì)幾公里。

過了這幾個(gè)月，樓市就迅速走弱，土地流拍出現(xiàn)了，樓盤降價(jià)促銷開始蔓延，特價(jià)房的口號(hào)越來越多。從“上漲數(shù)年”到“上漲數(shù)月”，樓市好比開始“炸丸子”了。丸子下到油鍋里，有一個(gè)變色的過程，時(shí)間越長(zhǎng)，顏色越深，如果不及時(shí)撈出來，就難以避免變焦變黑甚至變苦。經(jīng)歷了20年迅猛擴(kuò)張的房地產(chǎn)，也是如此。

從剛開始的城鎮(zhèn)化催動(dòng)、農(nóng)村人口進(jìn)城，到后來的高杠桿賺差價(jià)，在房?jī)r(jià)動(dòng)輒上漲數(shù)年的長(zhǎng)周期下，下到鍋里的“丸子”越來越多。然而，等到房?jī)r(jià)保持平穩(wěn)，上漲時(shí)間越來越短，甚至開始“穩(wěn)中有降”的時(shí)候，多套房的投機(jī)客，就難免“炸丸子”的命運(yùn)了。對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)來說，這個(gè)過程中，有3個(gè)“麻煩”難解。

第一，房?jī)r(jià)回落的城市越來越多，趨勢(shì)難逆

從一份數(shù)據(jù)中就能窺見端倪，統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的70城房?jī)r(jià)指數(shù)顯示，10月份，70個(gè)受監(jiān)測(cè)的大中城市新房?jī)r(jià)格較9月份上漲0.5%，為連續(xù)第五個(gè)月放緩，也是自2018年3月以來的最小漲幅。

如上文所說，2018年的3月份，恰恰就是房?jī)r(jià)上漲周期縮短的開始。更重要的信號(hào)是，二手房降價(jià)的城市增加到了35個(gè)，這是時(shí)隔55個(gè)月來，70城市中再次出現(xiàn)二手房?jī)r(jià)下跌過半的情形。超過一半城市的二手房開始下跌，僅僅是開始。

一二線城市的“限價(jià)”，使新房?jī)r(jià)格已經(jīng)失真，二手房的成交，更能反映出市場(chǎng)的真實(shí)情緒，時(shí)隔4年半，過半城市房?jī)r(jià)回落，意味著新趨勢(shì)來臨。

第二，持有房產(chǎn)開始虧錢的事實(shí)，進(jìn)一步強(qiáng)化

前段時(shí)間，經(jīng)濟(jì)學(xué)家李迅雷發(fā)了個(gè)報(bào)告，大意是“房?jī)r(jià)走平即虧錢”。

在百城房?jī)r(jià)統(tǒng)計(jì)中，有一半以上的城市過去一年的房?jī)r(jià)漲幅不到6%，即使按照3%的租金回報(bào)率、5%的資金成本、4%的房屋折舊率來算，在這些城市拿著房子都是虧錢的。

還有未來可能落地的房產(chǎn)稅，房屋持有成本的上升，流動(dòng)性的下降，給房產(chǎn)既有估值體系造成的沖擊，不容忽視。

以前買房，幾乎不需要付出任何成本，除了交易環(huán)節(jié)的稅費(fèi)之外，房子想放多少年都可以，房貸利率銀行爭(zhēng)著打折，在房?jī)r(jià)躥升的階段，折舊和維修的費(fèi)用幾乎可以忽略不計(jì)。但是，價(jià)格一旦開始走平，哪怕房?jī)r(jià)不下跌，對(duì)多套房持有者來說，套利空間已經(jīng)完全消失，每多一分持有的成本，就意味著會(huì)“越虧越多”。

第三，樓市“冰與火”的分化程度，越來越“離譜”

今年以來，從東北鶴崗的“白菜房”，到西北玉門“無人問津”的房子，從河南南陽的“延期樓盤”，到山東威海沒人買的“海景房”，越來越多的城市，開始露出本來的“面目”。尤其是鶴崗和玉門，是偏遠(yuǎn)小城的典型代表，共同點(diǎn)是人口常年流出，房子大面積空置。

與此同時(shí)，一二線城市依舊火熱。以杭州為例，10月房源登記總量為107686組，比9月49596組的登記量翻了一倍還多，10月杭州樓市平均中簽率僅為9.6%，遠(yuǎn)低于9月的21.22%，六大紅盤締造了2個(gè)“2萬人搖”，1個(gè)“萬人搖”，4個(gè)樓盤中簽率低于5%。

還有深圳一高端樓盤，前500號(hào)搖號(hào)中簽客戶能進(jìn)場(chǎng)選房，且選房時(shí)間不能超過2分鐘，500萬元誠(chéng)意金、1508萬元入場(chǎng)費(fèi)，500號(hào)人爭(zhēng)奪192戶房源。

該項(xiàng)目的備案均價(jià)13.1萬元/㎡，單價(jià)區(qū)間為10.8萬元/㎡-19.67萬元/㎡，其中，價(jià)格最高的預(yù)售價(jià)達(dá)7787.66萬元。以前的房地產(chǎn)市場(chǎng)也有分化，但從沒有像今年這樣“離譜”。

曹德旺對(duì)這樣的形勢(shì)早有“洞見”。他在最近接受采訪時(shí)說，房地產(chǎn)誕生之初，是為了解決人們的居住問題，解決民生福祉，到后來才發(fā)現(xiàn)，賣鋼筋水泥磚頭等實(shí)體企業(yè)越干越累，越賺越少，真正躺著賺錢的反而是金融機(jī)構(gòu)、開發(fā)商和炒房投機(jī)客們。

這也許就是房產(chǎn)過度金融化之后，我們應(yīng)該接受的后果，房?jī)r(jià)回落，大幅分化，買房也不再賺錢。

根據(jù)經(jīng)濟(jì)學(xué)家梁中華前幾天的測(cè)算，我國(guó)商品住宅廣義庫存在經(jīng)歷了2016、2017年的連續(xù)大幅下滑后，2018-2019年又開始持續(xù)攀升，當(dāng)前已經(jīng)回到2013年底的水平。

所以，住宅的庫存并沒有那么低，只是竣工待售的現(xiàn)房特別少，但已經(jīng)開工，卻還沒賣出去的期房并不少。

廣義住宅庫存的觸底回升，說明隨著價(jià)格的上漲，供需關(guān)系已經(jīng)在往差的方向走。而房?jī)r(jià)走平和下跌的城市逐漸增多，梁中華認(rèn)為：我們或許正在靠近量?jī)r(jià)齊跌的“臨界點(diǎn)”。

什么叫臨界點(diǎn)？還沒到，但是已經(jīng)不遠(yuǎn)了，可能是明年，也可能是年底，具體的時(shí)間誰也沒辦法預(yù)測(cè)，唯一可以肯定的，這可能是樓市迎來新生的重要契機(jī)。