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2019年11月5日9點(diǎn)46分，央行來了一招出其不意的操作：突然宣布降息。利率從3.3%下調(diào)至3.25%！這是自2018年4月以來央行首次調(diào)降1年期MLF利率。對樓市影響巨大。下面為大家深入解讀。

MLF利率下降5個(gè)基點(diǎn)至3.25%

2019年11月5日，央行開展中期借貸便利（MLF）操作4000億元，期限為1年，中標(biāo)利率為3.25%，較上期下降5個(gè)基點(diǎn)（之前是3.3%）。今日有4035億元中期借貸便利（MLF）到期，這是年內(nèi)第三大規(guī)模的MLF到期量。市場此前普遍認(rèn)為，央行下調(diào)MLF利率的機(jī)會較小，而此次下調(diào)中標(biāo)利率5基點(diǎn)，令市場意外。

也許有小白看不懂什么意思，先科普一下什么是MLF，再深入解讀政策的影響。

MLF全稱中期借貸便利，由央行在2014年創(chuàng)設(shè)，是央行提供中期基礎(chǔ)貨幣的貨幣政策工具，主要目的是補(bǔ)充基礎(chǔ)貨幣。簡單講就是央媽借錢給金融機(jī)構(gòu)的錢，操作的規(guī)模越大，借款的金額就越大，MLF操作的利率越小。央行-商業(yè)銀行之間的借錢利率就越低，最后通過央行-商業(yè)銀行-企業(yè)、居民之間的貨幣傳導(dǎo)機(jī)制降低實(shí)體經(jīng)濟(jì)的借錢成本。

開啟利率下降空間

而自8月17日央行宣布LPR（LoanPrimeRate，即貸款市場報(bào)價(jià)利率）掛鉤MLF利率以后，新的LPR=MLF利率+銀行綜合成本（資金成本、運(yùn)營成本）。MLF一下調(diào)，LPR大概率也會下調(diào)，其實(shí)很好理解的，就是小學(xué)算術(shù)而已。

隨著政策今天正式落地，降息“路線圖”已逐漸清晰。而每個(gè)月20號央媽會公布新的LPR，從目前的形勢看，利率大概率將會下調(diào)，商業(yè)銀行短期貸款利率應(yīng)該會有所下降，有助于進(jìn)一步降低企業(yè)的實(shí)際融資成本。

但5個(gè)基點(diǎn)的小幅下跌并不會對樓市有過多的影響，每個(gè)城市的樓市局面并非一個(gè)利息的小幅變動(dòng)所能逆轉(zhuǎn)，庫存高企的、風(fēng)險(xiǎn)較大的城市，按照目前的形勢后續(xù)下行壓力還將持續(xù)。為方便理解，站長以廈門為例說明。

10月8日新政前廈門房貸利率：

首套：基準(zhǔn)上浮5%即5.145%，二套：基準(zhǔn)上浮15%即5.635%；（基準(zhǔn)4.9%）。

10月8日新政后廈門房貸利率：

首套：LPR+30基點(diǎn)即5.15%。

二套：LPR+80基點(diǎn)即5.65%。（10月21日5年期以上LPR為4.85%）。

以100萬元的純商業(yè)房貸，采取等額本息還款法，貸款期限30年計(jì)算，新政前后首套房貸月供款增加了3.08元；如果是二套房貸，月供款則增加9.48元。

此次央行“降息”后，若以業(yè)內(nèi)預(yù)估的11月20日LPR報(bào)價(jià)至少下降10個(gè)點(diǎn)即4.75%。預(yù)計(jì)，同時(shí)廈門繼續(xù)維持首套加30基點(diǎn)、二套加80基點(diǎn)，屆時(shí)廈門房貸利率將迎來利率換錨微漲后的下調(diào)，且還將低于10.8新政之前：

首套：LPR+30基點(diǎn)即5.05%。

二套：LPR+80基點(diǎn)即5.55%。

照此預(yù)計(jì)利率，以100萬元的純商業(yè)房貸，采取等額本息還款法，貸款期限30年計(jì)算，屆時(shí)首套房貸月供款相比新政前減少約58元，二套房貸月供款則減少約54元，也就小飯館搓一頓的錢。但注意這是保守估計(jì)，未來不排除多次降低利率。

而對房地產(chǎn)企業(yè)來說是比較大的利好，因?yàn)槟甑缀芏喾康禺a(chǎn)企業(yè)的債券融資要到期了。該政策可以給企業(yè)債券融資和可能到來的地方債提前發(fā)行，創(chuàng)造合理充裕的流動(dòng)性環(huán)境，使企業(yè)融資難度大減。

對普通購房者來說也是利好，因?yàn)榻档蚆LF利率只是開始，以后有可能繼續(xù)降低房貸利率，節(jié)約大量資金。原因有以下幾點(diǎn)：

降息原因

站長發(fā)現(xiàn)了央媽的規(guī)律，每月20日LPR報(bào)價(jià)結(jié)果出爐前，央行大概率會開展MLF操作，為引導(dǎo)LPR下行創(chuàng)造先行條件。比如上個(gè)月，央媽就在20日以前推出了新MLF。

而且從全國主要的一二線城市看，目前利率水平相比2019年二季度有輕微波動(dòng)，但80%以上城市依然是維持在過去2年的最低利率。目前看，所有城市的房貸利率相比2018年四季度都沒有上行。

而央媽降息的原因，從外部看，受到全球貿(mào)易環(huán)境惡化和一系列風(fēng)險(xiǎn)事件的影響，全球制造業(yè)已有明顯走弱。2019年以來，全球主要發(fā)達(dá)市場和新興經(jīng)濟(jì)體大多采取貨幣寬松政策。如澳大利亞、新西蘭央行。而在2019年10月31日，美聯(lián)儲宣布將實(shí)施第三次降息，下調(diào)25個(gè)基點(diǎn)，聯(lián)邦基金利率目標(biāo)區(qū)間下調(diào)至1.50%-1.75%。全球主要經(jīng)濟(jì)體央行紛紛降息并重啟寬松貨幣政策，為我國央行降息提供了空間。

而且美聯(lián)儲10月再度降息，而國內(nèi)CPI走高帶動(dòng)債券收益率上行，中美利差已經(jīng)處于2016年以來的高位，存在與基本面背離的風(fēng)險(xiǎn)。此時(shí)小幅調(diào)降MLF利率有利于引導(dǎo)市場預(yù)期，可以避免中美利差超調(diào)并對人民幣匯率產(chǎn)生影響。

從內(nèi)部看，國內(nèi)的經(jīng)濟(jì)下行壓力較大。自9月份以來通脹維持高位，眾多商品漲價(jià)、中美貿(mào)易摩擦緩和、降息預(yù)期落空等利空集中兌現(xiàn)，債券利率出現(xiàn)了明顯的向上調(diào)整過程，直接推升了企業(yè)直接融資成本的上行。

國家統(tǒng)計(jì)局公布數(shù)據(jù)顯示，國內(nèi)一季度GDP增長6.4%，二季度增長6.2%，三季度增長6.0%。工業(yè)生產(chǎn)、投資和消費(fèi)增速放緩，勞動(dòng)力市場景氣度下降。9月PPI(生產(chǎn)價(jià)格指數(shù))同比增速下行至-1.2%，最新公布PMI數(shù)據(jù)也延續(xù)下行趨勢。

而近期豬肉仍然在繼續(xù)上漲，如果繼續(xù)放任市場炒作通脹，形成緊貨幣預(yù)期，無疑對降低實(shí)體經(jīng)濟(jì)融資成本的目標(biāo)非常不利，也不利于地方債提前發(fā)行等措施落地。

目前各地樓市也比較冷清，但回暖是趨勢，很多地區(qū)已經(jīng)放寬公積金使用和“以引進(jìn)人才”之名側(cè)面促進(jìn)樓市活躍了。從以上數(shù)據(jù)表明，宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行困難的一部分原因是需求不足，而擴(kuò)大總需求就需要激發(fā)信貸需求。降息已經(jīng)到了非常必要的時(shí)刻。

在這一背景下，央行通過MLF利率下調(diào)，釋放穩(wěn)定市場預(yù)期的信號，既在市場預(yù)期之外，又在情理之中，MLF降息也是響應(yīng)國務(wù)院對降低企業(yè)融資成本的要求。

就像一場及時(shí)雨，降得“恰逢其時(shí)”，“恰到好處”。貨幣寬松以對沖經(jīng)濟(jì)下行壓力，表明央行繼續(xù)堅(jiān)持穩(wěn)健貨幣政策，穩(wěn)定和擴(kuò)大內(nèi)需，確保市場流動(dòng)性合理充裕，使今年第四季度經(jīng)濟(jì)運(yùn)行平穩(wěn)。具體而言，可以在很大程度上緩解豬肉價(jià)格高的問題。

不過，也不能把此次利率下調(diào)當(dāng)成新一輪貨幣大寬松、大放水的序曲！因?yàn)橄陆?個(gè)基點(diǎn)幅度并不大，說明在物價(jià)存在結(jié)構(gòu)性上漲壓力背景下，貨幣當(dāng)局對利率調(diào)整力度和節(jié)奏的拿捏會更加審慎，不會“大水漫灌”。

但并不表明樓市可以開炒了，因?yàn)榉康禺a(chǎn)不再作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段。而且新房貸利率少首套不得低于LPR，二套房也不得低于LPR+60個(gè)基點(diǎn)。買多套房的利息可就高不少了。目前但趨勢看，房地產(chǎn)貸款成本上行可能性不大，橫盤和稍微下調(diào)將是主流。

LPR下降幅度如何？

至于未來LPR下降的幅度，預(yù)計(jì)不會太高。預(yù)計(jì)此次調(diào)降MLF利率5個(gè)BP能夠帶動(dòng)LPR利率在11月的報(bào)價(jià)中整體同步下降5-10個(gè)基點(diǎn)。其中，預(yù)計(jì)一年期LPR利率11月的報(bào)價(jià)可能在4.10%-4.15%（10月為4.20%），幫助降低實(shí)體企業(yè)融資成本，也能夠一定程度對沖近期的PPI走負(fù)所帶來的實(shí)際融資利率走高的壓力。

結(jié)合目前樓市而言，下行壓力猶存，樓市整體去化率降低。MLF的降低，對于房地產(chǎn)市場是利好消息。因?yàn)閺目傮w來看，對于購房者是利好也是定心丸。畢竟，在全社會貸款成本都有有所降低的大環(huán)境下，這一次的降低只是開始，后續(xù)市場針對首套房貸利率會呈寬松趨勢。

對剛需購房者來說，肯定這是個(gè)好消息。這意味著，接下來的房貸利率對于首套而言將越來越友好。不是特別著急但推薦年后再買，大概率可以節(jié)約不少錢。因?yàn)榕R近年底，近期購房貸款放款速度較慢，很多放款期限延遲到元旦以后，但年后銀行資金較為充足，放款較為容易。對于意向購房者來說，可以先看幾個(gè)樓盤備選，待明年直接出手。

買房得看政策，而利率所最關(guān)鍵但政策之一。從目前看，仍然是預(yù)調(diào)微調(diào)，相機(jī)抉擇，“穩(wěn)經(jīng)濟(jì)”才是真正的政策底線?？偠灾痪湓?，中國樓市20年，繼2019年觸底后，從2020年開始，將進(jìn)入新紀(jì)元！