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今天是個重要的日子，新的房貸利率政策將會正式實施！

10月8日起，新發(fā)商業(yè)性個人住房貸款利率，以最近一個月相應期限的貸款市場報價利率（LPR）為定價基準加點形成。

簡單來說就是：

房貸利率（10月）=LPR利率（9月）+加點

▲9月LPR利率

9月20日，最新的貸款市場報價利率（LPR）公布：

一年期LPR調整為4.20%，比8月份降低了0.05%。

五年期LPR維持不變，依然為4.85%。

金融市場的導向很明確——

降低一年期LPR，緩解短期市場金融壓力，降低實體經濟的資金成本。

5年期以上LPR沒變，而房貸利率一般參考5年期以上LPR，房貸利率將保持穩(wěn)定。

在這種金融導向下，當前已有10余個省市開始個人住房貸款利率定價基準的轉化，重點城市的加點規(guī)則已經出爐！

比如，北京

首套商業(yè)性個人住房貸款利率不低于相應期限LPR+55個基點，二套商業(yè)性個人住房貸款利率不低于相應期限LPR+105個基點。

由此換算，北京地區(qū)個人房貸浮動下限為5.4%，二套房浮動下限為5.9%。與目前執(zhí)行的上浮10%、20%后的5.39%、5.88%相比，均出現微增。

比如，蘇州

招商銀行、郵儲銀行加點規(guī)則為：首套房以LPR加點128基點形成，為6.13%，較此前高0.5個基點；二套房以LPR加點150基點形成，為6.35%。

比如，杭州

杭州建行新房首套房在最新的LPR報價上加65個基點，二套加85個基點，商貸和組合貸一致。

杭州招商銀行的加點方案也已經確定，其中首套房加54個基點，二套房加79個基點，即首套房房貸利率為5.39%，二套房為5.64%。

中信銀行首套房貸利率與二套房貸利率分別加55個基點和80個基點，即為5.4%和5.65%。

比如，南京

首套房貸"LPR+80個基點"，相當于4.85%+0.8%=5.65%，

二套房貸"LPR+105個基點"，相當于4.85%+1.05%=5.90%！

重點來了——

利率換錨之后，房貸利率究竟是上漲還是下跌了呢？

我們以北京和南京兩個城市為例，實際測算一下：

以剛需首套房貸款100萬，貸款時間30年為例，每月增加的月供很少，對購房者實際的負擔增加微乎其微。也印證了中央行的公告里，強調政策的實施，要保持個人住房貸款利率水平基本穩(wěn)定。

與國內外經濟環(huán)境壓力走高相對應的是——我們仍能看到，樓市依舊局部過熱，投機之心不死。

雖然調控政策一直都在加強，但從8月份公布的統計局數據來看，。一線城市的房價跟去年相比，基本持平，或略有減低。但31個二線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格環(huán)比分別上漲0.5%和0.2%。房價居高不下的困境，依然沒有得到有效的緩解。任重而道遠！

9月30日，杭州再現萬人搖號：

金色和莊最后一棟高層房源預售證，共220套房源，戶型面積清一色89㎡，均價約12000元/㎡，總價約97.6-120萬元。這個價格在整個杭州都幾乎難找了。所以這個十一假期，金色和莊無疑成了杭州樓市中最閃耀的“明星”。現場都是人人人，堪比十一期間的最靚的風景區(qū)。而這背后，就是沖著房價倒掛的巨大利差。

還有深圳的二手學區(qū)房價格，在如此強調控之下，居然還有接近19%的漲幅，更是沖著深圳的社會主義示范區(qū)概念和學區(qū)資源的稀缺。樓市投機之心不死，住宅仍未回歸到居住屬性。

短期內，國家還是會把房貸利率卡死，降低樓市升溫的預期，堅持房住不炒的大方向不動搖，將會是很長一段時間的基調。甚至不排除在未來下調5年期LPR的時候，通過各地方提高加點的方式，保持房貸利率的長期穩(wěn)定不變。

劃重點：

節(jié)后的第一天就迎來這么重大的變動，對于普通購房者來說，似乎有些不知所措。其實完全不用放在心上。

第一、對于已經買房的，正常還貸的人士，完全沒有影響，按照老的合同繼續(xù)執(zhí)行。

第二、對于10月8號以后買房的，房貸利率的調整更為靈活，可以選擇每年調整一次，也可以在整個合同期之內保持貸款利率不變。雖然并不能預測未來的利率走勢，但從歷史的角度來看，利率走低將會是大概率事件。固定房貸利率并不一定省利息。

第三、短期內房貸利率不會降低，會以穩(wěn)定為主，為實體讓路，為經濟轉型讓路。

第四、當經濟環(huán)境好轉，人民生活水平獲得改善，收入水平穩(wěn)步上升，工資漲幅大于房價的漲幅。房地產回歸居住屬性。自然而然房貸利率將會被一視同仁，不在區(qū)別對待。

利率之錨已定，給房貸套上韁繩，就是給樓市套上韁繩！